Genomförandeavtal fyller en central funktion i plan- och byggprocessen för att konfirmera överenskommelser mellan kommuner och byggherrar det gäller bl.a. överenskommelser om hur ansvar och kostnader för olika åtgärder skall fördelas mellan parterna

Finansiering av allmänna platser och va-anläggningar Med stöd av 6 kap. 31 § PBL har kommunen rätt att täcka kostnader för mark och utförande av allmänna platser med gatukostnadsavgifter. Som kompletterande regel finns 6 kap. 22 § PBL, varigenom byggherren kan åläggas att bekosta de allmänna platserna om det är ”skäligt med hänsyn till den nytta byggherren har av exploateringen”. Det har tolkats så att byggherren kan bli skyldig att utföra byggandet av anläggningarna för att sedan – utan ersättning – överlämna dem till kommunen.

Finansiering, forts. Avgifter för kommunens va-anläggning får tas ut genom en taxa (27 § VAL). Normalt är det samma taxa för alla de områden – verksamhetsområdet – där kommunen är ansvarig för va-försörjningen. Även när det gäller va-anläggningar är 6 kap. 22 § PBL tillämplig, dvs. byggherren kan åläggas att bekosta kommunens va-anläggningar för exploateringsområdet.

Exploateringsavtal Avtalen utgår från gällande lagstiftning i PBL – en lagstiftning som har sin grund i de förutsättningar för byggandet som rådde under 1960- och 1970-talen Dessa förutsättningar har emellertid ändrats radikalt (från statliga bidrag och styrning till marknadsstyrt) och det har därför framförts önskemål om att en översyn borde göras av tillämpning och regler för genomförandeavtalen. PBL- utredningen tog inte med frågan ”Exploateringsavtalsgruppen Syd” tog initiativ

”Exploateringsavtalsgruppen Syd” Gruppen har bestått av: Börje Klingberg, Fastighetsdirektör, Malmö stad Tommy Andersson, Markchef, Halmstads kommun Lars Björklund, projektchef/bitr. regionchef, JM AB Region Öresund Björn Hedlund, bolagslantmätare, JM AB Kjell-Åke Holmgren, projektledare Lomma Hamn, Lomma kommun Andreas Lindelöf, regionchef, Skanska Nya Hem, Region Öresund Ingrid Persson, civilingenjör, Malmö stad Gert Sjöholm, projektchef, Skanska Öresund AB, Malmö Thomas Kalbro, bitr. professor, Kungliga Tekniska Högskolan

Exploateringsavtal - problem för byggherren Överföring av kostnader Överföring av förvaltningsansvar Utpressning/tvång Strid mot lagstiftning, inga sanktioner Inte förutsägbara

Exploateringsavtal – problem för kommunen Stimulerar inte till helhetstänkande Dålig kostnadstäckning Följdinvesteringar uppkommer Påverkar planutformning och planbestämmelser Drift – och underhållsfrågor

Gruppen har identifierat tre möjliga handlingsalternativ för den framtida hanteringen av exploateringsavtal: Nollalternativet – gör ingenting alls! Bibehåll nuvarande regler för exploatörens skyldigheter – men komplettera reglerna med ett ”instrument” som gör att reglerna verkligen efterlevs! Ändra lagstiftningen så att regler och verklighet stämmer överens – och skapa garantier för att de nya reglerna efterlevs! – detta alternativ valde gruppen

Följande huvudfrågor har analyseras och diskuteras Var skall gränserna gå för kommunalt respektive enskilt ansvar/ huvudmannaskap för olika typer av anläggningar som vägar, va-ledningar mm? Vem skall finansiera olika typer av infrastruktur. Hur bör fördelningen ske mellan kommun och byggherre? När skall byggherren tvingas avstå mark för allmänna byggnader utan ersättning? Skall exploateringsavtalen, utöver bestämmelserna i plan- och bygglagen, kunna reglera bebyggelsens utformning?

Huvudfrågor, forts. Med syfte att skapa förutsägbarhet bör kommunen ”annonsera” vilka förutsättningar som gäller för exploateringsavtal i framtida byggprojekt. Hur och i vilka former bör detta klargöras. Efterlevnaden av principerna för exploateringsavtal är naturligtvis en central fråga. Vilka möjligheter finns att – på ett bättre sätt än i dag – säkerställa att reglerna följs? Slutligen, om nya principer och lagregler skulle införas: behövs det någon form av övergångsregler?

Exploateringsavtal – vår idéskiss Kommunalt huvudmannaskap Gatuhållningsavgift Annan infrastruktur Förutsägbarhet (ÖP) Rådgivande nämnd/branschråd Övergångsregler 5 år

Förslag från Sveriges kommuner och landsting Förslag till ny finansiering av kommunernas väghållning, baseras väsentligen på Plan- och byggutredningens förslag (SOU 1996:168), innebär i korthet följande Kommunen får rätt att ta ut avgifter, helt eller delvis, för såväl byggande som drift och underhåll av kommunala gator och all­männa platser. Avgiften får tas ut som engångsavgift avseende anläggningskostnaden och en periodisk avgift avseende drift och underhåll. Som ett alternativ kan enbart periodiska avgifter tillämpas, som då får täcka såväl anläggningskostnader som drifts- och underhållskostnader.

Förslag om väghållning, forts. Kommunen skall fastställa en taxa, baserad på självkostnadsprincipen, där fördelningen av kostnaderna mellan fastighetsägare skall ske enligt ”skälig och rättvis grund Om förslaget genomförs förutsätts vidare att kommunalskatten sänks i motsvarande utsträckning som kommunen finansierar väghållningen via avgifter

Exploateringsavtalsgruppens kommentarer till förslaget Man kan tänka sig tre alternativ för kostnadsuttag Kostnaderna får avse samtliga kommunens gator och vägar. Kostnaderna begränsas till gator/vägar inom detaljplaneområden. Kostnaderna begränsas till lokalgator, dvs. det kostnadsunderlag som i princip gäller för uttag av gatukostnader i dag. Den första punkten torde innebära att en stor del av problemen kring exploateringsavtalen försvinner. Med tillämpning av taxan får kommunen full finansiering. Sett strikt ur exploateringsavtalens synvinkel är alltså detta alternativ att föredra.

Taxefinansiering – utökad byggrätt i befintlig detaljplan. En taxa kan hantera ett sådant uttag

Finansiering av övergripande infrastruktur anläggningar som kan karaktäriseras som ”övergripande infrastruktur” – t.ex. skolor, daghem, idrottsanläggningar mm för allmänt utnyttjande under vissa förutsättningar kan det vara rimligt att exploatören medfinansierar attraktivt för kommunerna. Men också från byggherrens perspektiv kan det förväntas fördelar av ett sådant system, genom att kommunernas ekonomiska incitament för att ta fram nya detaljplaner förbättras.

För exploatörsbidrag måste fyra kriterier vara uppfyllda Anläggningar som kommunen har ett lagstadgat ansvar Anläggningen är nödvändig för planområdets funktion bidraget måste vara skäligt med hänsyn till exploateringens art och omfång samt den nytta byggherren har av exploateringen kostnader byggherren förväntas bidra med vara skall vara förutsägbara – översiktsplan (förutsätter enklare regelsystem)

Förutsägbarhet (ÖP)

Rådgivande nämnd/Branschråd

Övergångsregler (5 år)