Allmänna taxeringsregler

Inledande bestämmelser Sker vid allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering Skall överensstämma med före- skrifterna om fastighetstaxering (FTL, FTF, SKV:s föreskrifter och RR:s prejudicerande domar Likformiga och rättvisa Vissa begrepp defineras Vem som skall anses som ägare läggs fast

Vad ska taxeras? Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

Vad är fast egendom? Till fastigheten hör mark och vissa Fast egendom är jord. Denna är in- delad i fastigheter (1 kap 1 § JB). Till fastigheten hör mark och vissa tillbehör såsom Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. På rot stående träd och andra växter m m. Byggnads- och industritillbehör 2 kap 1-3 §§ JB

Tillbehör till fast egendom Om de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten. Allmänna fastighetstillbehör Byggnadstillbehör Industritillbehör

Mark Mark som tillhör enskild fastighet Andel i samfälld mark Servitutsrätt till mark Tillbehör till fastighet Om de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten. Allmänna fastighetstillbehör Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning (t ex VA- anläggning, swimmingpool) som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk samt på rot stående träd och andra växter. Byggnadstillbehör Fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd om det är ägnat till stadigvarande bruk ( t ex hiss, värme- panna, element med ledningar, öppen spis, markis, spis, kylskåp, tvättmaskin och nyckel m m) Industritillbehör Fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet. Maskin och annan utrustning som tillförts fastigheten. För att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör ej till fastigheten.

Exempel En hyresgäst låter på egen bekostnad in- stallera en tvättmaskin i sin lägenhet. En jordbruksarrendator uppför ett silo- torn på den arrenderade gården. Under år 2004 sålde en jordbrukare en rotpost från sin skog. Ersättningen erhölls vid avtalstidpunkten. Enligt köpeavtalet skulle rotposten vara avverkad och bort- forslad inom tre år. Avverkning och bort- forsling ägde rum våren 2005.

Arbetsordning vid fastighetstaxering Beslut/Åtgärd FTL 1. Indelning i byggnadstyper 2. Indelning i ägoslag 3. Skatteplikt fastställs 4. Indelning i taxeringsenheter 5. Typ av taxeringsenhet fastställs 6. Värderingen a) Indela i värderingsenheter b) Bestäm och klassindela värde- faktorerna för värderingsenheten c) Bestäm riktvärde för värderings- enheten d) Bestäm om justering ska ske för säregna förhållanden e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde 7. Redovisa taxeringsbeslutet 2 kap 3 kap 4 kap 1-10 §§ 4 kap 6 kap 7 kap 3 § 7 kap 4 § 7 kap 5 § 5 kap 20 kap 2 och 4 §§

Byggnadstyper Småhus Hyreshus Industribyggnad Kraftverksbyggnad Ekonomibyggnad

Övervägande delen Ingen generell metod - area - volym - värde Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) Övervägande delen Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla

För småhus på lantbruk gäller särskilda bestämmelser. Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. Friliggande en- och tvåbostadshus Enbostadshus i rad Tvåbostadshus i rad om olika fastig- heter För småhus på lantbruk gäller särskilda bestämmelser.

Hyreshus 1 - 2 bostäder + lokal Hyreshus om sammantaget mer än Inrättad till bostad åt > 2 familjer eller kontor, butik, hotell, restaurang eller dylikt samt komplementhus. 1 - 2 bostäder + lokal Hyreshus om sammantaget mer än 2 lägenheter Parkeringshus i anslutning till hyreshus är komplementhus och således hyreshus.

Ekonomibyggnad Inrättad för jord- och skogsbruk och ej bostad + växthus och djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk. Exempel: Djurstall Loge, lada Maskinhall Gårdslager Ensilagesilo Spannmålslager Växthus

Kraftverksbyggnad Byggnad som är inrättad för kom- mersiell produktion av elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering, för lagring av bränsle och annan byggnad för produktionen utgör kraft- verksbyggnad

Industribyggnad Inrättad för industriell verksamhet OBS! Alltid begreppet ”inrättad” D v s kan byggnaden till övervägande del användas som kontor eller dylikt är den inte inrättad för industriell verksamhet, utan indelas som hyreshus, även om den ligger i ett industriområde Industri = tillverkning av varor

Specialbyggnad ”Används som” ”Ägs och används” Försvarsbyggnad Kommunikationsbyggnad Distributionsbyggnad Värmecentral Reningsanläggning Vårdbyggnad Bad-, sport- och idrottsanläggning Skolbyggnad Kulturbyggnad Ecklesiastikbyggnad ”Ägs och används” Allmän byggnad

Övrig byggnad = resten Exempel: Bensinstation Reparationsverkstad Lager

Ägoslag Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd Följande ägoslag finns: Tomtmark Täktmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark

Tomtmark Bebyggd mark (ej ekonomibyggnad) Obebyggd mark om Bildad för byggnadsändamål under de senaste två åren Om fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppen- bart att den får bebyggas I övriga fall endast om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt förhandsbesked enligt PBL

Täktmark Täkttillstånd enligt Miljöbalken krävs T ex täkt av: Grus Sand Berg Sten Lera Industrimineral OBS! Ej gruva!

Åkermark Betesmark Är marken lämplig att plöja? Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas. Till växtodling hänföres även fältmässiga odlingar av köksväxter, frukt och bär. Mark som används för plantskoleverksamhet in- delas normalt som åkermark. Betesmark Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämp- lig att plöjas. Mindre eller oregelbundna markområden belägna inom betesmark som tidigare använts som åker men som inte längre plöjs hänföres till betesmark. Är marken lämplig att plöja?

Skogsmark Skogsimpediment Produceras 1 m3sk/ha och år? Mark som är lämplig för virkesproduk- tion (minst en kubikmeter om året per hektar) och som inte i väsentlig utsträck- ning används för annat ändamål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand- eller jordflykt eller mot att fjällgränsen flyttas ned. Skogsimpediment Mark som inte är lämplig för virkesproduk- tion utan produktionshöjande åtgärder men som bär skog eller har förutsättningar att bära skog. Produceras 1 m3sk/ha och år?

Övrig mark = Resten Exempel: Allmänna platser, begravningsplatser, flygfält, kalfjäll, skidbackar, golfbanor, vägar m m. Notera: Mark som upptas av ekonomibyggnad är ej tomtmark utan klassificeras som övrig mark.

Skatteplikt (3 kap FTL) All egendom är skattepliktig utom: Specialbyggnad Egendom inom nationalpark Lantbruk för vård- eller skoländamål Byggnad som ägs av vissa institutioner Kyrkor samt barmhärtighetsinrättningar som avses i 7 kap 15§ inkomstskattelagen m fl Akademier, Nobelstiftelsen, stiftelsen Dag Hammar- skjölds minnesfond, Apotekarsocietetens stiftelse för främjandet av farmacins utveckling m m, stiftelsen Sveriges sjömanshus Sådana sammanslutningar av studerande vid univer- sitet och högskolor, i vilka de studerande är skyldiga att vara medlemmar, samt samarbetsorgan för så- dana sammanslutningar med ändamål att fullgöra uppgifter som ankommer på sammanslutningarna. Utländska staters beskickningar Skattefriheten avser endast andra typer än lant- bruksenhet samt om egendomen används till över- vägande del i deras verksamhet såsom sådan

Indelning i taxeringsenheter Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper

1. Samma ägare Om skilda delar av en fastighet har olika ägare (s k sämjedelning) ska motsvarande uppdelning i taxerings- enheter ske. * Undantag: Sämjedelning som skett efter 1962 (i Dalarnas län efter 1952) anses ogiltig * På marken inte urskiljbart delägande med så kallade ideella andelar medför inte någon uppdelning i taxerings- enheter Uppdelning i flera taxeringsenheter sker även då mark och byggnad ägs av olika personer.

3. Samma skatteplikts- förhållande 2. Samma kommun En fastighetsägares totala innehav inom en kommun bildar normalt en taxerings- enhet. 3. Samma skatteplikts- förhållande Taxeringsenhet får ej innehålla både skattepliktig och skattefri egendom. Om så är fallet måste uppdelning ske.

Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (1) Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Ekonomibyggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark Åker-och betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark

Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (2) Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i alla typer av taxeringsenheter Vid taxering förs värderingsenheter avseende bygg- nader och mark samman i ovanstående kombinationer. För dessa bestäms sedan: - Taxeringsvärde - Skattepliktsförhållande

Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark- nadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be- aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

Säreget förhållande När ska justering ske ? Jämför Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) Nej = Ingen justering Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

Värdeområden Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag. Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet med vissa undantag

Undantag Privaträttsliga förpliktelser som inte är servitut eller liknande, t ex lån arrendekontrakt kvarboendekontrakt Klassindelning Anpassning till tabell- och värde- serier

Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande. Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Värde Metod Avkastnings- beräkning Ortspris- metod Produktionskost- nadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till mark- nadsvärdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning

Beskaffenhetstidpunkten Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari Moét & Chandon

Värdetidpunkten FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT04 Nivåår = 2002 AFT05 Nivåår = 2003 FFT 06 Nivåår = 2004 AFT07 Nivåår = 2005