Cash-Flow och nyckeltal

En presentation över ämnet: "Cash-Flow och nyckeltal"— Presentationens avskrift:

1 Cash-Flow och nyckeltal
Byggproduktion

2 Fastighetens in- och utbetalningar
Engångs Periodisk Upptagande av lån Försäljning Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Hyra Finansiella inbetalningar Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering Byggproduktion

3 Kalkylmodell DIAGNOS – PROGNOS – BESLUT ÅTERKOPPLING Byggproduktion
Tolkningsproblem: Vår analysmodell bygger på in- och utbetalningar Affärsredovisningen på inkomster och utgifter Byggproduktion

4 DIAGNOS (tillståndskontroll)
Syfte: Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller flera tidpunkter till grund för beslut och åtgärder PÅ TAVLAN Identifiering Intern jmf Extern jmf Statistik Bra/önskvärt DIAGNOS Framtill tidpunkten 0 Rita diagram: På indata till diagnos (Punktdiagram) NIVÅ-TREND Byggproduktion

5 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande
Alternativa prognoser Känslighetsanalyser Bygg på punktdiagrammet för diagnosen med prognos + osäkerhetsintervall Noll, plus och minus alternativet VARJE PROGNOS ÄR OSÄKER HÄNSYN MÅSTE TAS TILL DENNA OSÄKERHET Byggproduktion

6 Hyran Två principer: Utbud Marknadsprincip Efterfrågan Kostnadsprincip
Självkostnadskalkyl Marknadshyressättning Generella Speciella Läget (läget-läget_läget) Servicenivån Bransch Periodlängd Lokalarea Avtalskonstruktion Lagerarea Självkostnadshyressättning Internhyra Bruksvärdeshyra Lgh beskaffenhet Förmåner (gem.utr) Övrigt (läge, miljö osv) Byggproduktion

7 Hyresprognoser Hn = H0*(1+index)n Lokaler:
Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet Faktorer som påverkar hyran: Förslitning Reinvesteringar Förändringar i standard Kostnadsförändringar Områdets attraktionskraft Byggproduktion

8 Drift och Underhåll Drift:
Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Ombyggnad Ändra funktion är en reinvestering Byggproduktion

9 Driftprognoser Dn = D0*(1+index)n Indata: Driftredovisningen
Driftprognoser bör göras post för post Exemplifiera prognos post för post Byggproduktion

10 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt:
Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning Visa trendberäkning på UH-plan UH plan görs alltid realt och måste göras om till nominellt för lönsamhetsbedömningar Byggproduktion

11 Prognoser för kapitalutgifter
GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt Befintliga lån Övertagna lån Belopp, amorteringsplan, räntenivåer Och omsättningstidpunkter kända Nyupptagna lån Avtal med kreditgivare Byggproduktion

12 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden
Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis Rita upp fast ek tablån Genom att bedöma in och utbetalningar Undviks periodiseringsproblemet som gäller vid intäkts kostnads Bedömningar Antagande: Amortering = Avskrivning Real kalkyl kan ibland vara nödvändigt PÅ TAVLAN Bedömningssamband för cash-flow Teknisk besiktning Intäktsnivå + intäktsindex Driftnivå + driftindex Ekonomisk diagnos Underhållsplan (alt UH nivå + UH index) Skatt, skatteutveckling DRIFTNETTO Kapitalutgifter BETALNINGSNETTO Kompl analyser BESLUT Byggproduktion

13 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar
Bedömning av mjuka parametrar Byggproduktion

14 Uppbyggnad av Cash Flow
Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Fyll på den fastek tablån Operativa nyckeltal Byggproduktion

15 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten
Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde Byggproduktion

16 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet
ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser Byggproduktion

17 Finansiella Nyckeltal
Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas Byggproduktion

18 Finansiella nyckeltal
Direktavkastning på totalt kapital (pDTK) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pDEK) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pTTK) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (pTEK) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte Skriv formler på tavlan Byggproduktion

19 Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar
Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Skriv formler på tavlan Byggproduktion

20 Operativa nyckeltal Framförallt för drift
Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått Ge ex på tavlan Byggproduktion

21 Operativa nyckeltal + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker
Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT ???? Byggproduktion

22 ”Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen”
Byggproduktion