Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Jörgen Mark-Nielsen April 2010

EU och bostadspolitiken Bostäder är inget politikområde inom EU Bostadspolitiken påverkas ändå av direktiv om miljö och energi byggregler och standardisering konkurrens- och statsstödsregler Statsstöd = överföring av offentliga medel till företag som ger ekonomiska fördelar och påverkar konkurrens och handel mellan medlemsstaterna Även avstående från avkastning räknas som statsstöd Statsstöd är i princip inte tillåtet – men det finns undantag

Hur det hela började Fastighetsägarnas anmälningar till EU-kommissionen 2002: Statligt stöd till omstrukturering av kommunala bostadsföretag (SBN/BKN) 2005: Konkurrenssnedvridande stöd till kommunala bostadsföreta 2005: Liknande anmälan i Holland Offentligt stöd enligt Ernst & Young Real Estate: Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för eget kapital: 12 279 mkr Redovisat direkt stöd: 18 mkr

”Allvillutredningen” 2005–2008 Vad behöver EU-anpassas? Slå vakt om allmännyttan Lägg fram förslag om hur svensk lag kan harmonisera med EG-rätten Föreslå inte socialbostäder Stöd till företag på vikande marknad Anpassa hyressättningssystemet Tag bort allmännyttans hyresnormerande roll? Michaël Koch

EU, allmännyttan och hyrorna Allmännyttan måste välja väg – affärsmässighet eller självkostnad Utredningen tar inte formellt ställning En tredje modell avfärdas Allmännyttans hyresnormerande roll tas bort Omfattande förändringar i bruksvärdessystemet

Vägvalet för bostadsföretagen EG-rättens huvudregel Tjänster av allmänt ekonomiskt intresse Affärsmässiga men med samhällsansvar Kommunnyttiga och affärsmässiga Självkostnadsstyrda Affärsmässiga och vinstmaximerande

Regionala konferenser våren 2008: Deltagarnas förstahandsval

Så genomfördes remissprocessen 2008 Mars-april: Förtroendemannakonferenser, ca 600 deltagare April: VD-träff, ca 150 deltagare Maj: Regionala konferenser, ca 400 deltagare Juni: Sammanställning av diskussioner, jämförelse med idéprogrammet m.m. Avstämning med presidiet Juli: Remissrunda till VD-rådet, experter i och utanför SABO Augusti: Nationell konferens, ca 150 deltagare September: Beslut av styrelsen

Vägvalet för bostadsföretagen EG-rättens huvudregel Tjänster av allmänt ekonomiskt intresse Affärsmässiga men med samhällsansvar Kommunnyttiga och affärsmässiga Självkostnadsstyrda Affärsmässiga och vinstmaximerande

Ett gemensamt förslag Stabila och långsiktigt hållbara lösningar Brett politiskt stöd i riksdagen En kompromiss som kan vara acceptabel för alla berörda Förenligt med EG-rätten Bruksvärdessystemet och det kollektiva förhandlingssystemet behålls Goda förutsättningar för utveckling av hyresrätten rimlig hyresutveckling lönsamhet för hyresvärdar trygghet för hyresgästerna starkt besittningsskydd

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Rosenbad 13 november: Finansdepartementet presenterar en promemoria Överväganden och förslag om kommunala bostadsföretag Hyressättnings-frågorna berörs inte Kurt Eliasson, SABO Mats Odell, bostadsminister Barbro Engman, Hyresgästföreningen Reinhold Lennebo, Fastighetsägarna

Proposition Lämnades till riksdagen den 30 mars Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Ändringar i jordabalken Ändringar i hyres-förhandlingslagen

Så gick det i Holland ”The Dutch case” avgjordes av Kommis-sionen i december 2009 Tjänster av allmänt ekonomiskt intresse 90% av lägenheterna är social housing Maxinkomst: 33000 Euro = 27 500 kr/månad/hushåll Maxhyra 650 Euro Kontroll och sanktioner socialt missgynnade personer vars inkomst inte överskrider 33 000 Euro. För dessa lägenheter kan bostadsbolagen få statsstöd inom ramen för EU-rättens undantagsregel Services of General Economic Interest (SGEI). Medelinkomsten i Holland är 38 000 Euro och 43 procent av befolkningen ryms inom den tillåtna gruppen. Det framgår dock inte om inkomstgränsen avser individ- eller hushållsnivå, varav det sistnämnda skulle innebära stora problem. Maxhyran som får tas ut för dessa lägenheter blir ungefär 650 Euro. Både inkomstgränsen och maxhyran räknas upp årligen. Övriga 10 procent av beståndet ska fördelas enligt objektiva kriterier men med social prioritering till exempel till förmån för stora familjer och drivas utan stöd och i konkurrens med den privata marknaden. Varje bostadsbolag måste uppnå 90-10-förhållandet vid fördelning av nya lägenheter. För att säkerställa att stödet bara går till avsedda lägenheter och inte hela beståndet krävs transparens och omfattande granskning. Kommentar Att definiera sig inom SGEI verkar vara en snårskog av regler, kontroll och sanktioner som blir svårt att tillämpa i praktiken. Det har gynnat oss att vara aktiva och tillsammans med Hyresgästföreningen påverka utformningen den svenska lösningen.

”Allmännyttiga bostadsföretag har varit och är viktiga redskap för att klara bostadsförsörjningen i landets kommuner.” Regeringens proposition 2009/10:185 sidan 19

Framgångar Allmännyttan Hyressättning Fortsätta erbjuda bostäder till alla Kombinera affärsmässighet och samhällsnytta Begränsad värdeöverföring Regelverk som inte strider mot EU-rätten Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Hyressättning Ingen hyresnormerande roll för allmännyttan Skyddsregler som bromsar hyreshöjningar Bruksvärdessystemet behålls Förhandlingssystemet behålls De lokala parterna tar ansvar för hyressättningen Ingen statlig inblandning

Regeringens proposition Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Kommunernas bostadsförsörjnings-ansvar Nya hyressättnings-regler

En ny lag En ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag införs Allbolagen upphör att gälla Stiftelser omfattas inte av lagen Kommunen ska ha ett bestämmande inflytande över företaget Detta inflytande kan utövas indirekt genom en koncern Flera kommuner ska tillsammans kunna äga ett allmännyttigt bostadsaktiebolag

Den nya lagens struktur 1 § Portalparagraf 2 § Affärsmässighetsparagraf 3 § Värdeöverföringsbegränsning 4 § Avyttringsundantag 5 § Bostadsförsörjnings- och koncernbidragsundantag 6 § Redovisningsplikt Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Portalparagrafen (1§) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska arbeta i allmännyttigt syfte huvudsakligen förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt främja bostadsförsörjningen i kommunen erbjuda möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget

Affärsmässighetsparagrafen (2§) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer ska inte arbeta utan vinstsyfte ska inte tillämpa självkostnadsprincipen får ta emot stöd om det har godkänts av Europeiska kommissionen ämnats i enlighet med artikel 108.4 i EUF-fördraget lämnats enligt villkor som enligt Europeiska kommissionen anses förenligt med den gemensamma marknaden

”På affärsmässig grund” Korrekt prissättning inkluderande viss vinstmarginal Vinstutrymmet kan vara mycket begränsat Avkastningskrav utifrån branschpraxis och risk Det privata näringslivet ska vara vägledande Självkostnadsprincipen tillämpas inte Avgift ska utgå för borgenförbindelser Verksamheten får inte skattesubventioneras Vid en tvist om så är fallet tillämpas principen om den marknadsekonomiske investeraren (Prop. 1995/96:167)

”Enligt affärsmässiga principer” Syfte: Tydliggöra skillnad mot annan kommunal verksamhet som drivs på affärsmässiga grunder Prissättningen är underordnad särskild lagstiftning Investeringarna har mycket lång varighet och kräver ett särskilt förhållningssätt vad gäller affärsmässighet Lagstadgad krav på att erbjuda hyresgästerna inflytande Särskilda regler om begränsad värdeöverföring Resultat: Beslut och domar som rör annan kommunal verksamhet påverkar inte bostadsföretagen

Affärsmässiga principer: Företagets eget agerande Utgå från vad som är bäst för företaget Endast vidta åtgärder som är lönsamma Lönsamheten får vara på lång sikt Lönsamheten kan vara en indirekt konsekvens av en åtgärd Verksamheten utvecklas genom processer som skapar värde för både ägaren och för hyresgästerna Prissättningen ska inkludera en viss vinstmarginal Branschpraxis ska tillämpas, men man måste kunna konkurrera med pris, kvalitet, tjänster och villkor Förhandlingssystemet genererar en branschpraxis Självkostnadsprincipen ska inte tillämpas

Lönsamhet och samhällsnytta Åtgärder som kommunen kan ge bostadsföretaget i uppdrag Åtgärder varje bostadsföretag bestämmer själv om Lönsamhet

Affärsmässiga principer: Relationen till kommunen Inga särskilda fördelar för att man har en kommun som ägare Företaget måste drivas ”på egna meriter” Samma avkastningskrav som en jämförbar privat ägare skulle ställa på ett jämförbart privat bostadsbolag Kommunen får inte kräva att företaget vidtar olönsamma åtgärder Inget direkt kommunalt stöd Inga särskilt förmånliga lån Ersättning för kommunala borgensåtaganden

Borgen och borgensavgift 14 % (35) lånar av kommunens Internbank 48% (125) betalar 0% i borgensavgift 29% (75) betalar 0,01-0,50% 2 % (4) betalar 1% initialt vid borgenstäckning 7 % (19) har ingen borgen alls Uppgifter från år 2008, 258 bolag svarade.

Konsekvenser för borgen och lån Bolagen ska alltid betala marknadsmässig ränta Bolagens förmån att erhålla den lägre räntan ska tillfalla kommunen Värdet av förmånen blir svår att fastställa då det inte prövats tidigare och vägledning saknas SABO arbetar med att ta fram en modell Bolagen ska alltid betala marknadsmässig ränta oavsett om de lånar via internbank eller med kommunal borgen av Kommuninvest eller någon annan bank. Ni ska alltid ställa er frågan är detta verkligen en marknadsmässig ränta som vi betalat? Vad blir den totala finansieringskostnaden i praktiken? Förmånen att erhålla en lägre ränta kommer att tillfalla ägaren dvs kommunen. Kan vara svårt att få fram värdet på en kommunal borgen eftersom det inte prövats tidigare och vägledning saknas. SABO arbetar med att ta fram en modell för att ta fram ett så korrekt pris som möjligt. Troligtvis kommer det handla om ett golv och ett tak som anger hur låg och hur hög borgensavgiften bör vara. Vi uppskattar att en rimlig nivå på borgensavgiften ligger kring 0,20-0,25 %. För de som inte betalar någon borgensavgift alls kommer det att innebära en kostnad på ca 600 000:- per år.

Affärsmässiga principer: Avkastningskravet – i vilken form? % Avkastningskravet ställs på företagsnivå Vilket avkastningsmått ska användas?

Affärsmässiga principer: Avkastningskravet – hur stort? ”Kommunen ska ställa ett avkastningskrav som tar hänsyn till den aktuella marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder och underhållsstatus liksom den risk man är beredd att ta.” (SABO och HGF) ”En lägre avkastning på kort sikt är rimlig om den beror på åtgärder som på längre sikt förväntas leda till högre avkastningskrav, varför avkastningen bör bedömas över en längre tidsperiod.” (SABO och HGF) Regeringen delar denna bedömning Utgår alltid från den lokala marknaden och varje företags förutsättningar

Om avkastningskravet inte uppfylls? ”Om en investering varit mindre lyckosam… kan man inte begära det omöjliga utan får nöja sig med den vinst som är möjlig.” ”Om det faktiska utfallet skulle visa sig bli sämre än det förväntade, saknar detta betydelse, förutsatt att investeringen grundats på realistiska förväntningar på marknadsmässig avkastning.” Detta får dock inte bli en ursäkt för att varje år ha en avkastningsnivå som uppenbart avviker från vad som är normalt från likartade aktörer på den lokala marknaden.

Agerandet kan fortfarande prövas Anmälan till kommissionen om otillåtet statsstöd. En kommun kan förbjudas att i en verksamhet av kommersiell tillämpa ett visst förfarande om det snedvrider förutsättningarna för en effektiv konkurrens. Ny statlig utredning har tillsatts för att se över reglerna om återkrav av otillåtet statsstöd Europeiska kommissionen Marknadsdomstolen

Affärsmässiga principer: Förenligt med samhällsansvar? ”Aktivt samhällsansvar kan förenas med både god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv.” Kommuner kan ställa krav på ekonomiska, sociala och ekologiska utgångspunkter för verksamheten Företagen kan ta ett etiskt, miljömässigt och socialt ansvar Detta stärker varumärket och kan öka lönsamheten på lång sikt – därmed fullt förenligt med affärsmässiga principer Privata företags CSR-arbete skapar ett utrymme för kommunala bolag att agera på liknande sätt

Affärsmässighetsparagrafen (2§) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer ska inte arbeta utan vinstsyfte ska inte tillämpa självkostnadsprincipen får ta emot stöd om det har godkänts av Europeiska kommissionen ämnats i enlighet med artikel 108.4 i EUF-fördraget lämnats enligt villkor som enligt Europeiska kommissionen anses förenligt med den gemensamma marknaden

Värdeöverföringsbegränsningen (3§) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolags värdeöverföringar får under ett räkenskapsår inte överstiga ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregående räkenskapsårs utgång har skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Räntesatsen ska därvid utgöras av den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med tillägg av en procentenhet. Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga ett belopp som motsvarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår.

Avyttringsundantaget (4§) Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för överföring av sådant nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår. Med nettoöverskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för försäljningskostnader. Värdeöverföringar enligt första stycket får dock inte överstiga hälften av nettoöverskottet och ska ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut.

Bostadsförsörjnings- och koncernbidragsundantaget (5§) Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår om värdeöverföringen görs mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar eller som främjar integration och social sammanhållning

Åtgärder som främjar integration och social sammanhållning Några exempel: Åtgärder som ökar variationen inom ett bostadsområde som kännetecknas av ett ensidigt utbud av bostäder Finansiering av lokaler, fritidsanläggningar, fotbollsplaner, lekplatser, mötesplatser Kommunerna utgår från lokala behov och förutsättningar! Kan användas till samhällsnyttiga åtgärder i bostadsområden som inte är lönsamma för fastighetsägare – kommunen kan utföra själv eller upphandla.

Tillåten värdeöverföring

Tillåten värdeöverföring

Tillåten värdeöverföring

Tillåten värdeöverföring

Redovisningsplikten (6§) Ett allmännyttigt kommunalt bostads-aktiebolag ska skriftligen varje år till regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer lämna uppgifter om beslutade värdeöver-föringar och hur de har beräknats.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Den nya lagen träder i kraft den 1 januari 2011. Samtidigt upphör den nuvarande Allbolagen att gälla. Allbolagens regler om vinstutdelning och rapportering gäller under det räkenskapsår som inletts före 1 januari 2011.

Bostadsföretag i kris på svaga bostadsmarknader Normala avkastningskrav, men Affärsmässighet kräver inte alltid vinst Sämre vinstmöjlighet på svaga marknader Agera som privata aktörer på samma marknad Lägre avkastningskrav för etablerad verksamhet än nyinvestering Regeringen inleder ett arbete för att möjliggöra omstrukturering av bostadsföretag på svaga marknader i enlighet med EU-rätten

Regeringens proposition Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Kommunernas bostadsförsörjnings-ansvar Nya hyressättnings-regler

Kommunernas bostadsförsörjningsansvar Bostadsförsörjning bör inte i lag definieras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse Om kommunen väljer att inte utföra en bostads-försörjningsåtgärd i egen regi ska LOU tillämpas Ersättning för bostadsförsörjningsåtgärder som uppdragits åt ett kommunalt bostadsaktiebolag bör inte lämnas i form av minskat avkastningskrav Kommunala beslut att genomföra bostadspolitiska åtgärder bör föregås av behovs-, marknads- och ekonomiska analyser En myndighet bör få i uppdrag att utveckla verktyg åt kommunerna för bostadsförsörjningsplanering

Regeringens proposition Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Kommunernas bostadsförsörjnings-ansvar Nya hyressättnings-regler

Nya regler vid hyresprövning De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll upphör Kollektivt förhandlade hyror får en normerande roll En ny skyddsregel införs

Den nya skyddsregeln Syftar till att motverka att kraftiga hyreshöjningar får ett snabbt genomslag Överensstämmer i huvudsak med förslaget från SABO och Hyresgästföreningen Om den hyra som hyresnämnden finner skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran ska hyresnämnden bestämma att den ska betalas med lägre belopp under skälig tid Hyresgästen måste begära att skyddsregeln tillämpas Undantag kan göras vid ombyggnad Gäller även mot andrahandshyresgäst

Skyddsregeln i praktiken

Framtidens hyressättningssystem Ansvaret för hyres-sättningen ligger på hyresmarknadens lokala parter Förhandlingssystemet består Bruksvärdessystemets kärna bibehålls Jämförelser görs med förhandlade hyror En skyddsregel bromsar kraftiga hyreshöjningar

Hyresförhandlingarna i framtiden Systematisk hyressättning relaterad till bruksvärdet Förändringar av hyresnivån ska ske med hänsyn till förändringar av kostnaden för att bygga och förvalta bostäder. Privata fastighetsägarna blir ”fullvärdig förhandlingspart” Index och enkäter?

Effekterna ska följas upp Effekterna av den nya regleringen ska följas upp Utvecklingen ska följas kontinuerligt av Boverket Efter några år ska en samlad utvärdering göras

Vad händer nu? 29 april Beredning i Civilutskottet 3 juni Civilutskottets betänkande justeras 17 juni Behandling i kammaren 1 januari 2011 Ikraftträdande Foto: Holger Staffansson

Framgångar Allmännyttan Hyressättning Fortsätta erbjuda bostäder till alla Kombinera affärsmässighet och samhällsnytta Begränsad värdeöverföring Regelverk som inte strider mot EU-rätten Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Hyressättning Ingen hyresnormerande roll för allmännyttan Skyddsregler som bromsar hyreshöjningar Bruksvärdessystemet behålls Förhandlingssystemet behålls De lokala parterna tar ansvar för hyressättningen Ingen statlig inblandning

Frågeställningar Arbetar ni affärsmässigt idag? Vad innebär det konkret? Har ni någon gång undvikit att vidta en åtgärd för att inte snedvrida konkurrensen? Hur kan man säkerställa att relationen till kommunen blir strikt affärsmässig och att varken subventioner eller värdeöverföring sker i någondera riktning? Vilken typ av avkastningsmått framstår som lämpligast? Varför? På vilket sätt tar ditt företag samhällsansvar idag? Hur bedömer ni lönsamheten i detta? Finns det i kommunen ett intresse av att ta ut vinstmedel från företaget för bostadsförsörjningsåtgärder som främjar integration och social sammanhållning?