www.maklarsamfundet.se

Visitkort Marie-Louise Sigemalm Förbundsjurist, Mäklarsamfundet Bransch i Sverige AB. marie-louise.sigemalm@maklarsamfundet.se Tel. 08-544 96 550

Mäklarsamfundet Bildades 1919 Rikstäckande intresseorganisation för fastighetsmäklare Branschbolaget: lagstiftningsfrågor m.m. Servicebolaget: service åt medlemmarna Representerar ca. 72 % av mäklarkåren

Mäklarsamfundet Drygt 4.200 medlemmar varav 3.870 är fastighetsmäklare Större och mindre mäklarföretag Föreningssparbankens Fastighetsbyrå, Svensk Fastighetsförmedling…

Mäklarsamfundet driver branschgemensamma frågor Mäklarsamfundet Bransch - driver medlemmarnas intressefrågor Mäklarsamfundet Service - fokuserar på affärsverksamheten och medlemsnyttan Mäklarsamfundets kretsar - verkar för Mäklarsamfundet på lokal nivå

Mäklarsamfundet Bransch Remissorgan Lobbying Uttalanden om god mäklarsed Ansvarsnämnden Relationer till myndigheter, organisationer och allmänhet Förändringar i branschen Förändringar i mäklarrollen/mäklartjänsten Artiklar och debattmedverkan Internationella frågor Kundombudsman Marknadsförhållanden Arbetsgrupper Utredningar Omvärldsbevakning Hemnet Statistik Mediabevakning Mediakommunikation

Mäklarsamfundet Service - Serviceavdelningen Information till medlemmar Medlemsfrågor Auktorisation Försäkringar Mäklarstöd Ramavtal Tidningen Fastighetsmäklaren

Mäklarsamfundet Service - Juridikavdelningen Juridisk rådgivning till medlemmar Juridiskt biträde Handboken – ”Praktisk fastighetsjuridik” Månadsinformation

Mäklarsamfundet Service - Utbildningsavdelningen Fortbildning Auktorisation Specialistutbildning Läromedel Mäklarmässan

Mäklarsamfundets kretsar Sju kretsar från Norrland till Skåne Varje krets lokal kompetens Årsmöten Ombud vid Mäklarsamfundets årsmöte

Internationellt samarbete EPAG/CEPI (europeiskt samarbet www.cepi.be ICREA (International Consortium of Real Estate Associations) www.icrea.org NEU (nordiskt samarbete Sverige/Norge/Danmark/Finland)

Statistik www. maklarstatistik.se www.maklarsamfundet.se

Prisutveckling BR hela riket 1996-2005

Statistik Antal bostadsrättsöverlåtelser i hela riket och Stockholms län samt värdet på dessa i miljarder kr 1999-2004

Prisutvecklingen BR Malmö stad

Prisutveckling villor hela riket 1995-2005

Prisutvecklingen villor Malmö stad

Prisutvecklingen BR Sthlm stad

Omvärld & Framtid Ökande kedjebildning Sjunkande provisioner Ökande utbildning Rationellare arbetsmetoder Fler medhjälpare Låg nyproduktion Åldrande befolkning

Omvärld & Framtid Befolkningstillväxt Allt fler som äger sin bostad Bostadsrätterna ökar i antal Ökad rörlighet – högre flyttfrekvens Fler hushåll men mindre Fler bostäder per hushåll Invandrargruppernas efterfrågan ökar Ökande bostadspriser

Omvärld & Framtid 50% av alla hushåll i Sverige är ensamhushåll Köpstark grupp (källa United Minds)

Omvärld & Framtid Intresset för att mäklaren förmedlar sidotjänster: 63 % är mycket eller ganska intresserade 20 % är ointresserade Fler kvinnor än män är ”mycket eller ganska intresserade”

Genomsnittliga kostnader i ett mäklarföretag Personal 42% Övriga kostnader 19% Objektannonsering 16% PR 7 % Lokal 6 % Resekostnader 5 % Data 3 % Hemsida/internet 2 %

USA USA 1.300.000 mäklare varav 1.080.000 är medlemmar i NAR EU 130.000 mäklare varav 64.000 är medlemmar i olika mäklarorganisationer Sverige 5.300 mäklare varav 4.000 är anslutna till Mäklarsamfundet

Mäklarförmedlade i f h t privatsålda Köpeskilling småhus Stockholm + 19% Uppsala + 14% Södermanland + 8% Skåne + 35% Örebro + 54 % Jämtland + 111% Riket totalt + 46%

Registreringskrav Yrkesmässigt förmedlar fastigheter registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden Endast fysiska personer kan registreras 5 400 registrerade fastighetsmäklare

Registreringskrav Titeln ”Fastighetsmäklare” inte skyddad i lag. Påföljd: oregistrerad fastighetsmäklare som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter döms till böter eller fängelse i högst 6 mån.

Olika typer av registrering Fullständig registrering eller Registrering för hyresförmedlare

Undantag från registreringskravet: advokater, kommunal förmedling av hyresrätter, vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid universitet och högskola, förmedling av hyresrätter för: fritidsändamål, - lokaler, - rum med högst två veckors hyrestid.

Krav för att få bli registrerad Inte underårig, försatt i konkurs eller under-kastad näringsförbud, eller har förvaltare enl 11 kap 7 § föräldrabalken Försäkrad för skadeståndsskyldighet Har tillfredsställande utbildning Har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare Redbar och lämplig som fastighetsmäklare

Tillsynen Utövas av Fastighetsmäklarnämnden Mäklaren är alltid personligen ansvarig Påföljder: - återkallelse av registreringen - varning - vid ringa förseelse får påföljd underlåtas

Regelverk Fastighetsmäklarlagen (1995:400) Förarbeten FML: prop. 1994/95:14 resp. äldre prop. 1983/84:16 (i tillämpliga delar) KOVFS 1996:4 Marknadsföringslagen (1995:450) Penningtvättslagen (1993:768) Mäklarsamfundets etiska regler & stadgar

”God fastighetsmäklarsed” God sed i affärsförhållanden. Branschorganisationernas etiska regler. Rekommendationer och beslut som fattas av branschorganisationerna. Riktlinjeöverenskommelser mellan konsumentverket och branschorganisationerna. Rättspraxis från de allmänna domstolarna Beslut i FMN Fastighetsmäklarlagens regler

Mäklarens rättsliga ställning Fastighetsmäklaren är en opartisk mellanman. Skall ta tillvara både uppdragsgivarens och dennes motparts intressen. Förbud att företräda köpare eller säljare som ombud. Undantag vid vissa strikt begränsade åtgärder.

Mäklarens rättsliga ställning Opartisk mellanman Ombud förbjudet Självinträde förbjudet Förtroenderubbande verksamhet förbjudet Förmedling till närstående förbjudet

Förbud mot självinträde ”Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. (13 § 1 st 1 meningen FML)

Förbud mot förmedling till närstående Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap 3 § konkurslagen”. (13 § 1 st 2 meningen FML)

Anmälningsplikt Om mäklaren eller närstående till mäklaren förvärvar en fastighet som mäklaren haft i uppdrag att förmedla skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. (se 13 § 2 st FML)

Ombudsförbudet ”Mäklaren får inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det”. (15 § FML)

Förbud mot förtroenderubbande verksamhet ”En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.” (14 § FML)

Grundläggande skyldigheter Omsorgsplikt Rådgivnings- och upplysningsplikt Handlingsplikt Kontrollplikt

Omsorgsplikten ”Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.” (12 § 1 st FML)

Rådgivnings- och upplysningsplikten ”Fastighetsmäklaren skall i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. forts…

…forts. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.” (16 § FML)

Handlingsplikten (12 § 2 st FML) ”Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.” (12 § 2 st FML) forts…

…forts. ”Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för upplåtelsen.” (19 § FML)

Kontrollplikten ”Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.” (17§ FML)

Fastighetsmäklarens uppdrag Att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart. Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst.

Uppdragsavtalet Skriftligt i konsumentförhållanden. Rättsföljden av att skriftlighetskravet inte följts: mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i uppdragsavtalet. Undantag för överenskommelser om ändring av objektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Uppdragsavtalet Uppdraget kan vara förenat med ensamrätt eller utan ensamrätt. Ensamrätten får bestämmas till högst tre månader åt gången. Förlängning av ensamrätt tidigast en månad före uppdraget upphör att gälla.

Fastighetsmäklarens ersättning Riskavtal Om inte annat har avtalats skall ersättningen till mäklaren beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Ersättning för kostnader utöver provisionen kräver skriftligt avtal.

Fastighetsmäklarens ersättning Begränsad rätt till ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål framgår av 12 kap 65 § JB.

Fastighetsmäklarens ersättning Om mäklaren åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren kan ersättningen till mäklaren sättas ned. Gäller inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.

Grundläggande skyldigheter Mäklaren är alltid skyldig att iaktta god fastighetsmäklarsed inte endast då ett enskilt förmedlingsuppdrag fullgörs utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll.

Grundläggande skyldigheter Fastighetsmäklaren är skyldig att tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektbeskrivning). (18§ 1 st FML) Innan fastigheten överlåts skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader (boendekostnadskalkyl). (18 § 2 st FML)

Skadeståndsskyldighet ” Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19§§ fastighetsmäklarlagen skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.” (20§ 1 st FML)

Pågående lagstiftningsarbeten Översynen av fastighetsmäklarlagen CEN –”Services of Real Estate Agents” Bostadsrättsregister Energideklarationer (prop. 2005/06:145) Tredje penningtvättsdirektivet (2005/60/EG)

Penningtvättslagen Identitetskontroll Arkiveringsskyldighet Granskningsskyldighet Uppgiftsskyldighet Medverkandeförbud Meddelandeförbud Interna rutiner/utbildning i penningtvätt Straffbestämmelse

Straff Penningtvätt kan vara straffbart som penninghäleri och penninghäleriförseelse enligt brottsbalkens bestämmelser. Den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet åsidosätter gransknings- eller uppgiftsskyldigheten eller bryter mot meddelandeförbudet bestraffas med böter enligt 14 § penningtvättslagen

Medverkandeförbudet Mäklaren får inte medvetet medverka till transaktioner som kan antas utgöra penningtvätt.

Granskningsskyldigheten betalningar som avviker från det normala, ex höga kontanta belopp eller flera mindre istället för en betalningspost. transaktionen framstår inte som affärsmässigt motiverad eller kan förklaras utifrån vad som är känt om uppdragsgivarens eller köparens ekonomiska ställning. transaktionen står inte i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde. bulvanförhållanden

Granskningsskyldigheten Indikatorer på penningtvätt: svårigheter med att identifiera uppdragsgivare/köpare ovilja att lämna ut personuppgifter motsätter sig skriftlig korrespondens svårigheter med att identifiera bakomliggande intressen forts.

Granskningsskyldigheten Mäklaren skall granska alla transaktioner som skäligen kan antas utgöra penningtvätt. Granskningsunderlag

Uppgiftsskyldigheten Mäklaren skall anmäla till FIPO om alla omständigheter som kan tyda på penningtvätt

Meddelandeförbudet Vare sig mäklaren eller någon anställd hos mäklaren, mäklarföretaget eller dess styrelseledamöter får röja för uppdragsgivaren eller köparen eller utomstående att en granskning har genomförts eller att uppgifter lämnats eller att polisen genomför en undersökning.

Vad är penningtvätt? Krävs ett förbrott: ett av gärningsmannen begånget brott. Kan ha begåtts utomlands. Penningtvättslagen avser den som biträder gärningsmannens penningtvätt.

Vad är penningtvätt? Penningtvättslagen omfattar även åtgärder med annan egendom än den som förvärvats genom brott om åtgärderna är ägnade att dölja att någon har berikat sig genom brottslig gärning. Egendom som undandragits det allmänna genom brottslig gärning, ex. skatte- och tullbrott.

Vad är penningtvätt? Åtgärder som vidtas med pengar eller annan egendom som förvärvats genom brott. Att egendomens brottsliga egenskap döljs, att den brottslige får möjlighet att undandra sig rättsliga påföljder, eller att återskaffandet av egendomen försvåras.

Vad är penningtvätt? Med penningtvätt menas (förenklat) åtgärder som företas i syfte att dölja eller omsätta vinning av brottslig verksamhet.

Penningtvätt Straffbart enligt 9 kap. 6a och 7 a §§ BrB som penninghäleri eller penninghäleriförseelse. Regleras i 3 § penningtvättslagen. Definieras i 1 § penningtvättslagen samt återges i Mäklarsamfundets Penningtvättsinstruktioner, utgivna augusti 2005.

BUDGIVNING Mäklarsamfundets PM ”Regler om budgivning” Konsumentverkets riktlinjer

Oregistrerade medhjälpare Skadeståndsansvar ? Straffrättsligt ansvar ?