Construction Management Teknisk förvaltning Construction Management

Construction Management Teknisk förvaltning är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Construction Management

Construction Management Begrepp Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. Construction Management

Construction Management Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Underhåll Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om-och tillbyggnad enligt PBL. Construction Management

Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Byggnadens utformning Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym Construction Management

Bostadsbyggandets regional fördelning Storstadsområde 48 % Norra Sverige 17 % Södra Sverige 35 % Byggnadens utformning Construction Management

Stomsystem - antal våningar Bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar Trevånings lamellhus är vanligast. Byggnadens utformning Construction Management

var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Construction Management Lägenhetsstorlek (1980) I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre. I hus byggda 1946-1975 var drygt 50 % 2 ROK eller mindre Byggnadens utformning Construction Management

Material Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg. Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden 1945-1960. Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial Byggnadens utformning Construction Management

Construction Management Grund-läggning Byggnadens utformning Construction Management

Byggnadstekniska brister Byggnadens utformning Construction Management

Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Construction Management

Skadedrabbade konstruktioner Låglutande papptak Kryp - grundgrundlagda hus Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak Construction Management

Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Construction Management

Construction Management Byggfel från 1970-talet Construction Management

Byggfel från perioden 1990-2000 ? Construction Management

Byggfel- vem är boven! Vilka fel gör vi år 2002! ? Construction Management

Construction Management Underhåll enligt PBL 13§ Byggnader skall underhållas med hänsyn till • utseende och • bevarandevärde Construction Management

Construction Management FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Drift (inkl adm Vid- makthålla Kontinuerlig Liten Under- håll (inkl adm Bevara/ Återställa Ofta/sällan Liten/stor Om-byggnad Ändra funktion Mycket sällan Stor Construction Management

Construction Management DIAGNOS Tillståndskontroll ! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. Identifiering Intern och extern jämförelse -”bra/önskvärt” Construction Management

Drift- och underhåll Kostnadsslag Årskostnad kr/kvm Administration 25 Försäkring 02 Värmeenergi 90 Vattenförbrukning 27 Tillsyn och vård 35 Reparationer 21 Underhåll invändigt hus 23 Underhåll installationer 26 Construction Management

Construction Management Modell Diagnos Prognos Beslut Feedback- iterativ process Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet Construction Management

Diagnoserna Prognos Beslut Syfte Bestämma resurs och penningflöden Bestämma bundet kapital Utgöra grund för prognos Verksamhetsplanering Budget Kalkyler Framåtriktade Construction Management

Construction Management Diagnos Tillståndskontroll Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag Målsättning= önskvärt tillstånd Produktivitetsmått = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/DoU) Construction Management

Underhåll funktionen hos ett förvaltningsobjekt Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Construction Management

Construction Management Underhåll Löpande underhåll Akutunderhåll Skador Skadegörelse Brist i material om installationer Planerat underhåll- förvaltningspolicy Förebyggande underhåll Underhållsplaner Construction Management

Construction Management Underhålls-termer Construction Management

Construction Management Underhållsplanering Databas Uppmätning Relationsritning Besiktningar Underhållsplan Uppföljning Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Prel underhållsplan Årskostnader Construction Management

Construction Management Olika besiktningar Fastighetsöverlåtelse Entreprenadbesiktningar Stora markarbeten Byggtekniska utredningar Lokalöverlåtelse Syn vid tvister Fastighetsvärdering Skickbesiktningar Construction Management

Fastighetsöverlåtelse Undersökningsplikt Krav på sakkunnig Krav på utökad undersökning Förekomst av dolda fel Utlåtande Construction Management

Entreprenadbesiktningar Förbesiktning Slutbesiktning Garantibesiktning Särskild besiktning Överbesiktning Efterbesiktning Construction Management

Construction Management Större markarbeten Strikt ansvar vid stora arbeten Besiktning före och efter arbetena Construction Management

Construction Management Lokalöverlåtelse Före avflyttning - Vad är normalt slitage? Före inflyttning- Förekommande fel? Construction Management

Tillståndsbesiktningar Bedöm återstående livslängd Bedöm underhållsåtgärder Construction Management

Construction Management Syn vid tvister Domstolar Länsstyrelse - kammarrätt m m Construction Management

Besiktning vid fastighetsvärdering Definition ? Värdepåverkande faktorer Förekommande problem Besiktningsmannens ansvar Construction Management

Värdepåverkande faktorer Lage, Lage und Lage Övriga Construction Management

Utlåtande från besiktning Datum Närvarande Syfte Underlag för utlåtandet Dokumentation av iakttagelser vid syn Beskriv iakttagelser utan att analysera Läsaren skall kunna följa utlåtandet Analys och förslag Construction Management

Värdepåverkande faktorer småhus Läge Area Bostadsarea Tomtareal Arkitektonisk utformning Standard Underhåll Construction Management

Construction Management Förekommande problem Vad skall värderas och synas? Vilka krav skall ställas? Värde för vem? Underlag? Construction Management

Ansvar hos besiktningsman Konsultavtal Ansvar mot uppdragsgivare Construction Management

Construction Management Åtgärder Construction Management

Construction Management Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard Construction Management

Construction Management Beslutsproblem När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen Construction Management

Lägsta godtagbara standard Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten Kontinuerlig uppvärmning Avlopp för spillvatten Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Personlig hygien , omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch Utrustning och utrymme för matlagning Förrådsutrymmen Möjlighet till tvättning Construction Management

Construction Management Ansvar för åtgärd Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar Construction Management

Construction Management Förebyggande åtgärd Kalkylräntans betydelse Lönsamt? Construction Management

Construction Management Kalkylexempel Förebyggande åtgärd 1 000 kr Kalkylränta på 12% Brukstid på 20 år Årskostnaden 1 000 x 0,013879 = 13,9 kr/ år Annuitetsfaktorn hämtas ur tabell. Construction Management

Construction Management Thank you ! Construction Management