Fastighetsförvaltare & Juridik Viktiga lagar: Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) Sekretesslagen Kommunallagen Förvaltningslagen Miljöbalken Lagen om skydd mot olyckor Mfl.

Grundläggande begrepp JB = Jordabalken 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) 2:1 JB Tillbehör till fastighet 2:2 JB Byggnadstillbehör 12:1 JB Vad omfattar hyreslagen? Lägenhet (hus eller delar av hus) Nyttjanderätt Mot ersättning Ibland även rätt att bruka jord

Hyreslagen 12 kap JB Avtalslagen tillämplig på avtalandet Bostadslägenhet/Lokal Skyddslagstiftning – flertalet regler tvingande till hyresgästens förmån Blockförhyrning / Lokal – större möjlighet fritt avtala

Hyrestid / uppsägningstid Hyrestid – bestämd tid eller tillsvidare (obestämd tid) 12:3 JB Uppsägningstid krävs ej om särskild överenskommelse träffas Max avtalstid inom detaljplan är 25 år

Hyresgäst krav under hyrestiden Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden) Omgivningen Vad är avtalat / framgår av omständigheterna? Annars brukbarhetsbedömning Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse Vårdplikten Upplysningsplikt – vid skada m.m. Inte minska bruksvärdet Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar Betalning av hyran

Hyran för lokal 12:57§ p.5 Uppsägning till villkorsändring (ny hyra) 12:57a§ - skälig hyra – marknadshyra Hyresvärd skall underrätta om kravet att inom två månader hänskjuta till Hyresnämnd för medling 12:58a§ Hyresgäst begär ändring och hänskjuta till Hyresnämnd

Uppsägning I praktiken krav på skriftlighet Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna Angiven adress eller lägenhetens adress Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

Besittningsskyddet Bostadslägenhet – rätt att bo kvar Lokal – rätt till ersättning Undantag vid: Speciella hyressituationer Vissa avtalsmöjligheter Särskilda omständigheter

Undantag besittningskydd Andrahandsuthyrning under två år (ej block) Möblerat rum/fritidshus under 9 mån Del av hyresvärds bostad Särskilt avtal om avstående Förverkat hyresrätt Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul) Hyresvärd övervägande intresse förfoga Bostadsrätt och intresse förfoga I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Tvister Hyresnämnden (medlar/avgör) Kronofogden (beslutar/handräcker) Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän Icke allmän – ex. internpost Allmän men sekretessbelagd? 7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter 7 kap 25§ - bostadsförmedling 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen Vilka omfattas? Vad menas med sekretess? Gäller i det allmännas verksamhet För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen Mot vem gäller sekretess? Gäller både mot annan myndighet och enskild Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

Menbedömning Svag sekretess = huvudregel offentligt Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs Stark sekretess = huvudregel sekretess Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men Absolut sekretess = ingen menbedömning Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen? BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvar Egenkontroll Kemikalier PCB, radon, asbest Ventilation (OVK) och energianvändning Fukt och mögel Brandskydd Myndighetskontroller Internkontroll Riskanalys Etc…

Vad är myndighetskrav? Lagar beslutade av riksdagen Förordningar utfärdade av regeringen Föreskrifter utfärdade av myndigheter Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Aktuell lagstiftning Arbetsmiljölagen Ellagen Lagen om skydd mot olyckor Lagen om brandfarliga och explosiva varor Lagen om gaturenhållning och skyltning Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m. Miljöbalken Ordningslagen Plan- och Bygglagen Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Regeringsförordningar Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk. Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar.

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) Myndighetsföreskrifter Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter? Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket Boverket Elsäkerhetsverket Kemikalieinspektionen Naturvårdsverket Räddningsverket Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar Fastighetsägaren skall: Förebygga olyckor Förebygga ohälsosamma förhållanden Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m.m. Följa upp hur lokaler och bostäder används Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för: Brandskydd Snöjröjning och halkbekämpning Att avhjälpa brister i och på byggnader Hissar och andra motordrivna anläggningar Enkelt avhjälpta hinder Pannanläggningar, varmvattenberedare Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för: Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur Kvaliteten på inomhusmiljön Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet