Detaljplan och gatukostnadsutredning för Ådö skog, Stora Lugnet och Ekbacken Samrådsmöte 23 november 2014

Vad är en detaljplan? Juridiskt bindande dokument (plankartan) Styr framtida bebyggelse inom ett område Underlag vid bygglovprövning

Planprocessen – att ta fram en ny detaljplan Plan- och bygglagen

Gällande planer Orange område: 60 m2 huvudbyggnad 20 m2 gårdsbyggnad Rött område: 120 m2 huvudbyggnad 40 m2 uthus

Enkät 2009 – förstudie inför planuppdrag 85% svarsfrekvens inom planområdet 78% positiva till kommunalt VA 65% positiva till ny detaljplan 89% positiva till utökade byggrätter Få anser att förbättringar av gator behövs (belysning, trottoarer, cykelväg, ny väg)

Program Riktlinjer för kommande detaljplan Karaktär Avstyckningar Byggrätter Samråd 2011 Godkänt av kommunstyrelsen 2012

Planprocessen - återkoppling

Planförslaget Skapa förutsättningar för en fortsatt omvandling av fritidshusboende till åretruntboende. Avvikelser från programmet: Ådö skogsväg ej parallellgata Naturområde på östra sidan utgår Ingen tomt för barnomsorg

Byggrätt huvudbyggnad Högst 2 våningar 160 m2 byggnadsarea 250 m2 bruttoarea Max 9 meter nockhöjd Friliggande hus Vind får ej inredas

Byggrätt komplementbyggnad Högst en våning 50 m2 byggnadsarea 4,5 meter nockhöjd

Utökad lovplikt Marklov krävs för fällning av träd större än 30 cm diameter Marklov för schaktning och/eller fyllning med mer än 50 cm

Avstyckningar 43 nya fastigheter i samrådsförslaget Minst 2000 m2 (fastighetens markområde) Högre siffror ger oftast inte möjlighet att stycka Illustrationen ger en tydligare bild

Strandskydd Nuläge: Upphävt i gällande plan 100 meter 300 meter (nytt beslut)

Strandskydd Ny plan: 100 m i tidigare planomr. 100 meter 300 meter Men: Strandskydd föreslås upphävas på kvartersmark

Allmänna platser – väg, park och naturområde Övergår i kommunalt huvudmannaskap Ådövägen breddas till 6 meter Gång- och cykelbana utmed Ådövägen Lokalgator 4,5 meter breda

Planavgift Planavgift tas ut vid bygglov Enligt gällande taxa Ex: 22 200 kr, nybyggnad 200-250 m2

Vatten och avlopp Kommunalt VA ansluts vid fastighetsgräns Anslutningsavgift ca 240 000 kr (2000m2) Avgift tas ut efter att anslutning skett Enligt gällande taxa

Gatukostnadsersättning Plan- och bygglagen 6 kap Utredas vidare i planprocessen

Information Vad är gatukostnad? – Kostnader för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose visst områdes behov av gator och allmänna platser och anordningar som normalt hör dit. När får kommunen ta ut gatukostnader? – Om k:n är huvudman för allmänna platser och ska anlägga eller förbättra gator eller andra allmänna platser. Vilka kan åläggas att betala? – Ägarna till fastigheterna inom området (ej tomträttsinnehavare).

Kommunen beslutar om • Avgränsning av fördelningsområdet. • Kostnaderna som ska fördelas. • Grunderna för fördelningen.

Hur beräknas gatukostnader? Efter ”skälig” och ”rättvis” grund I förtätningsområde kan fördelningen bli mer komplicerad. Fastigheter som kan få avstyckas får svara för större del av gatukostnaderna. Hänsyn måste tas till om äldre befintliga fastigheter

Inte nöjd med fördelningen? 1. Om man inte är nöjd med föreslagen gatukostnadsutredning vid granskning kan de som yttrat sig under samrådet inkomma med synpunkterna skriftligen till kommunen. -Om man därefter inte är nöjd med kommunstyrelsens beslut om antagande av gatukostnadsutredningen kan denna överklagas till Länsrätten. -Om man anser att gatukostnadsavgiften respektive betalningsvillkoren är oskäliga kan detta överklagas till Fastighetsdomstolen.

Process Samråd Yttra – skriftlig Granskning Yttra - skriftlig Inte helt nöjd ändå Överklaga

Oberoende part Innan kommunen fattar beslut om hur gatukostnaderna ska tas ut ska kommunen göra en gatukostnadsutredning. I denna redovisas avgränsningen av det område inom vilket gatukostnaderna ska fördelas. Kommunen har anlitat en oberoende part – Geosigma - förprojektering Nai Svefa – ”GKU”

Kostnadsfördelning Områdesvis fördelning Rättvist & skäligt Totalt alt Huvudalternativet = 25 320 150 Totalt alt 2 = 23 677 333

Kostnad för varje andel

Vad händer om färre andel vill stycka av Färre andel större kostnad för de som vill stycka av Exempel nuvarande alt med 164,66 andelar 25 320 150 / 164,66= 153773 kr per andel se föregående sida

Förre andelar – vad händer? Exempel: Om bara 10 andelar vill stycka av = 98,66 andelar vilket ger per andel 25 320 150 / 98,66 = 256 640 kr 10 20 98,66

Markinlösen Fastighetsreglering (Lantmäteriet) Fastighetens minskade marknadsvärde Regleras i ExL (Expropriationslagen)

6 KAP 33§ En fastighetsägares betalningsskyldighet enligt 24 eller 25 § ska jämkas, om: 1. kostnaden för kommunens åtgärder är oskäligt hög, eller 2. den eller de åtgärder som kostnaden avser har en omfattning eller ett utförande som går utöver det som kan anses normalt med hänsyn till den användning som är tillåten för fastigheten.

Samråd – vad händer sedan? Skriftliga yttranden sammanställs och besvaras i en samrådsredogörelse Redogörelse och förändringar av planen beslutas politiskt Kungörelse/Granskning av förslag

Samrådsyttranden ska vara hos kommunen senast 6 november