Lokalhyra T2, den 20 mars 2014 Advokat Maria Ingelsson

Disposition  Varför är vi här?  Avtalsskrivning  Parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden  Omförhandling och jämkning av hyresavtal  Partsväxling  Avtalets upphörande

Varför är vi här?

Avtalsskrivning

Rättskällor  12 kap jordabalken (”Hyreslagen”)  7 kap jordabalken (nyttjanderätter i allmänhet)  Avtalslagen  Mervärdesskattelagen, miljöbalken, brottsbalken…

Typiskt för hyresavtal  Standardkontrakt och särskilda bestämmelser  Ofta tilläggsavtal nr 1, 2, 3, 4…  Tvingande regler i JB  Långvarigt förhållande

Vanliga frågor vid avtalsskrivandet  Hyresobjektet  Även gemensamhetsutrymmen? JB 12:2 st 3  Ett eller två avtal?  Möjligheten att förverka och/eller säga upp  Olika hyrestider kan skapa problem

Vanliga frågor, forts  Ändamålet med förhyrningen JB 12:23  Förverkandegrund om inte iakttas (12:42 m 4)  Påverkar möjligheten att överlåta kontraktet (12:36)  Påverkar kraven på lokalens skick (12:9)  Kan ändras med hn:s tillstånd (12:23 st 2)  Blandade avtal  I vilken mån blir hyreslagens regler tillämpliga?  NJA 2007 s 1018 Shell-Dalby

Vanliga frågor, forts  Avtalets löptid samt uppsägningstid  Inflyttningstidpunkt  I praktiken ofta bestämd tid (begränsas av JB 7:5)  Tvingande regler kring uppsägning (JB 12:3 och 12:4)  Hyran  Bestämd hyra (JB 12:19)  Undantag: omsättningshyra och ssk beräkningsgrund  Skälig hyra: den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång betingar på öppna marknaden (yttrande från hyresnämnden)  Säkerhet för hyresbetalning (JB 12:28)

Särskilda frågor, forts  Regler i strid mot hyreslagen  Uppsägningsregler  Rörlig hyra  Andrahandsupplåtelse och överlåtelse  Villkor om avstående från besittningsskydd  Särskilt upprättad handling  Avvakta med tillträde

Rättigheter och skyldigheter under hyrestiden

Lokalens skick vid tillträde  JB 12:9: Lokalen tillhandahålls i avtalat skick. Avtalsfrihet råder med vissa begränsningar  Om parterna inte avtalat annorlunda: Lokalen ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9)  Befintligt skick: Endast fel om inte möjligt att upptäcka med vanlig uppmärksamhet (12:11)  Brist kan vara t.ex. tekniska fel, ohyra, störande ljud, mögel, dålig lukt…

Påföljder vid brist i lokalen  Hävning  Om lägenheten före tillträdesdagen är så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål (12:10 st 1)  Om myndighet före tillträdesdagen förbjudit användning av lägenheten för avsett ändamål (12:10 st 2)  Om lägenheten inte färdigställts eller utrymts vid tillträdet (12:13)  Ringa skada, som är väsentlig betydelse och som inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller inte avhjälps av hyresvärden

Påföljder, forts:  Avhjälpande  Hyresgästens rätt att avhjälpa subsidiär  Skadestånd  Exculpationsansvar  Strikt ansvar vid utfästelser?  Svårt visa t.ex. inkomstbortfall (RB 35:5?)  Nedsättning av hyran  Ett belopp som motsvarar det intrång i nyttjandet som bristen medför.  Deponera till länsstyrelsen, JB 12:21 (obs! ej momsen)

Lokalens skick under hyrestiden  Hyresvärden har underhållsplikt, hyresgästen vårdplikt  Lokalens skick ska under hela hyrestiden vara som vid tillträdet, med undantag för normalt slitage. Samma sanktioner, med möjlighet att avtala bort rätten till nedsättning vid sedvanligt underhåll (12:16 p 3 JB, se NJA 2002 s 378).  I praktiken noggrann reglering i hyresavtalen:  Hyresgästens rätt att göra investeringar?  Vem äger investeringar när hyresgästen flyttar?  Återställandeskyldighet?  Gränsdragningslistor: ägande/underhåll/reparation?

Lokalens skick under hyrestiden, forts  Hyresvärdens rätt att tillträda lokalen (JB 12:26)  Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten (JB 12:24) samt iaktta sundhet, ordning och gott skick (JB 12:25).  Hyresgästens skadeståndsansvar för skada p.g.a. eget vållande och annans vårdslöshet.

Lokalens skick vid avflyttning  Lokalen ska återställas i ursprungligt skick, minus normalt slitage  Kan avtala annorlunda  Egendom som hyresgästen tillfört lägenheten är som regel inte fastighetstillbehör, men kan enligt JB 12:27 tillfalla hyresvärden (3 mån från anmodan, 6 mån efter avflyttning)

Omförhandling och jämkning av hyresavtal

Omförhandling  Som utgångspunkt ingen en juridisk rätt att tvinga fram en omförhandling under pågående avtalstid.  Undantag:  JB 12:23 (verksamhetsändamålet)  36§ AvtL  Omförhandlingsklausuler i avtalet  Lösning:  Andrahandsuthyrning  Semesterregeln

Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring (12:58 JB)  Ange villkor som krävs för förlängning  Underrätta hg om att måste hänskjuta till hn inom 2 mån  Om uppsägningen inte uppfyller formkraven, så ogiltig. Dock ok med uppenbar felskrivning. Hv kan inte åberopa egna brister i formkravet till sin fördel  Oskäliga villkor kan aktualisera besittningsskyddet  Gå inte ut för hårt – ingen garanti att parterna faktiskt kommer att förhandla  Strängare villkor medför ersättningsskyldighet (12:58 st 4 JB)

Hyresgästens uppsägning för villkorsändring (12:58 a JB)  Skriftlig uppsägning  Ange vilka villkor som krävs för förlängning  Hänskjut inom två månader  Om inte uppfyller formkraven, så ogiltig  Kan inte både säga upp för villkorsändring och avflyttning  Inte möjligt att säga upp för ändrad areal  Vid hg:s uppsägning kan hv inte framföra förslag på ändringar  Möjligt ”förta verkan” av uppsägningen

EXEMPEL, hyresgästens uppsägning:  Hyresgästen förhandlar med ny hyresvärd, men har inte nått i mål  Innevarande hyreskontrakt måste sägas upp senast till upphörande , annars förlängs det med ytterligare tre år  Kan hyresgästen skapa sig respit i förhandlingarna?

Anbud och accept  Part som säger upp för villkorsändring är bunden av ”anbudet” under en skälig acceptfrist.  Enligt hyreslagen är hyresvärden förhindrad att skärpa villkoren till hyresgästens nackdel.

Partsväxling

Partsväxling på hyresvärdsidan  Hyresvärden kan sälja fastigheten och därmed åstadkomma partsbyte på hyresvärdsidan  Hyresavtal som är skriftligt och där tillträde skett gäller mot ny fastighetsägare (JB 7:13 och 7:14). Tilläggsöverenskommelser endast om ny ägare i ond tro eller anteckning skett på kontraktet  Hyresgästen får under 6 månader åberopa krav mot tidigare hyresvärd

Partsväxling på hyresgästsidan  Överlåtelse inte utan hyresvärdens samtycke (JB 12:32)  Undantag: Hyresgästen säljer den verksamhet som drivs i lokalen och får hyresnämndens tillstånd (12:36). Tillstånd om ej ”befogad anledning” att vägra samtycke. Krävs dock synnerliga skäl om hyresförhållandet varat kortare än tre år.  Inte heller möjligt hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden (JB 12:39). Krävs beaktansvärda skäl och ej ”befogad anledning” att vägra samtycke.  Partiell sublokation ok om inte medför men (JB12:41)

Avtalets upphörande

Uppsägning för avflyttning  Skriftlig uppsägning (12:8 JB)  Ställd till rätt person och avsänd från hyresgästen  Uppsägning till rätt datum och delgiven i rätt tid  Går inte kombinera uppsägning för avflyttning med uppsägning för villkorsändring  Kan inte avse ändrad yta  När hyresvärden säger upp (12:58 JB):  Ange orsaken till varför förlängning inte kommer att ske  Ange att hänskjutande ska ske till hyresnämnden inom två månader

Förverkande (JB 12:42-44)  Dröjsmål med hyran (mer än två vardagar från ff-dagen; återvinningsmöjlighet i två veckor från ”återvinningsmeddelandet”, se 12:44 JB).  Otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning, om inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hn  Användning i strid med avtalat ändamål eller partiell sublokation till men för hyresvärden, om inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål  Vanvård, om inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål (gäller ej särskilt allvarliga störningar).

Förverkande, forts  Ohyra  Hyresvärden vägras tillträde utan giltig ursäkt  Åsidosättande av avtalsenlig skyldighet av synnerlig vikt  Brottslig verksamhet  Gäller samtliga:  Ej om ringa  Hyresvärden rätt till skadestånd  Dessutom: Enligt 12:43 JB vissa reklamationsfrister samt förbud att säga upp om rättelse skett i vissa fall (+12:44 återvinningsfrist)

Det indirekta besittningsskyddet  Det indirekta besittningsskyddet = hyresgästen har rätt till ekonomisk kompensation om hyreskontraktet inte förlängs och hyresvärden inte har ett sakligt skäl för att vägra förlängning som dessutom väger tyngre än hyresgästens intresse av att stanna kvar i lokalen.  Omständigheterna i det enskilda fallet: hg:s behov av lokalen, hans möjligheter hitta annan lokal, hyresförhållandets längd, erbjudande om ekonomisk ersättning från hv…

Det indirekta besittningsskyddet, forts  Ersättningen är minst en årshyra (totalhyra), 12:58b  Därutöver skada, som inte täcks av sådan ersättning; flyttkostnader, rörelseskada, onyttiga investeringar m.m.

Besittningsskyddet gäller INTE när:  Hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd  Förverkandesituation eller försämrad säkerhet  Avtal om avstående från besittningsskydd

Besittningsskyddsbrytande grunder  Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet  Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad och hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal, alternativt hyreskontraktet innehåller rivningsklausul och rivningen påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst  Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (generalklausulen)  De hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga villkor och överensstämmer med god sed (uppsägning för villkorsändring)

Särskilda frågor när avtalet upphört  Preskription (JB 12:61): Ny yta = nytt kontrakt.  Hyresgästen sitter kvar olovligen: Skriv på hyresavin att det avser ersättning för olovligt nyttjande (ej hyra)

Frågor? 