Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011

Riksbankens bostadsutredning   Per Jansson och Mattias Persson, chefer för avdelningarna för penningpolitik och finansiell stabilitet presenterar en sammanfattning av utredningen Innehållet i följande rapporter presenteras: Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv Peter Englund En makroekonomiskanalys av bostadspriserna i Sverige Carl Andreas Claussen Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet Anders Nordberg Frågestund

Per Jansson och Mattias Persson Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden – en sammanfattning Per Jansson och Mattias Persson

Om utredningen Startade i februari 2010 – beställd av direktionen (tjänstemannaprodukt) Består av 12 fristående rapporter Presenterades för Riksbankens direktion i januari 2011 Föreligger nu i redigerad och tryckt form

Hur påverkar bostadsmarknaden makroekonomin? Reala faktorer Sysselsättning, demografi mm Finansiella faktorer Kreditutbud, kreditkostnader mm Institutionella faktorer Regleringar, skatter mm Stabilitetskanalen Finansiella systemet Hushållens ekonomi Konsumtionskanalen

Några viktiga frågor i utredningen Vilken roll kan penningpolitiken spela för att förebygga risker på bostadsmarknaden? Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad? Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna? Vad behöver göras (inom en snar framtid)?

Vilken roll kan penningpolitiken spela? Länge debatterad fråga, men på väg mot samsyn Räntan generellt verkande, behöver kompletteras med andra åtgärder Hur bäst samordna penningpolitik och en politik med systemriskförebyggande åtgärder (macroprudential policy)? Forskning pågår

Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad? Till stor del ”fundamentala” förklaringar: God inkomstutveckling Lägre realräntor Lågt byggande, mm Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? Ovanligt låga realräntor Ovanligt lågt bostadsbyggande

Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna? Kreditförluster på bolån sannolikt inget direkt hot mot den finansiella stabiliteten Men oro på bostadsmarknaden kan öka risken när det gäller bankernas finansiering – utländska investerare ”lättflyktiga”

Vad behöver göras? Lämpliga alternativa verktyg Ansvarsfördelning Tentativa slutsatser i utredningen men mer forskning krävs Ansvarsfördelning Behöver redas ut (Finanskriskommittén) Databehov T.ex. mikrodata över hushållens skulder och tillgångar, bättre prisindex på bostäder.

Sammanfattningsvis Är bostadsmarknaden övervärderad? Till stor del ”fundamentala” förklaringar Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? Svarar inte på allt … men i vissa frågor kan man inte veta allt med säkerhet Summerar upp kunskapsläget och pekar ut viktiga områden att prioritera God och stabil grund att stå på

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan i Stockholm

Reala huspriser Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

Reala priser - de nordiska länderna Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

Regional spridning och samvariation Fastighetsprisindex deflaterat med KPI, källa: SCB

Några gemensamma drag Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder Tätorter växer, och mark blir en allt knappare resurs. Huspriser samvarierar Mellan regioner i samma land Mellan olika länder Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner. Huspriser rör sig i cykler Anpassning av bestånd och förväntningar tar tid Prisutvecklingen är förutsägbar Transaktionskostnader begränsar möjligheten att tjäna pengar på att spå rätt om prisutvecklingen.

Två marknader i en Marknaden för hus (tillgångsmarknad) Avkastning = kapitalkostnad. Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring. Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt. Direktavkastning = brukarkostnad Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris Marknaden för boendetjänster Utbud = efterfrågan Priset (hyran) beror på Efterfrågan Inkomst Befolkningsutveckling Utbud Produktionskostnader.

Tillgångsmarknaden: Direktavkastning och brukarkostnad Direktavkastning = (hyreskomponenten i KPI)/småhusprisindex, normaliserat till 5% år 1980 Brukarkostnad = femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation plus 7%.

Direktavkastningen har fallit i takt med (något snabbare än) brukarkostnaden Men kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av Högre belåningsgrader Amorteringsfria lån Valfri räntebindningstid fastighetsskatten har sänkts värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag). Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .

Marknaden för boendetjänster Boendekostnaden i egna hem (”hyran”) har stigit mer än priser i allmänhet. Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning. Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen? Bristande konkurrens i byggsektorn?

Lönsamhet och bostadsinvesteringar Q = Småhusprisindex/faktorprisindex för bostäder (index = 1 1980) Bostadsinvesteringar enligt nationalräkenskaperna (index = 1 1980)

Sammantaget Dagens värdering inte orimlig låga långa realräntor lågt byggande förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande Men om (när) byggandet kommer igång och realräntorna stiger, finns det utrymme för prisfall.

En makroekonomisk analys av bostadspriserna i Sverige Carl Andreas Claussen Magnus Jonsson och Björn Lagerwall

Höga huspriser Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriser Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Varför? Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriser Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Penningpolitiken? Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriser Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Om priserna faller? Källa: SCB och Riksbanken

Höga huspriser Reala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Övervärdering? Källa: SCB och Riksbanken

Makroekonomin Hushållens inkomster/BNP Ränta Inflation etc Huspriser

Makroekonomin Hushållens inkomster/BNP Ränta Inflation etc Huspriser

1. Hur kan utvecklingen av bostadspriserna förklaras?

2. Penningpolitikens roll Huspriser  2-5 procent Repo-räntan  1 procentenhet BNP  ½ - 1 procent Inflation  ½ procentenhet

2. Penningpolitikens roll

2. Penningpolitikens roll Bostadspriser enligt trend från 2004 och framåt Årlig procentuell förändring om ej annat anges   2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Reala bostadspriser, procentuell avvikelse från trend  5,6 11,2  17,2  22,9  15,9 17,6  19,9  Reporänta, procent (Faktisk reporänta)  4,4 (2,2) 5,1 (1,7)  7,2 8,5 (3,5) 4,9 (4,1) 0,1 (0,7) 1,7 (0,5) KPIF (Faktisk KPIF)  -0,3 (1,1) -1,8 -3,5 (1,4) -4,3 (1,5) -1,1 (2,7) 0,3 (1,7) 0,2 (2,0) BNP (Faktisk BNP) 2,3 (4,2)  0,16 (3,2) (4,3) -0,6 (3,3) 0,0 (-0,6) -4,0 (-5,3) 4,6 (5,5)

3. Vad händer om bostadspriserna faller kraftigt? Bostadspriserna faller med 20 % under ett år: 1 – 2 procent lägre BNP 0 – ½ procent lägre inflation ½ - 1 procentenhet lägre repo-ränta

4. Är bostäderna övervärderade? Bostäderna är övervärderade om bostadspriserna ligger över sin långsiktiga trend bostadspriserna inte kan förklaras med fundamentala faktorer prognoser från modellerna indikerar sjunkande bostadspriser

Källa: SCB och Riksbanken Över trend Reala huspriser 1952 – 2010q3 Index 1952=100 Källa: SCB och Riksbanken

Fundamentalt förklarade

Kommer bostadspriserna att falla? Prognoser med modellerna tyder inte på prisfall

Uppsummering Varför högre huspriser? Penningpolitikens roll Inkomster förmögenheter  bostadsränta preferenser (?) Penningpolitikens roll Relativt liten effekt av penningpolitiken på bostadspriserna Kostsamt att med penningpolitiken dämpa bostadspriserna

Uppsummering Om bostadspriserna faller? Är bostäderna övervärderade? Små effekter Är bostäderna övervärderade? Priserna är över trend men fundamentalt förklarade modellerna tyder inte på prisfall framöver (trots högre ränta)

Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet Anders Nordberg Hannes Janzén och Kristian Jönsson

Hur påverkar husprisfall… Bankernas finansiering via säkerställda obligationer? Kreditförluster i bankernas utlåning?

Bankernas finansiering Säkerställda obligationer Konsekvenser vid husprisfall Kreditvärdighet Kostnad och tillgång

Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden Källor: Riksbanken

Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden forts. Källor: Riksbanken

Historik över fördelning av investerare i svenska säkerställda obligationer samt total utestående volym Källa: SCB

Källor: Bloomberg och Ecowin Finansieringskostnad steg under krisen Kostnad att emittera en säkerställd obligation i euro och swappa om till 3M STIBOR mot att emittera direkt i SEK Punkter över 3M STIBOR Källor: Bloomberg och Ecowin

Bankernas kreditförluster Hushållen betalningsförmåga bör inte påverkas av ett husprisfall Makroekonomiska effekter av husprisfall

Kreditförluster vid olika makroekonomiska scenarier efter ett husprisfall Miljarder SEK Modell Totalt över tre år FSR 2010:1 (ej husprisfall) 10 BVAR, empirisk modell 9 DSGE, med penningpolitisk reaktion 16 DSGE, utan penningpolitisk reaktion 27

Sammanfattning Kreditvärdighet hos säkerställda obligationer bör inte vara hotad Bankernas kostnad och tillgång till finansiering kan dock påverkas Kreditförluster bör inte utgöra ett stort problem för bankerna

Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011