HYRESFÖRHANDLINGAR LARS STJERNFELT FASTIGHETSÄGARNA GFR

HUR SKA VI TÄNKA?

HYRESLAGEN Grunden är att avtalsfrihet råder mellan HV och HG. I praktiken urholkas avtalsfriheten avseende hyresvillkoren genom 55 d § och hyresförhandlingslagen.

HYRAN 19 § 12 KAP JB Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. hyresförhandlingslagen (1978:304) Gäller inte ersättning för kostnader för uppvärmning, kyla, varmvatten, VA eller el.

HYRAN 19 § 6 ST 12 KAP JB En överenskommelse direkt mellan hyresvärd och hyresgäst om hyra för bostadslägenhet kan vara ogiltig enligt hyresförhandlingslagens regler.

BRUKSVÄRDE

BRUKSVÄRDEREGELN 55 § 12 KAP JB Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlings-överenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.

VAD ÄR BRUKSVÄRDE? Lägenhetens egenskaper: storlek, modernitetsgrad, planlösning mm Fastighetens egenskaper: hiss, sophantering, tvättstuga, p-plats mm Områdets egenskaper: allmänna läget, boendemiljön, närhet till kommunikationer mm

VAD ÄR INTE BRUKSVÄRDE? Byggnadsår Produktions-, drift-, eller förvaltningskostnader. Hyresgästens individuella värderingar och behov.

ORTEN Ortsbegreppet är inte definierat

FÖRHANDLINGS ORDNING

HYRESFÖRHANDLINGSLA GEN (HFL) Reglerar formerna för hyresförhandlingar avseende bostadslägenheter. Organisation av hyresgäster Organisation av hyresvärdar

FÖRHANDLINGSORDNING 3, 4, 6 §§ HFL Reglerar formerna för förhandlingen om bostadslägenhetshyror. Omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus. (jfr fastighet) Gäller ej om skriftlig överenskommelse finns mellan HV och HG om att avtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul, eller beslut av HN. Skriftlig och dagtecknad

FÖRHANDLINGSSKYLDIG HETEN 5 § HFL En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran för en lägenhet, bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra, ändring av grunderna för beräkning tillägg för värme m.m. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

FÖRHANDLINGSSKYLDIG HETEN 5 § HFL En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om hyresvillkoren, lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset, övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

FÖRHANDLINGSSKYLDIG HETEN 5 § HFL En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken.

FÖRHANDLINGSORDNING NY ÄGARE 8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

FÖRHANDLINGEN PÅKALLANDE 15 § HFL Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas. Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning kommit motparten till handa. Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skriftligt avtal.

FÖRHANDLINGEN 16 § HFL Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

FÖRHANDLINGEN STRANDNING 18 § HFL Om parterna ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen.

FÖRHANDLINGSÖVERENS KOMMELSEN 19 § HFL Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och undertecknas av förhandlingsordningens parter. Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse.

SKADESTÅND 26, 27 § HFL Om någon av parterna bryter mot HFL kan skadestånd utgå.

DIREKT- FÖRHANDLING

HUR SKA VI TÄNKA?

DIREKTFÖRHANDLINGAR 54 § JB Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

DIREKTFÖRHANDLING 54 A § Meddelande till hyresgästen skall innehålla: Uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs Det nya totala hyresbeloppet Till vilken dag den nya hyran skall börja gälla Information om att hyresgästen skriftligen skall svara på erbjudandet, i annat fall kan hyresvärden vända sig till HN för fastställande av hyran.

PRESUMTIONS HYRA

Presumtion: Förhandlad hyra enligt 55 c presumeras (antas) vara skälig och kan endast prövas om synnerliga skäl föreligger. Jämförelseförbud: Vid en prövning enligt 54 § första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

KRITERIER FÖR PRESUMTIONSHYRA Överenskommelse med etablerad hyresgästförening Överenskommelsen måste referera till att hyran bestämts enligt 55 C§ Överenskommelsen måste omfatta samtliga bostadslägenheter i huset. Överenskommelsen måste tecknas innan hyresavtal tecknats med någon hyresgäst Gäller i 15 år Vid ombyggnad av del av hus eller tillbyggnad omfattar presumtionen samtliga bostadslägenheter som bildats av utrymmen som tidigare inte till någon del använts som bostadslägenhet.

HYRESFÖRHANDLING VID NYBYGGNAD

TRE VAL VID NYPRODUKTION Presumtionshyra, 55 § c Vanlig förhandlingsöverenskommelse, 19 § HFL Hyresavtal direkt med hyresgästerna

PRESUMTIONSHYRA Stark överenskommelse som i princip inte kan ändras. Oflexibel, eftersom standardhöjningar inte får presumtionsverkan och hyran normalt är högre än bruksvärdeshyra, förändringar i området (bruksvärdet) kan inte beaktas Bökig förhandlingsprocess där motparten ställer krav på massa underlag Ej normerande för andra

VANLIG FÖRHANDLINGS- ÖVERENSKOMMELSE Viss styrka eftersom HN normalt fäster tilltro till hyror som förhandlats Överklagas en överenskommelse kan andra lägenheter i samma byggnad åberopas. Det är inte sannolikt att HGF rekommenderar sina medlemmar att överklaga överenskommeleser de ingått Normerande för andra

AVTAL DIREKT MED HYRESGÄSTEN Mycket flexibel Svagt juridisk ställning, prövas direkt mot 54 §. I princip inte normerande för andra

HUR SKER FÖRHAND- LINGARNA?

LOKALT, REGIONALT OCH NATIONELLT Förhandlingarna sker normalt sett lokalt Inom GFR, nio kontor med 21 fastighetskonsulter Regional samordning, utveckling och kompetensöverföring. Regionala/nationella affärsstödssystem Nationell samordning via Nationella Förhandlingsgruppen

HYRESSÄTTNINGSSYSTEM Lokala och/eller regionala hyressättningssystem Kvalitetshyra Poängen Malmö-modellen M.m.

FO BLANKETT 15 OCH 36

NY BLANKETT FÖR FO Nu är det dags att skrota den gamla FO- blanketten som har över 30 år på nacken. Ny finns tillgänglig i Fastighetsägarna Dokument. Har tagit nästan fem att ta fram.

VIKTIGA FÖRÄNDRINGAR Följer HFL Bostadsmarknads- kommittén borta Höjning av hyra Trolleriparagraf Bilaga för förteckning över fastigheter (blankett nr 36)