Vad kommer att behandlas: Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009-01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Vad kommer att behandlas: Allmänt om massvärdering Användningen av taxeringsvärden Fastighetstaxeringsprocessen Den svenska fastighetstaxeringen Regelverket Vad ska taxeras? Centrala begrepp (riktvärden, värdeområden mm) Byggnadstyper och ägoslag Taxerings- och värderingsenheter Värderingsmodellerna Småhus Lantbruk Hyreshus Industri

Användningen av taxeringsvärden _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Skatteändamål Fastighetsskatt Realisationsvinstskatt Förmögenhetsskatt Arvsskatt Gåvoskatt Stämpelavgift Andra ändamål Kräver värdering av den fasta egendomen !

Användningen av taxeringsvärden ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden och taxeringsinfor-mation används för en mängd andra ändamål än beskattning: Bankverksamhet (lån, inteckningar) Bokföring Kommunal planering Värdering Officiell statistik Försäkringsverksamhet Marknadsföring ”Smörjolja i fastighets-marknadsmaskineriet”

Användningen av taxeringsvärden ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden används för en mängd andra ändamål än ren beskattning För alla dessa ändamål är det en klar för-del om taxeringsvärdet har en direkt koppling till marknadsvärdet Taxeringsvärde och viss övrig informa-tion måste vara allmänt tillgängliga ”Marknadsvärde” ”Tillgänglighet”

Användningen av taxeringsvärden ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden

Definition av marknadsvärde (1) ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Definition av marknadsvärde (1) Antal transaktioner Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad

Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad

Allmän fastighetstaxering i Sverige ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Allmän fastighetstaxering i Sverige Idag genomförs allmän fastighetstaxering i Sverige enligt följande treårsschema: 2003 småhus 2004 hyreshus (förenklad) 2005 lantbruk 2006 småhus (förenklad) 2007 hyreshus och industri 2008 lantbruk (förenklad) 2009 småhus 2010 hyreshus (förenklad) 2011 lantbruk 2012 småhus osv

Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 % av taxerings- _____________________________ värdet----- Småhus (inkl småhus på lantbruk) 0,75 % eller max 6 362:- per småhus Hyreshus-bostad 0,4 % eller max 1 242:- per lägenhet Hyreshus-lokal 1,0 % Industri 0,5 % Vattenkraftverk 2,2 % Vindkraftverk 0,2 % Övriga kraftverk 0,5 % Jordbruksmark, ek-byggnader 0 % Skogsmark 0 %

Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Fastighetstaxering i de nordiska länderna: Ej allmän fastighetstaxering (disk. pågår), fastighetskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig och kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt

Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Allmän fastighetstaxering i några andra länder: Ej allmän fastighetstaxering av modernt slag, diskussioner pågår Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter

Fastighetstaxering i Sverige Fastighetstaxeringslagen, FTL Riksdagen Fastighetstaxerings-förordningen, FTF Regeringen Skatteverket (SKV) SKV:s föreskrifter SKV:s rekommendationer och allmänna råd Skatteverket (SKV) SKV:s lokala rekommen- dationer och allmänna råd Skattekontoret (LSK)

Fastighetstaxering i Sverige Förberedelsearbete Marknadsanalys Erfarenheter från föregående AFT Modellkonstruktion eller- översyn Bearbetning av ortsprismaterial Tabellkonstruktion Föreskrifter och allmänna råd Provvärdering Fastighetstaxering av enskild taxerings-enhet Fastighetsdeklaration Granskning, bearbetning Formellt beslut Information till fastighetsägaren

Fastighetstaxering i Sverige Skatteverket,SKV Lantmäteriverket, LMV Sektion för fastighets- ekonomi. FQFE - fastighetstaxering - skogsvärdering - fastighetsekonomi i övrigt Regionalt skattekontor Handläggare med ansvar för fastighets-taxering (KSK) Skattenämnd Värderings- tekniker

Värderingsmetoder (3) V= k0 + k1 * A + k2 * B + + k3 * C + k4 * D + k5 * E + + kn * Z etc där k0, k1, k2 - - kn = koeffi- cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

Värderingsmetoder (4) Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) utan indelning i värdeområden med indelning i värdeområden Två typer av värdefaktorer direkt fastighetsanknutna områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer: A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel trans-formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk-lare funktioner) för att åstadkom-ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för-ståelse från dessa och medbor-garna i allmänhet

Värderingsmetoder (7) Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen 100 80 60 40 20 2 4 8 15 30 60 Antal parametrar i modellen

Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Full MRA” Två-stegsmodell med fasta inbördes relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships”

Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets-registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm Transaktionsregister

Transaktionsregister Databaser Hyresinformation Transaktionsregister Värdeområden Fastighets- taxerings- processen Byggkostnader Fastighetsregister

Problem vid massvärde-ring (2) Kostnads- restriktioner Tidsrestriktioner Massvärdering Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets- aspekter

Problem vid massvärde- ring (3) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Komplexitet

Problem vid massvärde- ring (4) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Optimum Komplexitet

Problem vid massvärde- ring (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads-värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde-begrepp

Värderingsnoggrannhet Problem vid massvärde- ring (6) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet

Värderingsnoggrannhet Problem vid massvärde- ring (7) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Acceptabel Värderingsnoggrannhet

Problem vid massvärde- ring (8) Var söka marknadsdata (priser, annan information)? Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? Vilka värderingsmodeller ? Vilken ambitionsnivå ? Datorstöd ? GIS ?

Vad ska taxeras? Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

Byggnadstyper Hyreshus Småhus Ekonomibyggnad Industribyggnad Kraftverksbyggnad

”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla !

Ägoslag Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd Följande ägoslag finns: Tomtmark Täktmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark

Indelning i taxeringsenheter Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper

Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Ekonomibyggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment

Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark- nadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be- aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

Säreget förhållande När ska justering ske ? Jämför Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) Nej = Ingen justering Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

Värdeområden Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag. Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet (med vissa undantag)

Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande: Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Värde Metod Avkastnings- beräkning Ortspris- metod Produktionskost- nadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till marknads- värdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning

Beskaffenhetstidpunkt Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari Moét & Chandon

Värdetidpunkt FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT10 - hyreshus Nivåår = 2008 AFT11 - lantbruk Nivåår = 2009 FFT 12 - småhus Nivåår = 2010 osv

Värdefaktorer och värderingsmodeller Småhus Hyreshus Industri Täkt Elproduktion (kraft- verk) Lantbruk

Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning Värdefaktorer för tomtmarken: Vatten och avlopp Typ av bebyggelse Närhet till strand

Taxering av hyreshus Värdefaktorer för hyreshuset: Lägenhetstyp Hyra Ålder Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, kvm byggrätt Typ av bebyggelse

Taxering av industri Värdefaktorer för industribyggnaden: Avkastningsberäkning Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsberäkning Återanskaffningskostnad Byggnadskategori Ortstyp Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, tomtareal kvm (eller i vissa fall byggrätt, kvm)

Taxering av täktmark Värdefaktorer för täktmarken: Årligt uttag, kbm Väntetid Brytningstid

Taxering av kraft- verksbyggnad Värdefaktorer för kraftverks- byggnaden: Vattenkraftverk Normalårsproduktion Utnyttjandetid Flerårsreglering Belägenhet Ålder Värmekraftverk Effekt Typ av värmekraftverk

Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Småhus och tomtmark: Samma värdefaktorer som för småhus och tomtmark i övrigt Åkermark: Storlek Beskaffenhet Dränering Betesmark:

Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Skogsmark: Storlek Bonitet Kostnad Virkesförråd barrträd Virkesförråd lövträd Skogsimpediment: Ekonomibyggnad: Byggnadskategori Ålder Beskaffenhet