PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner MB PBL KML Områdesskydd (kulturreservat) PBL Detaljplan Områdesbestämmelser Vägrat rivningslov KML Byggnadsminnesförklaring

K-märkt utredningen Miljömål - God bebyggd miljö. År 2010 25% av bebyggelsen skyddad. (Numera ”identifierad och ha långsiktigt hållbar förvaltning”) Skyddsbehov ca 400 000 byggnader, varav ca 2000 har rivningsförbud i kommunala planer (dp, obest). 1700 områden utpekade som riksintresse för kulturmiljövården. Ca 1800 byggnadsminnen - trögt Kulturreservat – liten omfattning Bristande underlag. 50 % av kommunerna har kulturmiljöprogram, varav 50% antagna av KF Detta räcker inte!!!

Kulturreservat – områdesskydd i Miljöbalken Kommun (eller länsstyrelse) ansvarar. Skydda värdefulla kulturpräglade landskap. RAÄ centralmyndighet – ej statliga bidrag. Kommunen ansvarig för skötsel. Får besluta att annan än kommunen skall förvalta ett kulturreservat. Ersättning enligt MB 31:4, dvs om pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastighet pga av rivningsförbud eller övriga skyddsföreskrifter. Om tillstånds- pliktiga åtgärder, ersättning först då åtgärden vägras

PBL idag DP/o.best. med rivningsförbud, skyddsbestämmelser och varsamhetsbestämmelser Vägrat rivningslov med hänsyn till kulturmiljön, utan planstöd Krav på varsamhet och förvanskningsförbud vid bygglov till viss gräns Krav på fördyrat underhåll till viss gräns Ökad lovplikt Ta bort överbyggrätter

3 kap. PBL 3:1 Krav på nya byggnader 3:10 Krav vid ändring av byggnad Hänsyn (placering, utformning, färg) Estetiskt tilltalande 3:10 Krav vid ändring av byggnad Varsamhet (karaktärsdrag, kulturhistoria) 3:12 Särskilt värdefulla byggnader Får inte förvanskas Gäller även byggnader inom område med skyddsvärd bebyggelse 3:13 Underhållsplikt För alla byggnader För 3:12-byggnader: Så att särarten bevaras 3:15,17,18 Tomter och allmänna platser Anordna m h t stadsbild,kulturvärden Förvanskningsförbud om skydds-bestämmelser

PBL 3:10 Ändringar (tillbyggnad och annan ändring) av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktär beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara

Ändring av byggnad Tillbyggnad som ökar byggnads volym (ej inredning av vind) Annan ändring av byggnad som avser yttre eller inre åtgärd som innebär ändring av planlösning, fasad, konstruktion, installationer eller byte av inredning och material i större omfattning än vad som följer av underhåll

PBL 3:12 Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär får inte förvanskas

Skyddsregler i detaljplan och områdesbestämmelser Hänsynsbestämmelser. Precisera PBL 3:1 , tex Takmaterial Fasadmaterial Färgsättning Varsamhetsbestämmelser Precisera PBL 3:10, tex Skyddsbestämmelser Endast befintliga delar på "3:12-hus" T.ex. bevara detaljer, reglera underhåll och arbetsteknik Rivningsförbud Endast 3:12-byggnad

Skyddsregler i detaljplan och områdesbestämmelser Bygglovpliktens omfattning Utökad bygglovplikt Inom värdefull miljö Omfärgning av 1- och 2-familjshus Underhåll av 3:12-byggnader Utan krav på värdefull miljö Rivningslov för komplementbyggnad till 1- och 2-familjshus Marklov för trädfällning (obest: inom områden avsedda för bebyggelse) Uppföra, bygga till och ändra ekonomibyggnad

Hur ta till vara bevarandeaspekten? I lovärendet Bygglov - exteriör, lokalisering Hänsyn och varsamhet (3:1, 3:10 PBL) Förvanskningsförbud 3:12-byggnad + (utökad lovplikt för underhåll av 3:12-byggnad ) (3:12, 8:6 PBL) Vägrat rivningslov - utan planstöd Vägrat lov m.h.t. kulturmiljön. Inget 3:12-krav (8:16 PBL). (Utökad rivningslovsplikt, inget bevarande- eller 3:12-krav) (8:8 PBL) Kan ge ersättning

Hur ta till vara bevarandeaspekten? Byggsamråd - interiör Bygganmälan Alltid bygganmälan vid underhåll av byggnad med skyddsbestämmelser PBL 9:2 I detaljplan / områdesbestämmelser Skyddsbestämmelse och rivningsförbud för 3:12-byggnad (5:7, 5:16 PBL). Kan ge ersättning. Varsamhetsbestämmelse - precisering av 3:10 PBL - kan gälla alla byggnader, även s k 3:12-or.

Gränsdragning Hänsyn (plan och bygglov PBL 1:5 allmänna enskilda intressen Varsamhet (plan och bygglov) Förvanskningsförbud 3:12 (bygglov) Underhåll 3:13 (bygglov) Upp till gränsen för pågående markanvändning avsevärt försvåras Skyddsbestämmelser Kan gå hur långt som helst

Vägrad rivning Ersättningsregler "Betydande skada för berörd del av fastigheten" Berörd del Hus + normal tomtplats Betydande Ca 10-20 % värdeminskning Ersättning För skada utöver kvalifikations-gränsen

Skade- beräkning Värde före (Vf) Värde efter (Ve) Skadan (Vf - Ve) Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde om det vore möjligt att riva byggnaden och uppföra en ny likadan byggnad Värde efter (Ve) Marknadsvärdet med restriktionen att byggnaden inte får rivas Skadan (Vf - Ve) Relateras till värde före Ersättning Över kvalifikationsgränsen

Avkastnings-fastigheter Livscykeln

Icke sanerings-mogen byggnad Värde före (Vf) = Värdet vid fortsatt förvaltning Obs! Ingen hänsyn till att detaljer skall bevaras Värde efter (Ve) = I princip detsamma som Vf Tillkommer endast en "diskontering" av att rivningsmöjligheten i framtiden bortfaller

Outnyttjad byggrätt

Exempel avkastningsfastighet Rivningsförbud för en hyreshus-byggnad Befintlig byggnad 1000 kvm Värde av byggrätt 1000 kr/kvm Värde av byggrätt 1.000.000 kr Rivningskostnader 150.000 kr Vf om saneringsmogen 850.000 kr Vf enligt i/k-analys 4.500.000 kr (dvs. inte saneringsmogen) Vf, högsta värdet 4.500. 000 kr Ve i princip detsamma 4.500.000 kr minus "diskonterad skada" 100.000 kr Ve 4.400.000 kr Skada, Vf-Ve= 100.000 kr Ersättning? Skada 2 %

Byggnader som saknar användning - överloppsbyggnad Värde före (Vf) Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde under förutsättning att det "går att göra sig av med" byggnaden Värde efter (Ve) Marknadsvärdet med beaktande av framtida underhållsskyldighet Skadan (Vf-Ve) Nuvärdet av framtida underhålls-kostnader

Vad är en skyddsbestämmelse? En bestämmelse som skyddar befintlig företeelse på en "3:12-byggnad" oavsett värdeinverkan t ex bevara detaljer, föreskriva arbetsteknik och material

Skydds-bestämmelser Ersättningsregler "Pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten" Pågående markanvändning Hålla byggnad i stånd Normal förbättring Avsevärt försvåras Ca 5-10 % värdeminskning Bagatellartat belopp Ersättning För hela skadan

Skade- beräkning Vf Ve Skadan (Vf-Ve) Ersättning Fastighetens (den berörda delens) mark-nadsvärde utan skyddsbestämmelser Om rivning samtidigt vägras, motsvarar detta värde efter i rivningsförbudspröv-ningen Ve Marknadsvärdet efter inverkan av skyddsbestämmelserna Skadan (Vf-Ve) Relateras till den berörda fastighetsdelens marknadsvärde före såväl rivningsförbud som skyddsbestämmelser Ersättning För hela skadan

Praktisk hantering Ofta svårt beräkna värde före och värde efter I så fall får skadan direktuppskattas Definiera vilka konkreta effekter som bestämmelserna innebär Fördyrad ombyggnad Fördyrat underhåll Nuvärdeberäkna minusposterna Korrigera med eventuella plus- poster Kulturstöd Värdehöjning

Exempel Oskadat värde (Vf) 4.400.000 kr Samma hyreshusbyggnad som i rivnings- exemplet Exteriör och interiör skall i princip bevaras Oskadat värde (Vf) 4.400.000 kr Nu måste en "bevarande" ombyggnad utföras Merkostnad vid ombyggnad och nuvärde av ökade framtida underhållskostnader 500.000 kr Värde efter skyddsbestämmelser (Ve) 3.900.000 kr Skada, Vf-Ve= 500.000 kr Relativ skada 13 % Ersättning 500.000 kr

Varsamhets-bestämmelser Inga ersättningsregler i PBL Bestämmelserna kan därför inte vara så inskränkande att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten Dvs skadan måste ligga under kvalifikationsgränsen

Värderings- principer Ersättning skall utgå för Marknadsvärdeminskning Övrig skada Ö = T - M T = Totalskada M = Marknadsvärdeminskning (intrångsersättning) Ö = Övrig skada (annan ersättning)

Tidpunkter Kompensationstidpunkt Värdetidpunkt Den dag då rätt till ersättning uppkommer = laga kraft för dp eller ob med rivningsförbud eller skyddsbestämmelser vägrat rivningslov (utan planstöd) Värdetidpunkt Den dag till vilken värdenivåer, fastighetens skick etc. knyts = laga kraft för plan eller vägrat lov Vid värdetidpunkten görs en uppsummering av tidigare inträffade skador och en prognos för de framtida

Processfrågor Tid för väckande av talan Överenskommelse Inom 2 år från kompensationstid-punkten (15:4 PBL) Överenskommelse Ny fastighetsägare bunden (15:5 PBL) Även av det som "uppenbarligen förutsatts gälla" Förhandsprövning Kommunen kan före antagande av detaljplan förelägga fastighetsägare att inom 2 månader anmäla ersättnings-anspråk (5:28 a PBL) Den som inte yrkar ersättning förlorar sin rätt att föra talan

Process-kostnader Fastighetsdomstolen Hovrätt och HD Kommunen svarar för motpartens kostnader Hovrätt och HD Kommunen får alltid stå för sina egna kostnader Och kan även få stå för motpartens om kommunen själv överklagar och sedan förlorar målet Undantag: okynnesmål Otillräckliga skäl för fastighetsägarens talan får stå sina egna kostnader Talan uppenbart saknat skälig grund även kommunens kostnader

Min erfarenhet En röra av skyddbestämmelser, rivningsförbud och varsamhet i detaljplaner Okunskap i kommunerna Otydliga genomförande- beskrivningar till detaljplan när det gäller ersättningsfrågor

Hur göra ? Inventera och ”kulturvårds” värdera byggnader Vad vill kommunen? Ambitionsnivå? Genomtänkt strategi Reglera i detaljplan/områdes- bestämmelser Avtal

Ersättningsregler-måste ändras PBL och KML lika Vägrad rivning – betydande skada (15%) och självriskavdrag Skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – inget avdrag MB Vägrad rivning och olika former av skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – och självriskavdrag

K-märktutredningen framtiden??? Kulturminnesmärkning av 3:12 byggnader. K-märkning i samband med detaljplan eller separat Ej planåtgärd Effekt: Höjd bygglovplikt och generell rivningslovsplikt, dvs inga preciserade skyddsbestämmelser Ersättningsfrågan skjuts på framtiden tills kommunen vägrar åtgärd Skyddsbestämmelser och rivningsförbud kan ej nyskapas