Den Svenska bostadsmarknaden – En bubbla som håller på att spricka?! Oslo 14 oktober, 2015 Mats Wilhelmsson
oktober
2009 – men vi har sagt det förut …
Varför har bostadspriserna stigit? Efterfrågan Disponibel inkomst Låga räntor Sysselsättningsökning Befolkningsökning Utbudet Lågt byggande Bostadsbrist i storstadsregionerna Urbaniseringen fortsätter Dålig rörlighet på bostadsmarknaden
Löneutveckling
Skatter
Disponibel inkomst
BNP
Sysselsättning
Räntan
Räntekvot Mer intressant än skuldkvoten.
Bostadsbrist?
Urbanisering
Men bostäderna är på fel plats
Vad talar för en bubbla? Om priserna är högre än vad fundamenta kan förklara så har vi eventuellt en bubbla. Ökad urbanisering Bostadsbrist i städerna Ökade reallöner Minskade skatter – ökad disponibel inkomst Låg ränta och därmed låg räntekvot Ökad sysselsättning
Vad talar för en krasch? Krasch? – 30-50% nedgång Kraftigt stigande räntor Kraftigt ökad arbetslöshet Kraftigt ökat byggande Deurbanisering Politiska beslut som gör det dyrare att äga Amorteringstvång Minskade avdragsmöjligheter Höjda inkomstskatter Förändrade förväntningar
Förväntningarna om framtiden…
Prognoser – var är vi om 1 år? Räntan Konjunkturinstitutets prognos:-0,25% Ekonomisk tillväxt Konjunkturinstitutets prognos:2,4% Sysselsättningsförändring Konjunkturinstitutets prognos:1,4% Inflation Konjunkturinstitutets prognos:0,9%
Riksbankens ränteprognos
Effekterna av en eventuell krasch? Den höga skuldkvoten leder till en hög räntekänslighet Påverkar hushållens konsumtionsutrymme – tillväxten Personliga konkurser – tvångsförsäljningar av fastigheter Bostadskreditinstitut – kreditförluster, sämre rating ….
Slutsatser Priserna har stigit mycket och de är höga MEN mycket kan förklaras av fundamentala faktorer som efterfrågan och utbud Lite spekulation Tyder dock på att priserna är högre än förväntat och en korrigering är att vänta, dvs priserna sjunker tillbaka till förväntade priser Krasch? Jag ser inga tecken på en krasch. Då krävs något mer än bara höga bostadspriser. Förväntningarna ändras – mer pessimistisk syn på framtiden