Nationell analys av skyddad bebyggelse Cecilia Lindqvist Länsstyrelsen Östergötland cecilia.lindqvist@lansstyrelsen.se

Samhället i ständig förändring Strukturomvandlingar Urbanisering/avfolkning Tätorter i kraftig expansion, förtätning, utbredning Glesbygder avfolkas, kämpar för att få in verksamheter och bibehålla eller öka befolkningsunderlag Hur påverkas k-värdena?

Hur mår k-miljön? Ex Kungsörn; hälften av värdena borta!

Bakgrunden till projekt ”Räkna Q” Plan och bygglagen - störst inverkan på k-värden och miljömålen När, var och hur byggnader säkerställs k-värden i den kommunala samhällsplaneringen? Indikator saknats! Ökar eller minskar aktiviteten?

Plan- och Bygglagen Ställer höga krav på kommunen och fastighetsägarna! Goda förutsättningar att säkerställa kulturvärden! Två K-värdenivåer: Allmänt varsamhetskrav Förvanskningsförbud för särskilt värdefull bebyggelse; I DP och OB möjlighet att precisera varsamhetskraven och göra klart vilka särskilda värden som ska bevaras

Möjligheterna i PBL Planeringen Plan med rivningsförbud, skyddsbestämmelser och varsamhetsbestämmelser, hänsynsbestämmelser Ta bort byggrätter Öka lovplikten m.m. Bygglov Vägra ge rivningslov, utan planstöd Krav på hänsyn, varsamhet och förvanskningsförbud Krav på fördyrat underhåll till viss gräns Underhållsplikten (varsamhetskrav + förvanskningsförbud för 8:13)

Räkna Q -Metodik Byggnader och objekt som har skydds- och varsamhetsbestämmelser har registrerats i en geodatabas Samtliga detaljplaner från 1987–2010 Databasen kopplas till GIS och kartverktyg RUS: Regional Utveckling och Samverkan i miljömålssystemet.

Uppgifter som har registrerats i databasen Kommun Datum laga kraft Beteckning: q, k, Q, n m.fl. Skyddsbestämmelse: Ja/Nej Varsamhetsbestämmelse: Ja/Nej Rivningsförbud: Ja/Nej

Exempel på formuleringar k1 Fasader ska vara locklistpanel målad med faluröd slamfärg k2 Taktäckning ska vara rött lertegel k3 Fönster ska till form, material, indelning och proportioner vara lika ursprungliga q1 Byggnaden får inte rivas q2 Befintliga ... (detaljer) ska bevaras q3 Växtligheten ska bevaras och skötas enligt vad som preciseras i planbeskrivningens avsnitt om ...

Databasen

Räkna Q - Nationellt resultat

Resultat Bristande aktivitetsnivå Bestämmelserna är vaga Rivningsförbuden minskar Planbeskrivningarna ger ofta bristfällig vägledning för kommande bygglovsskeden

..resultat forts Sett över perioden 2006-2010 ökar antalet skyddade i snitt med 800 byggnader per år I praktiken innebär det en halvering i aktivitetsnivå i förhållande till år 1987-2005 I genomsnitt har de elva länen skyddat ca 1,6 % av det totala byggnadsbeståndet

Aktivitetsnivån

Antal skyddade byggnader per län

Antal skyddade byggander i förhållande till länsinvånare

I genomsnitt har ca 1,6 % av byggnaderna i de elva undersökta länen ett skydd. Högst andel skyddade hus finns i Skåne, Norrbotten och Örebro län. VG + Halland.. Lägst andel finns i Halland, Kronoberg och Jämtland. i Sverige beräknas ca 50 000 byggnader ha ett skydd (Utg. Att 1,6 % av bebyggelsen har ngn form av skydd)

Hur stor andel av bebyggelsen är skyddad?

Vilket skydd fick byggnaderna? Av det totala antalet registrerade objekt omfattas ca 70 % någon form av varsamhetsbestämmelser Endast 36 % bedöms omfattas av skyddsbestämmelse Ca 27 % omfattas av rivningsförbud q: upplysning, ex på formulering: värdefull miljö. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen

Rivningsförbud

Rivningsförbud minskar

I förhållande till planaktiviteten I förhållande till planaktiviteten? År 2007-2011: 8 % av planerna innehåller skydd av k-värden

Planeringsaktiviteten säger lite om antalet skyddade hus Planproduktionsnivån som lägst år 1999 då 1139 nya planer antogs och då flest objekt skyddades (ca 2470 byggnader) (= 2,2 byggnader per plan) Som högst år 2008 då 1251 planer antogs men endast 406 byggnader skyddades (= 0,32 byggnader per plan)

Var skyddas byggnader? Befolkningsmässigt stora kommuner skyddar fler byggnader än befolkningsmässigt små kommuner och glesbygdskommuner (undantag finns) Städer och tätorter med högt exploateringstryck (Se RAÄs förvaltningsindex) Områden med höga taxeringsvärden (ex kusten) Områden med en positiv befolkningsutveckling Den geografiska koncentrationen beror på kommunernas unika exploateringsförutsättningar – få planer tillkommer i bevarandesyfte

SKL:s kommunindelning

Tips och råd ang. skydd i detaljplan Framförhållning: Gör planerna i god tid, reglera bebyggelsen när den är i gott skick Distinkt a bestämmelser, var är värdet? Ta chansen att precisera varsamhetskrav och förvanskningsförbud Intern kommunikation: Planavdelning och bygglov bör samråda om bestämmelser och planbeskrivning; olika behov..

TIPS Vid precisering av egenskaper : kan uppfattas som att det är en uttömmande beskrivning; ”det som inte är reglerat inte behöver beaktas” Viktigt att välja antingen en uttömmande beskrivning, eller tydliggöra att det handlar om exempel på värdefulla egenskaper Hänvisar ni till planbeskrivningen: viktigt att det på ett entydigt sätt framgår vilket avsnitt som avses väsentligt att en sådan beskrivning fokuserar på de värden som ska tillvaratas, ej en allmän beskrivning av byggnaderna

Varför ser det ut som det gör?

Vilja och acceptans Lokal politik, kultur: kommunens generella engagemang för kulturmiljön Kommunens samarbete med antikvariska myndigheter och konsulter Allmänhetens/fastighetsägarens acceptans för eventuella inskränkningar Bebyggelsens arkitektur, är den estetiskt tilltalande?

Varför ser det ut som det gör? Ekonomiska aspekter Exploateringstryck, marknadskrafter och efterfrågan Få kommuner har råd att planera i bevarandesyfte Exempelvis; Bebyggelsens skick? Finns möjlighet till fungerande användning? Innebär skyddet inskränkning av ex byggrätt? Hur påverkas fastighetens värde? Fördyrande underhåll? Tips: se RAÄ Förvaltningsindex! Mätning av förändringstryck (GIS-skikt)

Varför ser det ut som det gör? Kompetens/planeringunderlag Finns tillgång till antikvarisk kompetens? Antikvarien måste aktiva delta i den fysiska planeringen Kvalitén, tillgängligheten och detaljeringsgraden på översiktsplaner och befintliga kunskapsunderlag Kommunens och länsstyrelsens kompetens om krav och förutsättningar i plan- och bygglagen

Behov av formellt skydd? Det bästa skyddet för en byggnad är en kunnig och engagerad fastighetsägare. Men i vissa situationer finns dock ett ökat behov av formellt skydd Motiverat och realistiskt för byggnader med.. låg exploateringsgrad belägna på fastigheter med höga taxeringsvärden Områden längs kusterna och i städer Fler förslag? Särskild uppmärksamhet bör riktas till byggnader i städer och tätorter med eftersatt underhåll eller byggnader med en unik funktion

Formellt skydd i områden med vikande utveckling? Största hotet är att de kulturhistoriskt värdefulla husen står tomma och oanvända Här kanske formellt skydd inte är det mest effektiva skyddet? Viktigt att byggnaderna har en funktion samt att fastighetsägarna informeras om dess värde och vikten av anpassat underhåll I områden med vikande utveckling bör ekonomiska och informativa stimulansåtgärder vara en mer realistisk lösning

Några avslutande ord Ta kontroll över resurserna! Ha aktuella planeringsunderlag. Uppmärksamma byggnader i riskzon tidigt! Tänk till i dialogen med exploatörer m.fl. Var proaktiv/preventiv! Fokusera på att hitta funktion, marknadsför och skapa värden Utredningar pekar på att k-miljöer och välbevarade hus ökar mer i värde än ”vanliga” områden och hus!

Kulturmiljövården = framtidsspaning, skapar och hittar värden, det särpräglade och det marknaden vill ha! Var kritisk till argumentet ”det går inte”. Se möjligheterna i befintliga hus. Undersök tidigt byggnadernas skick. AO är att hitta en funktion! Stå emot ängsligheten! Fortsätt måna om den lokala karaktären! Var inte rädda för att framstå som bakåtsträvare eller ”omoderna”!

Cecilia Lindqvist cecilia.lindqvist@lansstyrelsen.se 013- 19 65 64

Exempel på marknadens efterfrågan Hyressättningssystem charm motiverar till högre hyra. Bygger på hyresgästernas ”egna värderingar”. Metoden syftar till att leda till en mer rättvis hyressättning. ”Charm” subjektiv bedömning, men enbart till viss del. Objektiva faktorer; ”kakelugn, eldstad, slipade trägolv, spegeldörrar, stuckatur, högt i tak och höga fönster”, dvs. de egenskaper som anses vara bruksvärdehöjande charmfaktorer i en bostad

Bostadsköerna; ex Stockholm, GS 21 år, Vasastaden 8,1 år. Drömlyan i Göteborg; Ett sekelskifteshus i centrala staden med högt i tak, stuckatur och öppen spis är enligt en undersökning drömmen för de flesta som söker bostad i Göteborg. Enkät Boplats Göteborg Ny undersökning i New York; kommunen analyserade värdet på värdefull bebyggelse med regleringar Historiskt värdefull bebyggelse ökat mer i värde i jmf med övrig bebyggelse (intilliggande) ”Brand labels” http://gvshp.org/blog/2013/09/20/landmarking-helps-not-hurts-property-values/

Bostadsrätter i äldre fastigheter Ett antal studier och universitetsuppsatser framgår att fastighetens byggår påverkar priset på bostadsrätter Äldre fastigheter ett högre pris Möjliga orsaker till det kan vara markandens faktiska efterfrågan av ”charm” och äldre arkitektur. Mäklarsamfundets undersökningar på Södermalm i Stockholm visar att det är fastigheter byggda före år 1929 som betingar högst pris. Fastigheter byggda mellan år 1930 - 1979 sänker värdet marginellt medan fastigheter byggda mellan år 1980 - 1999 har en markant påverkan på priset och sänker värdet med drygt en halv miljon.

Ersättning vid skyddsbestämmelser Rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som bestämmelsen ev medför Rätten till ersättning gäller endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten.14 kap 10 §, rivningsförbud 7§

Ersättningskrav vid rivningsförbud Vid rivningsförbud eller om ett rivningslov vägras enligt 9 kap. 34 §: fastighetens ägare kan ha rätt till ersättning av kommunen för den skada som rivningsförbudet eller det vägrade rivningslovet medför Rätten till ersättning gäller dock endast om den skada som rivningsförbudet eller det vägrade rivningslovet medför är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten. (-10-20 % värdeminskning) Berörd del: hus+ tomt Fastighetens marknadsvärde om det vore möjligt att riva byggnaden och uppföra en ny likadan byggnad (NAIF SVEFA)