Värdering av lantbruksfastigheter

Jordbruket i Sverige Total landareal: 41,1 miljoner hektar varav: Åkermark: 2,7 miljoner ha Skog: 24 miljoner ha Betesmark: 523 00 ha Sysselsätter ca 67 000 människor

Antal företag efter åkerareal Hektar 1961 1980 1994 2003 2005 2-5 66 635 19 248 13 670 9 293 14 486 5-30 146 729 69 473 47 733 32 077 35 847 30-100 17 370 25 936 24 358 19 371 18 431 100- 2 186 3 225 4 341 6 039 6 099 Totalt 232 920 117 882 90 102 66 780 74 863

Värderingssituationer Köp/försäljning Belåning Arv-bodelning Exekutiv försäljning Skatteärenden (t ex intern försäljning) Värdeintyg Förrättningsvärdering enl FBL, LL, AL Klyvning Intrångssituation där hel eller delar av fastighet tas i anspråk för t ex - naturreservat - väg-järnväg-ledningar (tillfälliga och/eller bestående skador) - expropriation-inlösen Innehavssituation taxering

Värdering för vem? Vad sökes? Sannolik köpare/säljare MARKNADSVÄRDE Ägare, säljare/köpare AVKASTNINGSVÄRDE ”Direkt ortspris-metod” Normaliserat avkastn värde Individuellt avkastn värde À la carte orts-prismetod Avkastningskalkyler Åker Bostad Ek bygg Skog Övrigt Driftsananlyser Före skatt Efter skatt Marknadssimulering Slutlig prisbedömning Avkastningsvärde

À la carte-metoden Varje del av fastigheten värderas för sig Bostadshus Ekonomibyggnader Inägomark Skog Övrigt

Vilken köparkategori tilltalas av fastigheten? Hästgård Familjejordbruk Ståndsmässigt boende på landet Investering Hobby, eget företag

Fastighetstyper X XX Åker Skog Bostad Ek.by Fastighets-typ Karaktäristik Lantbruksdomi-nerad fastighet X Bra ekbyggn och bostad Bostads-fastighet XX Bra bostad och läge Skogsfastighet Stor skogs- andel Hästfastighet Bra bostad o läge. Liten areal Fritidsfastighet Liten areal. Bra läge. Kanske sämre byggn. Gods Stor åker/skogs-areal. Ståndsmässiga byggnader

Värdering bostad Externa faktorer kreditmarknad, beskattning, inflation, utbud, kostnadsläge, framtidsförväntningar Lägesanknuten prisbildning service, skolor, dagis, kommunikationer, miljöförstörande verksamhet, närhet till vatten, status Fastighetsanknuten prisbildning Byggnaden: storlek, hustyp, ålder, standard, skick, utseende, skador etc. Tomten: storlek, trädgård, mikroläge, utformning, planer, fastighetsbildning

Värdefaktorer CDL Läge 4 p Miljö 3 p Jakt, fiske 2 p Känslor, traditioner 2 p Närhet till storstäder Tysta områden Sjöar Naturskönt Alléer 1700-tal Tillgång Omväxlande Subjektiva värden Spöken

Radhus på Värbyängen

Hus på landet i Sjöbo kommun

Åkermark Värdefaktorer: Ortspris fås genom: Godhetsklass Dränering Arrondering Ortspris fås genom: Lagfarna köp Fastighetsregleringar Priset kan bli högt vid köp av små arealer tillskottsmark!!!

1 000 – 7 000 2 500 8 000 12 000 20 000 5 000 40 000 30 000 60 000 60 000 80 000 40 000 Max 50 000 50 000 140 000 100 000 60 000 200 000

Ekonomibyggnader Fråga dig: Värderingsmetoder Är driften i denna byggnad lönsam? Behövs byggnaden – för driften? – för gårdsmiljön? Uppfyller byggnaden nya djurskyddskrav? Finns någon alternativanvändnning? Värderingsmetoder Tekniskt nuvärde Avkastningskalkyl Ortspris

Hästverksamhet ● Stallet ska ha högt i tak. 1,5 x mankhöjden, dock minst 2,2 meter. ● Sadelkammare, foderutrymmen, ”klubbrum”. ● Ridbana, hagar, p-möjligheter för hyresgäster. ● Intäkter från 1 500 kronor per box och månad

Skogsmark Både produktionsmedel och produkt Skogsbruk bedrivs med mycket långt perspektiv Monetära och icke-monetära faktorer inverkar Reglerad marknad

Beståndsmetoden Utarbetats av jordbruksverket och LMV Avkastningsvärde som anpassats till marknadsvärde Intäkter och kostnader beräknas beståndsvis, betalningsströmmarna analyseras och nuvärdeberäknas, sedan sker en marknadsvärdeanpassning

Underlag Hel fastighet: Del av fastighet (t ex vid intrång) Byggnaders kategori, ålder, areor, skick, standard och rationalitet Båspalls- respektive djurboxars antal, storlek Gödselvårdsanläggningskapacitet Fel och brister (ev kostnadsuppskattning för åtgärdande) Inägomarksarealer, beskaffenhet, brukningsförhållanden, tillgänglighet Inhämtade uppgifter från ägare – brukare angående driftsform, ekonomi, mjölkkvot, miljöintyg, tillstånd, bidrag mm Över 100 djurenheter: Dispens för miljöfarlig verksamhet Objektets skick och hävd Del av fastighet (t ex vid intrång) Noggrann inventering av skog Noggrann mätning av stolpars avstånd till fältkant vid intrång på åker

Underlag Centrala fastighetsdatasystemets uppgifter Fastighetsbeteckning Areal Servitut, planförhållanden, samfälligheter Lagfart, ägarförhållanden Inteckningar, utmätningar, nyttjanderätter mm Taxeringsuppgifter, uppdatering Dessa måste oftast både kontrolleras och beräknas efter vad besiktningen givit Avtal arrende och nyttjanderätter Gårdsarrende – sidoarrende – tomter Jakt och fiske Byggnader Åker och bete Täkt

Underlag Skogsbruksplan, eventuellt uppdaterad och kompletterad Planinverkan Beakta eventuella förväntningsvärden Förvärvsprövning Vissa områden är klassade som glesbygd och har villkor för förvärv, eventuellt med bosättningsplikt

Ny jordbrukspolitik Bidrag fås för all mark; både åker och bete Man måste ha stödrätter för att få bidraget En stödrätt – ett hektar mark Stödrätterna är lös egendom Det finns en nationell reserv Skötselkrav på marken Hästgårdar är vinnare

Marknaden för stödrätter ● www.stodborsen.se ● www.stodrattsborsen.se - Få affärer - Den statistik som finns visar priser på ca ett årsstöd