Kommersiell hyresrätt II Upphörande av hyresavtal Uppsägningsreglerna Förverkande Överlåtelse, andrahandsuthyrning 2018-12-27

Uppsägningsreglerna Uppsägningstid Rättsverkan av uppsägning Formkrav Besittningsskydd 2018-12-27

Vilka avtal ska sägas upp? JB 12:3-8 Skilj mellan Avtal på obestämd tid Avtal på bestämd tid Korta avtal – hyrestid kortare än 9 månader Längre avtal – hyrestid längre än 9 månader Hyresförhållandet längre än 9 månader 2018-12-27

Uppsägningstiderna Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån Finns dock vissa dispositiva inslag Skilj mellan hyresgästens uppsägning och hyresvärden uppsägning 2018-12-27

Uppsägningstiderna, forts Avtal på obestämd tid – 9 månader Avtal på bestämd tid > 9 månader – 9 månader Avtal på bestämd tid < 9 månader – hyresförhållandet < 9 månader – ingen uppsägning krävs Avtal på bestämd tid < 9 månader – hyresförhållandet > 9 månader – uppsägning krävs 2018-12-27

Uppsägningstid, forts Avtal på bestämd tid kortare än 9 månader – hyresförhållandet längre än 9 månader – uppsägning krävs Hyrestid högst 2 veckor – 1 dag Hyrestid högst 3 månader – 1 vecka Hyrestid högst 9 månader – 3 månader 2018-12-27

Rättsverkan av utebliven uppsägning Utebliven uppsägning – eller uppsägning i fel tid: automatisk förlängning Förlängningstiden – brukar anges i avtalet Om inget anges i avtalet – förlängning sker på obestämd tid 2018-12-27

Formkrav vid uppsägning Felaktig uppsägning leder också till förlängning Uppsägning kan ske för Avflyttning Villkorsändring JB 12:8 och 12:58 Måste vara tydlig Måste delges motparten Särskilt innehåll enligt 12:58 1st 2018-12-27

Besittningsskydd JB 12:56 – 60 Indirekt besittningsskydd Förutsättningar (JB 12:56) Hyresförhållande > 9 mån Avtalet ej förverkat Säkerhet ej försämrats HG avstått från skyddet Utgångspunkten Avtalet ska förlängas =skyddslagstiftning Ghkhk 2018-12-27

Besittningsskydd, forts Besittningsbrytande grunder JB 12:57 och 12:57(a) Uppsägning för avflyttning Kontraktsbrott Rivning/ombyggnad ”annan befogad anledning” Uppsägning för villkorsändring Skäliga villkor ska erbjudas Intresseavvägning mellan HG och HV sker 2018-12-27

Skäliga villkor – god sed JB 12:57(a) 1st: hyran är inte skälig om den ”överstiger den hyra som lokalen antas betinga på den öppna marknaden” ”andra liknande lokaler på orten” Jämför lokaltyp, storlek, läge, standard etc ”mest sannolika hyran” Befintliga anbud på lokalen – tillmäts ingen betydelse 2018-12-27

Hyresrättens förverkande JB 12:42 – 44 Hyresgästens kontraktsbrott ”stela” regler (Vid hyresvärdens kontraktsbrott – frånträde) 2018-12-27

Överlåtelse av hyresrätten JB 12:32 – 38 rena överlåtelser; byten (bara bostäder) hyresrätter = lös egendom = överlåtbara betalning kan utgå (bara lokaler) skilj mellan överlåtelse av enbart lokalen överlåtelse av rörelsen (lokalen inkluderad) överlåtelse av bolaget 2018-12-27

Överlåtelse, forts JB 12:32 - HV:s samtycke krävs HV får inte vägra samtycke utan skälig anledning HV måste ge besked inom 3 veckor Om detta inte iakttas får HG säga upp avtalet (med uppsägningstid) Överlåtelse utan samtycke - förverkande 12:42 1st 3pkt 2018-12-27

Överlåtelse, forts När får HV vägra samtycke? Kan HV vägra samtycke om köparen ska ägna sig åt annan verksamhet? JB 12:23 2018-12-27

Överlåtelse, forts Överlåtelse av hyresrätt i samband med överlåtelse av rörelse – 12:36 frikostigare regler HG kan ”hoppa över” HV:s samtycke Istället ansöka hos HN om tillstånd HN ska lämna tillstånd utom i vissa undantagsfall 2018-12-27

Överlåtelse, forts Tillstånd lämnas inte om HV har ”befogad anledning” att motsätta sig tex om köparen har dålig ekonomi, eller är brottligt belastad Tillstånd lämnas heller inte om HG hyrt mindre än 3 år Såvida inte ”synnerliga skäl” finns, ex dödsfall, sjukdom (ej graviditet) 2018-12-27

Överlåtelse, forts Efter överlåtelsen Nya hyresgästen kliver in i det befintliga kontraktet obetalda hyror: köpare och säljare svarar solidariskt mot HV i förhållande till varandra svarar säljaren 2018-12-27

Uthyrning i andra hand JB 12:39 och 12:40 kräver HV:s samtycke HG kan också vända sig till HN som ska lämna tillstånd i vissa fall se 12:40 OBS! HV har alltid befogad anledning att motsätta sig vid ändrad verksamhet av 2:hands hyresgästen 2018-12-27