Ersättning vid upphävande och ändring av servitut Nya rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen

Dagens presentation Gällande rätt och Lantmäteriets rekommendationer Tidigare rättspraxis Nya rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) – Arkadfallet i Göteborg – MÖD , F – Strövområdesservitut i Piteå – MÖD , F – Utsiktsservitut i Östersund – MÖD , F Analys och slutsats ”Nya” 40 a § anläggningslagen

Ersättning vid upphävande av servitut Vid upphävande av servitut som inte kan göras genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv ska ersättningen bestämmas genom s.k. vinstfördelning Vinster bör fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en ”normal frivillig överlåtelse” (prop. 1991/92:127 s. 69) I Lantmäteriets Meddelande 1978:1, förordas att ersättning vid upphävande av servitut bör bestämmas enligt principen om ersättning efter värdeförändring

Ersättning efter värdeförändring A ökar i värde med kr B minskar i värde med kr Summa värdeförändring: kr Förrättningskostnader: kr Vinst: – – = kr B får / = 20 % av vinsten Likvid: % x = kr + − A B

Rättspraxis Ingen praxis från HD gällande vinstfördelning vid upphävande I flera rättsfall från Hovrätterna har Lantmäteriets rekommendation stått sig – Upphävande av skogsfångsservitut – Upphävande av utfartsservitut Tre nya rättsfall…

Arkadfallet i Göteborg - LM ref. V 15.1 Servitut för allmän gångtrafik i en arkad upphävdes Ny plan gav byggrätt inom området till ett värde om 7,7 Mkr Parterna var överens om att dela lika på kostnaden att rusta upp gatan för 1 Mkr

Arkadfallet i Göteborg LM bedömde: – Värdeökning till 7,7 Mkr för Bolaget – Värdeminskning till kr för Kommunen – Vinsten till 6,5 Mkr efter avdrag för förrättnings- och upprustningskostnader Ersättning efter värdeförändring kr kr = kr – Huvudprincip enligt LM, men ansågs orimligt lågt i detta fall Skäligt med kr i ersättning till Kommunen efter vad parterna skulle ha kommit överens om frivilligt

Arkadfallet i Göteborg MMD menade att genomsnittsvärdeprincipen inte var lämplig Inte rimligt att i princip hela vinsten skulle tillfalla Kommunen när de inte drabbades av någon nämnvärd värdeminskning Den princip som bäst återspeglar en frivillig överenskommelse var likadelning Ersättningen bestämdes till 3,3 Mkr till Kommunen

Arkadfallet i Göteborg MÖD bedömde att servitutsupphävandet hade stora likheter med tomtbildning. Utgångspunkten borde därför vara att ersättningen bestämdes enligt genomsnittsvärdeprincipen En ren tillämpning av principen skulle enligt MÖD ge en ersättning om 7,7 Mkr Hänsyn måste dock tas till överenskommelsen om kostnader för gatan samt även till det faktum att ett servitut inte fullt ut motsvarar äganderätt. Skälig ersättning skulle i vart fall uppgå till den av MMD beslutade ersättningen 3,3 Mkr Eftersom Kommunen inte hade yrkat ett högre belopp fastställdes MMD:s dom

Strövområdesservitut i Piteå - LM ref. V 16.1 Servitut för strövområde ändrades så att det inte längre gällde inom kvartersmark för bostadsändamål Ändringen innebar att fyra bostadsfastigheter kunde bebyggas LM bedömde: – Värdeökning 2,9 Mkr för Bostadstomterna – Värdeminskning för Strövarna (12 st. fastigheter) försumbar – Vinst 2,9 Mkr – Ersättning till Strövarna, 20 % av vinsten = kr

Strövområdesservitut i Piteå MMD bedömde vinsten för Bostadstomterna till det högre beloppet 3,4 Mkr Ändrade inte LM:s ersättningsbelopp som med råge ansågs vara en skälig vinstfördelning LM:s ersättningsbelopp till Strövarna utgjorde då ca 17 % av vinsten MÖD fann inte skäl att frångå LM:s bedömning att Strövarna skulle få 20 % av den vinst som uppkommer Utifrån MMD:s bedömningen av vinstens storlek höjdes ersättningen till Strövarna till ca kr (ca 20 % av 3,4 Mkr)

Utsiktsservitut i Östersund - LM ref. V 16.2 Ett utsiktsservitut inom detaljplan som hindrade uppförande av en byggnad på den tjänande fastigheten begränsades genom ändring Härskande Lupinen 2 och Valla 6:10 Utsikten Tjänande Lupinen 1 Nybyggaren

Utsiktsservitut i Östersund LM bedömde – Värdeökning för Nybyggaren till 1,15 Mkr avseende en obebyggd byggklar tomt – Värdeminskningen för Utsikten till ett schablonmässigt lågt belopp om 10 tkr – Förrättningskostnaden till kr – Vinsten till 1,04 Mkr Såväl likadelning (50/50) av vinsten som en fördelning efter värdeförändring (0,85/99,15) bedömdes som oskäligt LM bedömde en skälig vinstandel till mellan 5-10 % Ersättningen till Utsikten bestämdes till kr vilket motsvarande en vinstandel om 7,2 % ( kr kr av vinsten)

Utsiktsservitut i Östersund MMD gjorde vissa justeringar av servitutet men fastställde den ersättning LM beslutat MÖD bedömde först att värdeökningen för Nybyggaren var större - ca 1,7 Mkr Vidare ansåg MÖD att den vinstandel som LM hade beslutat om (ca 7,2 %) i alla fall inte kunde anses som för låg. Ersättningen till Utsikten bestämdes sedan till kr = 7,5 % av vinsten

Analys och slutats Vid ändring och upphävande av servitut som möjliggör en byggrätt Ersättning efter värdeförändring har inte ansetts skäligt när det är avsevärd skillnad i värdeförändring – Stor nytta men liten skada Bestäm värdeökningen på den fastighet som blir av med belastningen till dess fulla marknadsvärde efter åtgärden (!) Bestäm vinsten och skälig vinstandel till härskande fastighet..

Analys och slutats Arkaden: byggrätt inom 100 % av servitutsområdet – Vinstandel till Kommunen > 50% Strövområde: servitutet belastar 100 % av tomt med byggrätt för enbostadshus – Vinstandel till Strövarna 20 % Utsiktsservitut: servitutet belastar del av tomten och del av byggrätten för ett enbostadshus – Vinstandel till Utsikten 7,5 %

”Nya” 40 a § anläggningslagen ”Om en rätt till mark eller annat utrymme … begränsas eller upphävs … ska ägaren av en fastighet som därigenom frigörs från belastning betala ersättning enligt 5 kap. 10–12 §§ FBL” En situation som torde bli relativt vanligt förekommande är när allmän plats ändras till kvartersmark i detaljplaner med enskilt huvudmannaskap och ett ga-område därmed inskränks Redovisade rättsfall bör kunna vara till ledning för bestämmande av ersättningen i dessa fall, särskilt Piteå - 20 % vinstandel Ligger i linje med utfall i förhandlingsexperiment – 25 % – Se t.ex. Kalbro och Lind, 2006, Compulsory Purchase – Reasonable and Fair Compensation

Tack för mig!