Göteborg 16 oktober 2018 Robert Boije Chefsekonom SBAB Vart är vi på väg Göteborg 16 oktober 2018 Robert Boije Chefsekonom SBAB Hej allesammans! Jag heter Robert Boije och är chefsekonom på SBAB. Vart är vi på väg står det bakom mig – och det tänkte jag sia lite om här idag. Och jag gör det utifrån två rapporter som vi på gör på SBAB: Boräntenytt som vi ger ut 6 gånger per år, och Bomarknadsnytt som vi ger ut 4 gånger per år.

AGENDA 2. Ränteutvecklingen 3. Bostadsefterfrågan 4. Bostadsutbudet 1. Den ekonomiska utvecklingen 2. Ränteutvecklingen 3. Bostadsefterfrågan 4. Bostadsutbudet 5. Bostadspriserna 6. Bostadsinvesteringarna Och mer specifikt tänkte jag ta upp följande saker: Först ge Er en översiktlig bild över den makroekonomiska utvecklingen i omvärlden och i Sverige. Sen prata lite om ränteutvecklingen. Och därefter göra en djupdykning i bostadsmarknaden och särskilt titta på: Bostadsefterfrågan utbudet priserna, och bostadsinvesteringarna.

1. DEN EKONOMISKA UTVECKLINGEN Låg mig då börja med den övergripande makroekonomiska utvecklingen!

DET EKONOMISKA LÄGET I OMVÄRLDEN Fortsatt gynnsam ekonomisk utveckling Men den negativa riskbilden dominerar Riskerna för en sämre utveckling har ökat Vi har en god ekonomisk tillväxt i många länder världen runt. USA som är världens största tillväxtmotor är lång fram i konjunkturen. Tillväxten i Kina har stagnerat betänkligt men ligger fortfarande på hög i nivå jämfört med andra länders. Vi har en god utveckling även i många i tillväxtländer. Vårt huvudscenario är att det blir en ganska god internationell utveckling även under det kommande året. Men vi bedömer att riskbilden är negativ. Och med det menar jag att risken för en mer negativ utveckling är större än risken för en bättre utveckling jämfört med det i vår prognos. Och vilka är då dessa risker? Jo, Brexit Handelskrig Extremt höga privata och offentliga skulder mätta som andel av globala BNP Geopolitiska problem Tilltagande börsoro i kölvattnet av räntehöjningar i USA och tullkriget Oro i det Europeiska bankssystemet

DET EKONOMISKA LÄGET I SVERIGE Fortsatt gynnsam ekonomisk utveckling Men den negativa riskbilden dominerar Hushållens skulder/bostadspriser Stabiliseringspolitiska problem vid internationell lågkonjunktur Politisk turbulens Vi tror på en hyfsat ekonomisk utveckling även i Sverige nästa år. Om Sverige snabbt skulle gå in i en ny internationell lågkonjunktur finns dock ett antal inhemska problem.   Det ena är att bostadsmarknaden med uppblåsta bostadspriser, höga hushållsskulder och en eventuell kraschlandning av byggindustrin som expanderat kraftigt de sista åren riskerar att kraftigt förvärra en i övrigt internationell driven lågkonjunktur. Det andra är att en sådan situation kan bli svår att parera med framförallt penningpolitiken. Reporäntan är redan negativ och Riksbanken har genomfört okonventionella penningpolitiska åtgärder i form av stora köp av statsobligationer. Riksbanken äger idag redan hälften av alla utestående statsobligationer. Utrymmet för att göra penningpolitiken än mer expansiv om vi snabbt skulle gå in i en ny lågkonjunktur är därmed starkt begränsat även i Sverige. Och även om statsskulden är låg i Sverige så är erfarenheterna av finanspolitiska stabilitetsåtgärder inte särskilt goda. Regeringens expertmyndigheter Konjunkturinstitutet och Finanspolitiska rådet menar dessutom att finanspolitiken redan i utgångsläget är väl expansiv med tanke på att det är högkonjunktur, vilket minskar fallutrymmet om vi snart går in i en ny lågkonjunktur.

FÖRSÖRJNINGSBALANS   2018 2019 2020 2021 2022 BNP-utveckling 2,4 1,3 1,8 2,0 1,9 Bidrag Privat kons. 1,0 0,9 1,1 Off. kons. 0,2 0,4 0,3 Investeringar -0,3 0,1 Nettoexport 0,5 0,0 Den här tabellen sammanfattar vår prognos för Sverige (Förklara tabellen – bidrag till BNP-tillväxten) Som ni ser så dippar BNP-tillväxten nästa år och det som framförallt drar ned tillväxten är att vi tror att bostadsinvesteringarna går ned kraftigt. Jag återkommer till det lite senare. Det som bidrar mest till BNP-tillväxten i prognosen för samtliga år är hushållens konsumtion.

2. RÄNTEUTVECKLINGEN Låt mig då hoppa över till ränteutvecklingen. Avgörande för de rörliga räntorna är Riksbankens beslut om reporäntan. Avgörande för de lite längre räntorna är Riksbankens beslut om hur de tänker göra med köpen av statsobligationer framöver. Riksbanken har ju försökt pressa ned långräntorna genom att köpa upp hälften av alla utestående statsobligationer i Sverige. – precis som man gjort i många andra länder. Det är det som brukar kallas för kvantitativa lättnader i penningpolitiken. Men de långa räntorna påverkas också i en liten öppen ekonomi som den svenska av hur de internationella långräntorna utvecklas.

INFLATION OCH INFLATIONSFÖRVÄNTNINGAR Inflation, KPIF Inflationsförväntningar, KPI Avgörande för Riksbankens beslut om reporäntan är inflationen och inflationsförväntningarna. Och som ni ser på bilderna här bakom så har både inflationen och inflationsförväntningarna legat på Riksbankens mål på 2 procent under ett tag nu. Om man däremot rensar bort prisutvecklingen på energi, som exempelvis bensin, så ligger inflationen under Riksbankens inflationsmål. Så det finns fortfarande en viss osäkerhet om när Riksbanken börjar höja reporäntan igen. Vår bedömning är att det är 40 procents chans att Riksbanken höjer innan årsskiftet, 50 procent att man väntar till första kvartalet nästa år och 10 procents chans att man väntar ännu längre. För det senare talar risken för en internationell lågkonjunktur.

REPORÄNTA OCH MARKNADSRÄNTOR Så här ser Riksbankens egna prognos över reporäntan ut och marknadens förväntningar. (Förklara bilden) Vad ska man då tro om utvecklingen av de lite längre räntorna?

SVERIGE FÖLJER DEN GLOBALA RÄNTEUTVECKLINGEN Den här bilden visar att räntan på svenska statsobligationer följer de internationella räntorna mycket väl. Och som ni ser har de nominella långräntorna fallit kraftigt de senaste 30 åren. En viktig förklaring till det är förstås att inflationen gått ned kraftigt i de flesta västländer.

DE GLOBALA REALRÄNTORNA HAR SJUNKIT MED 4,5 PROCENTENHETER DE SENASTE 30 ÅREN Men som den här bilden visar har även de reala långräntorna gått ned kraftigt. Vilket då måste förklaras av andra faktorer än att inflationen har fallit. De internationella reala långräntorna har gått ned med i genomsnitt 4,5 procentenheter de senaste 30 åren. Vilka faktorer är det egentligen som kan förklara det och kommer de låga realräntorna att bestå? Ja, det är lite av en million dollar question. Jag skrev en artikel på DN-debatt om detta för några veckor sedan där jag hänvisade till en forskningsartikel som försökt förklara detta.

GLOBALA STRUKTURELLA FAKTORER 1. Minskat antal arbetade timmar och lägre produktivitet -100 bps 2. Ökat sparande pga demografiska förändringar - 90 bps 3. Ökat sparande pga ökad inkomstspridning - 45 bps 4. Ökade valutareserver i Asien och ökat sparande i de oljeproducerande länderna - 25 bps 5. Lägre privata investeringar - 120 bps 6. Lägre offentliga investeringar - 20 bps Summa: - 400 bps Källa: Rachel and Smith (2017) (Läs från bilden) En slutsats från den här forskningen är att i princip hela fallet den reala långräntan kan förklaras av strukturella faktorer. Och en annan slutsats som de här forskarna drar är att de flesta av dessa faktorer kan väntas bestå under många år framöver. Stämmer det kan vi således förväntas oss fortsatt låga långräntor framöver ur ett historiskt perspektiv även om de kommer att gå upp något när centralbankerna höjer styrräntorna och avvecklar de kvantitativa lättnaderna.

RÄNTEPROGNOS FÖR OLIKA LÖPTIDER Det här är vår ränteprognos för bostadsräntorna för de kommande åren. Vi tror att både den rörliga och de bundna räntorna kommer att gå upp måttligt och långsamt. Boräntorna på samtliga löptider väntas gå upp med ungefär 1 procentenhet till den första januari 2022.

BINDA ELLER INTE BINDA? Ska man binda eller inte binda räntan i det här läget då? Det beror bland annat på vilka marginaler man har i sin ekonomi och vilken säkerhet man vill ha i ränteutvecklingen. Sett över ett längre historiskt perspektiv har det - med undantag för några korta perioder - alltid lönat sig att ligga rörligt. Men för den som ändå föredrar bunden ränta har det nog aldrig varit billigare än nu. (Förklara diagrammen).

3. BOSTADSEFTERFRÅGAN Så, låt mg då hoppa till bostadsefterfrågan.

EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSRÄTTER (Läs från diagrammet)

OMSÄTTNINGEN (Läs från diagrammet)

4. BOSTADSUTBUDET

UTBUDET I OLIKA REGIONER

ANTAL ANNONSER OCH ANNONSTID Succession Nyproduktion

5. BOSTADSPRISERNA

BOSTADSPRISERNAS UTVECKLING

BOSTADSPRISFÖRVÄNTNINGAR

VÅR PROGNOS ÖVER BOSTADSPRISERNA

6. BOSTADSINVESTERINGARNA

NYPRODUKTIONEN AV BOSTÄDER

BOSTADSINVESTERINGAR Sålda nyproducerade lägenheter Påbörjade lägenheter, prognos

TACK FÖR ORDET! @Robert.Boije www.sbab.se/bloggen robert.boije@sbab.se