Ni har väl stängt av ljudet på mobilen? Föreningsstämma 2012 Ni har väl stängt av ljudet på mobilen?

Dagordning 1 Stämmans öppnande Val av ordförande vid stämman Anmälan av ordförandens val av protokollförare Godkännande av röstlängd Fastställande av dagordning Val av två personer att jämte ordförande justera protokollet Fråga om kallelse behörigen skett Styrelsens årsredovisning Revisorernas berättelse Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen

Dagordning 2 Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen. Fråga om arvoden: Styrelse, revisor, valberedning och andra ekonomiska ersättningar Val av styrelseledamöter och suppleanter Val av revisor och suppleant Val av valberedning Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter och övriga representanter i HSB Övriga i kallelsen anmälda ärenden Avslutning

Styrelsens årsberättelse

Våra värderingar I medlemmarnas tjänst Rättvisa Öppenhet Långsiktighet

Demokrati? Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Demokrati? Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Lägenhetsfördelning Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Demografi Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Demografi Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Prisstatistik 1996-2012 Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Prisstatistik 1996-2012 Åldersfördelningen i föreningen, uppdelat i 5-årsintervall. Rött är kvinnor, blått är män. Alla medlemmar är medräknade, totalt 236 stycken.

Vad vi gjort under året

Kommunikation En grafisk profil Ny webbsida Fikonbladet omarbetat Blogg Tydligare information Enklare administration Fikonbladet omarbetat Ca 4 nummer per år Trapphuskommunikation Anslagstavlor / brevlådor / skyltskåp Löpande information Informationsmöten Trädgårdsmingel

www.brflustgarden.se

Lägesanalys Ekonomin är inte så bra som vi hoppades ”Avslutade projekt” kostar fortfarande pengar Stora renoveringskostnader Mycket i underhållsplanen framöver Flera saker som borde ha gjorts har skjutits upp

Underhållsprognos Den blåa linjen visar ackumulerat hur vi haft och kommer ha kostnader för underhåll sen 2003 till 2041 (30 år framåt). Fram till och med 2011 används faktiskt utfall, därefter vad som ligger i underhållsplanen HSB tagit fram. Eftersom det är ackumulerat kan vi se att vi från 2003 till och med 2041 kommer lägga över 100 miljoner kronor på underhåll. Den röda linjen visar vad vi har satt av och vad vi enligt budget ska sätta av för att täcka detta underhåll. Som ni ser är det för lite för att täcka allt underhåll om 30 år. Vi kommer ha 25 miljoner för lite om vi fortsätter enligt HSBs budget. Den gröna linjen visar därför hur vi kan öka avsättningen till underhåll, för att täcka alla våra planerade kostnader. Det innebär att vi måste öka från 1,9 till 2,5 miljoner per år från och med 2012. Naturligtvis finns det anledning att ifrågasätta underhållsplanen och vilka kostnader vi faktiskt kommer ha, men då vi hittills haft en hel del oförutsedda extrakostnader (t ex takterrassrenoveringar) så skadar det inte att vara på den säkra sidan.

Kostnadsutveckling Utvecklingen de senaste 12 åren av driftkostnader (förvaltning, fastighetsskötsel, värme, el, vatten, försäkringar osv) och kapitalkostnader (ränta, fastighetsskatt och avskrivningar). Minskningen på kapitalkostnader förklaras lätt av sänkta räntor, men även av amortering av lån (se nästnästa sida). En positiv men något riskabel utveckling, så de inte är sannolikt att trenden håller i sig i framtiden, snarare tvärtom. Ökningen av driftskostnader beror delvis på inflation och en allmän kostnadsökning, men även på visst onödigt spenderande och utebliven omförhandling och översyn av avtal med leverantörer. Dessutom inkluderar den här kurvan reparationer, vilket ökar i takt med husets ålder, om inte underhållet sköts ordentligt. Detta är dock en förhållandevis liten post i det stora hela.

Omsättningsutveckling Vår omsättning (intäkter främst från årsavgifter men även lokaler, förråd och garageplatser). De två dipparna 2003 och 2009 är avgiftsfria månader som tidigare styrelser beslutat om. Notera att omsättningen var högre 1999 än 2011. Den lilla uppgången senaste året beror på förbrukningsintäkter för el (sen enhetsmätningen), vilket vi inte haft tidigare.

Låneutveckling Våra lån har amorterats löpande under hela 2000-talet, vilket är positivt och hjälpt till att sänka våra räntekostnader (se förrförra sidan). Dock har pengarna som används för att amortera lånen inte tagits från överskott i föreningen, utan från vår underhållsfond. Detta är i sig en klok placering av kapitalet (bättre att amortera lån med höga räntor än att placera på bankkonton med längre räntor), MEN det innebär att nu när pengarna behövs för renoveringsprojekt, så måste föreningen ta nya lån. Detta ökar självklart räntekostnaderna.

Balansräkning Det här är en grafisk balansräkning. Den vänstra tårtan visar vilka bokföringsmässiga tillgångar föreningen har och den högra tårtan visar hur vi har betalat för dem. Tillgångarna utgörs till största del av fastighetens värde och gjorda investeringar i fastigheten – inte marknadsvärdet, utan summan av kostnaderna när huset byggdes plus alla renoveringar vi lagt till, minus alla avskrivningar. Huset skrivs av på 75 år. Avskrivningstiden för investeringarna är kortare. Endast 3% av våra tillgångar är pengar på ett konto, som vi kan använda för att betala räkningar. Som ni ser till höger så äger fortfarande banken 73% av våra tillgångar och enbart 9% är de ursprungliga insatserna från de första medlemmarna. När huset byggdes betalades det till 10% av medlemmarnas insatser och till 90% av ett lån som föreningen stod för. Detta var vanligt på 80-talet, pga bankernas utlåningsregler. Föreningen har i princip inte amorterat detta lånet, utan dess ekonomiska påverkan har minskat tack vare inflationen. Kvar på högersidan finns vår reparationsfond och eget kapital. Det sistnämnda är våra sammanlagda överskott och de pengar som vi KAN använda för att amortera våra lån för gott.

Balansräkning 2010/2011 2011/2012 Här är en jämförelse mot Brf Masthugget, som har en erkänt bra ekonomi. Det viktiga att uppmärksamma är att insatsandelen är markant större (även om de hade svårt att sälja lägenheterna till de, på den tiden, höga priserna) , det större sammanlagda överskottet (eget kapital) och den väldigt mycket mindre andelen lån. Den mindre andelen lån gör naturligtvis att deras förening är markant mindre räntekänslig än vår.

Här följer ytterligare jämförelser Här följer ytterligare jämförelser. Alla nyckeltal förutom soliditet räknas per kvadratmeter boyta, vilket gör det möjligt att jämföra föreningarna. Som vi såg på förra sidan så är lån / kvm den stor skillnaden, där vi har över 4000 kr / kvm mot Brf Masthuggets 873 kr / kvm. Även räntekostnaderna följer samma mönster. I övrigt är det värt att notera att vi har högre kostnader både för reparation och underhåll, samt för övriga kostnader (vilket till stor del är våran driftskostnad). Dessutom har Brf Masthugget ett stort bidrag i form av hyresintäkter, vilket vi inte har. Detta till trots ligger vi på samma årsavgift och om vi reflekterar en stund, så förstår vi att detta sammanfattat innebär att Brf Masthugget har mycket större marginaler och kanske även en sundare ekonomi än oss. Eller hur?

Här visas utfallet för de första 10 perioderna (månader juli till och med april) för 2010, 2011 och 2012. Detta för att ge en bild av hur vi ligger till hittills. Värt att notera är den minskade värmekostnaden i år (vi har haft en mild vinter), samt att vi ännu inte lagt några större pengar på underhåll. Men om vi ska följa planen med en avsättning på 2,5 miljoner så måste alltså posten planerat underhåll uppgå till minst 2,5 miljoner. Just raderna för underhåll tidigare år visar vilka faktiska kostnader vi hade tidigare år. Dessa minskar sedan i bokslutet eftersom vi ”plockar” pengar från vår underhållsfond samt tar upp vissa kostnader som avskrivningar över flera år.

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Öka intäkter Frigöra bundna värden Smartare renoveringsprojekt Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Energieffektivisera Omförhandla HSB-avtal Omförhandla övriga leverantörsavtal Öka intäkter Frigöra bundna värden Smartare renoveringsprojekt Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Öka intäkter Marknadspriser på förråd och parkeringar Hyra ut fler ytor Frigöra bundna värden Smartare renoveringsprojekt Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Öka intäkter Frigöra bundna värden Skapa nya lägenheter Sälj yta till medlemmar Bygg ut/om lokaler Smartare renoveringsprojekt Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Öka intäkter Frigöra bundna värden Smartare renoveringsprojekt Synergieffekter genom sammanslagning Duktiga externa projektledare Rätt ordning Lyfta värdet på bostadsrätterna

Åtgärdsplan Se över driftskostnader Öka intäkter Frigöra bundna värden Smartare renoveringsprojekt Lyfta värdet på bostadsrätterna Skapa mervärden för medlemmarna En förening man vill bo i

Åtgärdsplan Finns det inga alternativ då? Avgiftshöjningar Uteblivet underhåll Den där snilleblixten som styrelsen inte fått…?

Ekonomi

Detta är en resultaträkning Detta är en resultaträkning. Längst upp har vi våra intäkter och därefter dras kostnaderna bort tills vi bara har vårat resultat kvar. Uppställningen (ordningen) är gjord så att de löpande kostnaderna dras bort först, och vi mot slutet kan se hur mycket pengar vi har kvar att lägga på underhåll av fastigheten – raden bruttoresultat. Förbrukningskostnader är de kostnader vi haft för el och vatten och matchas av motsvarande intäkter, även om debiteringen för detta inte var helt i sin ordning 2010 och 2011. Fastighetsskötsel, städ, förvaltning och delar av posten övrigt utgörs till stor del av en enda leverantör – HSB. Sammantaget debiterade de oss över 1,3 miljoner kronor under 2011. Vi har därför valt att se över samtliga av de avtal vi har med HSB och det finns stora utrymmen för besparingar. Vi har redan fått tillbaka över 20 000 kr för feldebiteringar, och mer förväntas komma.

Ekonomi - Översikt

Ekonomi – Intäkter

Ekonomi – Driftskostnader

Ekonomi – Är ni vakna?

Ekonomi – Kapitalkostnader

Ekonomi – Underhållskostnader

Ekonomi – Underhållskostnader Exempel på underhållskostnader i år Ventilation garage 140 625 SEK Injustering värmesystem 117 515 SEK Hisservice 78 993 SEK Byte torktumlare 31 375 SEK

Här visas samma siffror som på föregående sidan, men utslaget per kvadratmeter bostadsyta, samt omräknat till vad det blir för ungefärligt månadsbelopp för en 60 kvadratmeter stor lägenhet.

Ekonomi – Potentiellt lånebehov 12 594 TSEK eller 291 SEK / mån 9,5% höjning

Bara en sak till…

Förändring av styrelsens struktur Fasta roller, presidium och tre utskott Presidiet består av ordförande, vice ordförande och sekreterare / kommunikatör Fastighetsutskottet (FastU): Frågor och projekt som rör fastigheten, kommunikation med fastighetsskötare Gårdsutskottet (GårdU): Frågor och projekt som rör gården, kommunikation med fastighetsskötare Fest- och medlemsutskottet (FestU): Ansvarar för roliga aktiviteter och annat som bidrar till god grannsämja Fritt för alla att engagera sig i små eller stora frågor inom utskotten Syfte: Ökat engagemang, bättre resultat

Over and out.

Dagordning 1 Stämmans öppnande Val av ordförande vid stämman Anmälan av ordförandens val av protokollförare Godkännande av röstlängd Fastställande av dagordning Val av två personer att jämte ordförande justera protokollet Fråga om kallelse behörigen skett Styrelsens årsredovisning Revisorernas berättelse Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen

Dagordning 2 Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen. Fråga om arvoden: Styrelse, revisor, valberedning och andra ekonomiska ersättningar Val av styrelseledamöter och suppleanter Val av revisor och suppleant Val av valberedning Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter och övriga representanter i HSB Övriga i kallelsen anmälda ärenden Avslutning

Propositioner

Proposition 1. Renovering av trapphus Slitna trapphus och dålig belysning Fullständiga renoveringar av trapphusen, inkluderande Belysning Ytskikt Låssystem Hissar Entrépartier Utspritt över några år, 2-3 trapphus årligen. Finansieras genom åtgärder i proposition 2 Yrkande Styrelsen yrkar på att föreningen godkänner planen och ger styrelsen i uppdrag att driva projektet vidare under kommande år.

Proposition 2. Realisering av ekonomiska värden Dålig ekonomisk situation, risk för stora avgiftshöjningar Styrelsens möjliga åtgärder Sänka leverantörskostnader Höja sidointäkter (förråd, parkeringar, lokaler) Smarta renoveringar, effektiva projekt Långsiktig plan för avgiftshöjningar Gott om outnyttjat värde i fastigheten Styrelserum och övriga mindre lokaler Mattsugsrum Torkrum, mangelrum och tvättstugor Cykelrum Barnvagnsrum

Proposition 2. Realisering av ekonomiska värden Låter drastiskt, men bättre alternativ än avgiftshöjningar Ytor kan säljas, men funktioner och service bevaras 200 kvm motsvarar ca 7% höjning i 5 år Yrkande Styrelsen yrkar på att stämman skall ge styrelsen mandat att efter möjlighet och behov frigöra, förädla och sälja föreningens ytor även då detta innebär avsevärda förändringar på fastigheten. Allt ska genomföras för föreningens bästa. Innan några avsevärda förändringar genomförs, så skall detta kommuniceras tydligt genom de aktuella kommunikationskanalerna (blogg och anslagstavlor), för att ge alla möjlighet att uttrycka åsikter i aktuell fråga.

Proposition 3. Hisshallar Lång historia som äntligen ska få ett slut Två yrkanden Stadgeändring av §31: Insats  Andelstal Hantering av hallarna, nu och i framtiden Befintliga medlemmar får ytan, enligt tidigare beslut Innan 2013-06-30 skänks ytan och flytt av ytterdörr och vägg Därefter omräkning av andelstal + höjning av avgifter Ökad avgift för de med ombyggda hisshallar Oförändrad avgift för övriga Möjlighet att köpa ytan i framtiden 15 000 kr / kvm

Proposition 4. Staket runt uteplatser 12 uteplatser med varierande staket Oestetiskt och inkonsekvent Oklar ansvarsbild Yrkande Styrelsen yrkar på att föreningen ska ersätta samtliga staket med en enhetlig modell, placerade mitt i lådorna och plantera lämplig växtlighet på utsidan mot gården. I den mån det går skall medlemmens befintliga växtlighet behållas, men går detta inte att lösa så får medlemmen ersättning för inköp av växter, till ett maximalt värde av 2 500 kr. Staketens utformning beslutas av styrelsen i samråd med de medlemmar som har uteplatser.

Proposition 5. Revidering av underhållsansvar Föreningen underhåller blandare, avlopp, m m sen huset byggdes Orättvist, då många har bytt till egen utrustning Stora kostnader för föreningen Yrkande Styrelsen yrkar på en ändring av §36 i stadgarna. Ta bort ansvar för vatten, el och avlopp. Behåll ansvar för ventilation, informationsöverföring (data och tele) och enhetsmätningssystem.

Proposition 6. Ändring av bokföringsår Brutet räkenskapsår för att underlätta för HSBs ekonomer Ingen direkt påverkan på ekonomin, men lättare att följa upp. Vargavintrar fördelas på olika år, jämnare kostnad för uppvärmning Yrkande Styrelsen yrkar på en ändring av §14 i stadgarna. Ny lydelse Föreningens räkenskapsår omfattar tiden 1/1 - 31/12. Före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning. Denna består av resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse.