Mark, bostadsbyggande och konkurrens En granskning av den kommunala markanvisningsprocessen

Beskriva den kommunala markanvisningsprocessen Uppdrag att: Beskriva den kommunala markanvisningsprocessen Analysera hur kommunernas sätt att förmedla mark påverkar konkurrenssituationen Frågeställningar: Finns det ”en effektiv” markanvisningsprocess? Hur kan förutsättningar skapas som bidrar till ett ökat bostadsbyggande och en effektiv konkurrens?

Markanvisningsprocessen Genom bolag   Byggherre-initiativ Mark-anvisningstävling Beredning tjänsteutlåtande Nämnd-beslut + MA-avtal Köpe- och överlåtelseavtal Förhandling Kommun-initiativ Anbuds-förfarande Direktanvisning Begäran detaljplan Start Detaljplan     Antagen Detaljplan

Hur fungerar markanvisningsprocessen? En oreglerad och ”avtalslös” process med stort inslag av förhandling Stor variation på terminologi i olika avtal I grunden relativt likartade formella villkor i förekommande avtal …men skillnader i informella villkor Prissättningen av mark är svår att förutsäga och sker sent i processen … därmed blir de kommersiella förutsättningarna för byggherren sent kända Offentligt dokumenterad information (planer, program och policy) är allmänt hållen Tillämpningen överensstämmer inte med informationen Ibland muntliga förtydliganden genom offentliga träffar Otydligt hur förslag värderas och vilka kriterier som avgör val av byggherre Vissa förfaranden är helt slutna (direktanvisningar och bolag) Särskilda krav på byggherren har blivit vanligare Utvecklade kösystem är ovanliga Uppföljning och utvärdering är dåligt utvecklad Beredningen är personberoende Byggherrar förväntas delta i planarbetet

Processens utveckling Fler kommuner (alla sex kommuner som vi har granskat särskilt) har en fastställd och offentliggjord markanvisningspolicy Flera kommuner genomför nu någon form av jämförelse- eller tävlingsförfarande Allt vanligare att projekt delas upp för att få in fler aktörer Alla kommuner använder fortfarande direktanvisningar i hög grad Några kommuner anvisar delar av den kommunala marken genom kommunala utvecklingsbolag (en process utan insyn) Avsikten att anvisa mark ”offentliggörs” oftare, men inte alltid, och i förekommande fall på varierande sätt I många kommuner saknas fortfarande dokumentation över vilka byggherrar som aktivt har sökt markanvisningar Flera kommuner för intressentregister

Processens utveckling, forts. För tävlings-/jämförelseförfaranden redovisas, i olika utsträckning, motiv till val av byggherre Vanligare att kommuner har egna krav eller förväntningar på byggherren som förutsätts uppfyllas för markanvisningen (t.ex. klimatkrav) Flera kommuner ställer krav på vissa upplåtelseformer, framför allt hyresrätter, ofta i kombination med krav på långsiktig förvaltning Markanvisningar förlängs oftare och fler markanvisningar leder inte till överlåtelse-/exploateringsavtal

Sammanfattning Marknaden har utvecklats mot mer konkurrens men kommunernas sätt att arbeta har inte följt med Bostadsprojekt måste bygga på en anpassning mellan kommersiella och samhällets krav Markanvisningsprocessen måste kunna variera efter lokala förhållanden och omständigheter i övrigt Öppenhet och transparens kan bli bättre Lika behandling måste garanteras Kommunerna måste kunna väga mål om ökat bostadsbyggande mot mål om främjad konkurrens Konkurrenskraft, innovation och utveckling förutsätter utrymme för egna lösningar och riskerar att förloras genom för mycket detaljstyrning

Statskontorets förslag Till regeringen Krav på markanvisningspolicy i bostadsförsörjningslagen Se över statens markinnehav Till kommunerna Eftersträva politisk enighet om markpolicyn i kommunen. Ge ramar och översikt för byggprojekt och undvik detaljstyrning. Konsekvensanalysera särskilda krav som ställs på bostadsprojekt. Tydliggör kommunens markpolitik för marknaden. Släpp in byggherren tidigt i processen. Inför intressentregister för markanvisningar. Dokumentera, följ upp och utvärdera markanvisningar för framtida lärande. Förtydliga principer för markprissättning och finansiering av mark. Styr kommunala bolag mot öppenhet och transparens.