Fastighetsreglering istället för köp Professor Ulf Jensen 2007

Innehåll 1 Grundfall 2 Stämpelskatt och inteckningar 3 Förrättningen 4 Rättigheters ställning 5 Betalningen 6 Köprättsliga frågor 7 Köpekontrakt eller medgivande?

1.1 De båda grundfallen Fastigheterna kan vara bebyggda eller obebyggda Utökning av den egna fastigheten Nyförvärv i två steg

1.2 Skäl för fastighetsreglering Slippa stämpelskatt Hindra förköp Undvika prövning av hyresfastighetsförvärv eller förvärv av jordbruksmark

1.3 Nackdelar Större fastighet = mindre flexibilitet i framtiden Inteckningar kan gå förlorade Förrättningen tar tid Kostnad för förrättningen Förrättningens lämplighet prövas (av Lantmäteriet och kommunen) Köprättslig osäkerhet

2.1 Stämpelskatten vid köp 3 % för juridiska personer, 1,5 % för fysiska personer Köp är skattepliktiga (Stämpelskattelagen 4 §) men skattskyldigheten inträder först när (full) lagfart beviljas (25 §)

2.2 Stämpelskatt vid nyinteckning Stämpelskatten är 2 % av inteckningsbeloppet Sker nyinteckning och dödning samtidigt, gäller skatten endast nettobeloppet (stämpelskattelagen 22 § 1 st), förutsatt att nyinteckningen åtminstone delvis görs i de fastigheter där dödningen skedde

2.3 Inteckningars upphörande Inteckningar som enbart gäller i de överförda fastigheterna upphör att gälla Panthavarna har företräde till ersättningen (FBL 5:16) Inteckningar som är gemensamma för förvärvsfastigheten och de överförda fortsätter att gälla

2.4 Nettoeffekter Antag att de överförda fastigheterna är intecknade till 80 % av värdet Inbesparad stämpelskatt (3 %) ./. 80 % av 2 % (förlorade inteckningar) ger som netto en vinst om 1,4 %. Undviks i nyförvärvsfallet genom att fastigheterna intecknas gemensamt före första köpet, svårare vid utvidgning

3.1 Förrättningen Skriftlig ansökan om fastighetsreglering (FBL 4:8) Den nybildade fastigheten skall uppfylla kraven (3:1) på varaktig lämplighet och varaktig användning för ändamålet FBL 3:1 2 st 2 p tycks sakna betydelse Kommuner har inflytande, 3:2–3 och 4:25 a

3.2 Avstyckning och fastighetsreglering Kraven i FBL 3:1 är i allmänhet ett hinder mot följande modell Avstyckning Fastighetsreglering Avstyckningen uppfyller inte aktualitetskravet i FBL 3:1!

3.3 Dispositiva regler vid fastighetsreglering 5:4 1 st Båtnadsvillkoret 5:5 1 st Förbättringsvillkoret 5:6 2 st Minsta olägenhet 5:7 Ej överförande av byggnad 5:8 Fortsatt ändamålsenlighet och inga väsentliga förändringar 5:18 1 st Hindren gäller inte om ägaren till berörda fastigheter lämnar medgivande

3.4 Medgivandet Medgivandet (till dispositiva avsteg enligt FBL 5:18) skall vara skriftligt, men behöver inte bevittnas Samtycke från äkta make och sambo krävs såsom vid köp Köpekontrakt accepteras som medgivande (se nedan avsnitt 7) Medgivandet omfattar också ersättningen

4.1 Bruksrätter i överförda fastigheter I praktiken begär LM att rättigheter förbehålles i medgivandet eller köpekontraktet, dvs att förvärvaren accepterar att de fortsätter att gälla Nyttjanderättshavare är sakägare om regleringen ”har betydelse” för dem (FBL 5:34 och NJA 1987 s 831)

4.2 Förordnanden LM kan förordna om att upplåtelsen skall gälla mot förvärvaren enligt samma villkor som gällde eller med jämkade villkor (FBL 5:33 a 2 st) Nyttjanderättshavaren behöver inte höras om ”det är uppenbart att åtgärden inte är till olägenhet för honom och det även i övrigt framstår som obehövligt att höra honom”

4.3 Arrenden Grundregeln (JB 7:29 2 st) är att rättigheten upphör i de överförda fastigheterna LM kan (FBL 5:33 a 1 st 1 meningen) på sakägares begäran förordna om att arrendet skall fortsätta att gälla, om ”åtgärden är lämplig” (syftar på 3:1) och regleringens syfte inte motverkas På begäran av jordbruks- eller bostadsarrendator skall förlängning förordnas när arrendatorn har ”beaktansvärda skäl” och regleringens syfte ”inte i väsentlig mån” motverkas (5:33 a 1 st 2 meningen)

4.4 Hyra JB 7:29 2 st gäller också här, men uppsägning måste göras inom en månad från tillträdet Kan hyresgästen säga upp i förtid på grund av regleringen? Ja, säger Lehrberg (JT 2002-03 s 822–835), men svaret är sannolikt nej (Victorin, JT 2003-04 s 878–888 och prop 1969:128 B s 492 f)

4.5 Belastande servitut Också servitut som belastar den överförda fastigheten faller enligt JB 7:29 2 st Förordnande om fortsatt giltighet för avtalsservitut kan göras i enlighet med FBL 5:33 a (FBL 7:13)

4.6 Servitutsrättigheter FBL 2:5 Servitutsrättigheten följer med om den härskande fastigheten tillförs annan fastighet genom regleringen FBL 7:12 Om en eventuell restfastighet kvarstår, avgör LM hur servitutsrättigheter skall fördelas

5.1 Betalning Ersättning i pengar (FBL 5:10) Parterna kan komma överens om ersättningsbeloppet (5:18 1 st 2 och 4) LM bestämmer förfallodagen (5:15 2 st); ränta utgår enligt räntelagen 6 § vid dröjsmål, men enligt 5 § om tillträde skett LM bestämmer tidpunkt för tillträde (normalt först sedan fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft (5:30 1 st och 5:30 a)

5.2 Överlåtarens legala panträtt Lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning ger legal förmånsrätt framför panthavarna (förmånsrättslagen 6 § 1) under ett år Förenklar förfarandet Se bild 2.3 om hur panthavarna i den överförda fastigheten skyddas

6.1 Felregler Analogier med jordabalken varken en sannolik eller lämplig lösning (däremot torde avtalslagen gälla) Grundprincipen är därför antagligen att risken ligger på köparen Säljarens ansvar brukar avtalas bort i kommersiella köp … … men det är också vanligt att garantier för utpekade förhållanden lämnas

6.2 Sanktioner Nedsättning av köpeskillingen, skadestånd och viten kan avtalas Hävning av de överförda delarna skulle kräva ny förrättning (avstyckning), som kan falla på lämplighetskraven i FBL 3:1 Hävning av första steget vid nyförvärv (där JB är tillämplig) bör vara möjligt att avtala om, men knappast möjlig enbart med stöd av JB 4:12 och 4:19

7.1a Processen vid medgivande Parternas överenskommelse (betalning, ansvar etc) fixeras i ett medgivande från den avträdande fastighetsägaren Ansökan om förrättning till LM (därmed är tillträdande fastighetsägare sakrättsligt skyddad, FBL 4:40 och NJA 1984 s 531 II) Beslut om fastighetsbildning (forts)

7.1b Processen vid medgivande Beslutet registreras Beslutet vinner laga kraft efter fyra veckor (FBL 15:6, kan påskyndas med stort besvär enligt 15:11) Förvärvaren tillträder och betalar till panthavarna och till överlåtaren

7.2 Köpekontrakt som underlag Köpekontrakt anses kunna godtas som medgivande (prop 1969:128 s B 1126) Kontrakt med svävarvillkor (undantag fastighetsbildningen) godtas ej Förvärvstillstånd kan krävas Köparen – men ej säljaren – sakägare, eftersom fastigheten anses överlåten