Underhållsbegreppet (Aff) Planerat underhåll (förutbestämt i tid och rum) Felavhjälpande underhåll (t ex felanmälan) Övrigt felavhjälpande underhåll (t ex byte packningar) Akut underhåll (t ex trasig värmepanna)

Underhållsbegreppet (Umeå kommun) Långsiktigt planerat underhåll LPU Ytskikt Förebyggande underhåll FU Årliga kontroller Avhjälpande underhåll AU Akuta fel Skadegörelse (Reinvestering) Byte av tekniska komponenter Funktionsrelaterad

Felavhjälpande underhåll – AU Är underhållsåtgärder som utförs akut och som ska återställa byggnadsdelens eller installationsutrustningens avsedda funktion. Som avhjälpande underhåll ska också betraktas nödvändigt utbyte av enstaka byggnadskomponenter understigande ett basbelopp. Till felavhjälpande underhåll hör åtgärder efter skadegörelse eller uppstådda funktionsbortfall som glaskross, brand, vattenläckage, pumphaveri, takläckage motorhaverier etc. Felavhjälpande underhåll finansieras via internpriset som ett uttag gemensamt för hela fastighetsbeståndet eller för skadegörelse och försäkringsrelaterade skador via internt försäkringssystem överstigande 100 kkr. För skadegörelse som inträffar när verksamheter pågår i lokalerna debiteras berörd verksamhet skadekostnaderna.

Långtidsplanerat underhåll - LPU Är underhåll i förebyggande syfte som utförs med tidsintervall på mer än ett år. Med underhåll avses fastighetsanknutna åtgärder som syftar till att vidmakthålla ett objekt eller återställa det till ett sådant tillstånd att det kan prestera avsedd funktion. Dessa åtgärder omfattar inte utbyten och större renoveringar som görs klimatskärm, installationsutrustning och system som en helhet. Långtidsplanerat underhåll finansieras via internpriset som ett uttag gemensamt för hela fastighetsbeståndet. Grundprincipen är att nödvändigt underhåll ska kunna utföras utan krav på internprishöjningar.

Underhållshjulet

Underhåll Underhåll kan definieras som åtgärder som syftar till att vidmakthålla byggnadens värde, tekniska funktion och skick. Det tenderar bli en flytande gräns mellan t.ex. skötsel och s.k. löpande underhåll. Gränsdragningen mot investeringar blir ofta godtycklig, speciellt i samband med moderniseringar och ombyggnad. Gränsdragningen mellan vad som är fastighetsägarens ansvar och nyttjarens ansvar är ofta varierande. Regleras i hyreskontrakt eller i en bilagd gränsdragningslista.

Underhåll forts. Under en byggnads livscykel är det två faktorer som främst styr underhållskostnaderna – frekvens/intervall och åtgärdskostnad. Sättet att bygga hus har förändrat underhållskostnadernas fördelning på olika byggnadssystem. I ett 30-tals hus var 80 % av nybyggnadskostnaden hänförlig till grund och stomme, 20 % avsåg inredning och installationer. Idag är proportionerna annorlunda. Installationerna har ökat sin andel till ca 50 %. Teknikutveckling och ökade krav på komfort, säkerhet och resurshushållning tenderar att förkorta brukstiden för främst installationssystem.

Varför måste vi underhålla byggnader? Byggnader ska underhållas så länge detta kan göras på ett lönsamt och kostnadseffektivt sätt med avseende på hur de fungerar för den verksamhet som bedrivs, eller kan förväntas bedrivas i framtiden. I slutändan är det alltid kunden som ska bestämma kvalitets- och kostnadsnivån, både på en konkurrensutsatt hyresmarknad och för de som arbetar med interna kunder. Konflikten mellan fastighetsägarens långsiktiga perspektiv och kundens mera kortsiktiga får dock inte glömmas bort. Den offentliga sektorn styrs politiskt, något som påverkar underhållsstrategin. Snabba förändringar av verksamhetens förutsättningar kullkastar varje långsiktig underhållsplan.

Underhållet av byggnaden Byggnadens grundsystem En byggnad ska uppfylla vissa grundprestanda såsom hållfasthet, klimatskydd, mediaförsörjning och kommunikationer. Fastighetsägaren/-förvaltaren bör ha underhållsansvaret för detta. Byggnadens kundsystem Delar av byggnaden som är starkt kopplade till den aktuella verksamheten såsom ytskikt, inredning och vitvaror. Kunden bör ha möjlighet att välja servicenivå/underhållsnivå för dessa byggnadssystem och betala separat. För att avgöra vad som är grund- respektive kundsystem används en genomarbetad gränsdragningslista. Det yttre underhållet bör normalt ingå i grundsystemet. Mycket av det inre underhållet bör ingå i kundsystemet.

Underhållet av byggnaden forts. Byggnadernas IT-system: Korta avskrivningstider Ej underhållsmässiga system Byggnadens funktion, t.ex. klimatförsörjning är ofta helt beroende av att styr- och reglersystemen fungerar. En DUC (driftundercentral) är en dator.

Underhåll för ökat värde i användning Verksamhetsanpassad underhållsstrategi En stor del av underhållsbehovet åtgärdas när man bygger om för att anpassa lokalerna till förändrad eller ny verksamhet. Underhållsproblematik De flesta datorstödda underhållsprogram förutsätter: Att byggnaden ska stå kvar i all evighet Att lokaler och planlösning aldrig ska förändras Att underhållsplaneringen är en teknisk planering Medför att kostnaden för att köra dessa program ofta är större än nyttan när det gäller kommunala produktionslokaler. Underhållsplanering borde istället ske inom ramen för en total ekonomisk planering, t.ex. som en del i en förvaltningsplan. Viktigt är att underhållet av byggnaderna ink. installationer kopplas till verksamheterna och deras krav och förväntade utveckling. Underhållet måste ses ur både kundperspektiv och fastighetsägarperspektiv.

Förvaltningsplan - grund för underhållsstrategi En förvaltningsplan innehåller teknisk och ekonomisk information, analyser prognoser och data, på objektsnivå. Byggnadens tekniska status och funktionalitet är väsentligt för olika ställningstaganden. En strategi för underhållet är en nödvändig förutsättning. Förvaltningsplanen ska vara en integrerad del av verksamhetsplanering och budgetarbete. Grunden för en underhållsstrategi är att man har en bra uppfattning om de nuvarande och framtida lokalbehoven. Lokalbehoven kan inte preciseras utan en nära dialog med brukarna – kärnverksamheterna. Två helt olika kunskapsfält möts: kärnverksamhetens behov och byggnadens tekniska status. Orsaker och konsekvenser måste stå klart för alla inblandade. Avvägning mellan nyttor och kostnader. Behovet av underhållsstrategi är störst för de fastigheter som i ett långsiktigt perspektiv ska bibehållas i relativt oförändrat skick.