Marköverföring – Ny detaljplan Ersättning för allmän plats Exl 4:3a Ersättning för allmän plats ska bestämmas efter de planförhållanden som rådde innan det blev allmän plats för första gången Ingen ersättning för allmän väg (VägL) som blir allmän plats i detaljplan med kommunalt huvudmannaskap Ingen ersättning om länsstyrelsen beslutat PBL 6:3 Enskilt huvudmannaskap PBL 6:3 Kommunalt huvudmannaskap PBL 6:3 Den som äger mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för en allmän plats är skyldig att utan ersättning upplåta marken eller utrymmet till huvudmannen för den allmänna platsen, om 1. någon annan än kommunen ska vara huvudman för platsen, 2. marken eller utrymmet behövs för en ändamålsenlig användning av området, och 3. länsstyrelsen innan planen antogs har beslutat att marken eller utrymmet ska upplåtas till huvudmannen utan ersättning. PBL 6:4 Den som äger mark eller annat utrymme är skyldig att utan ersättning avstå marken eller utrymmet till kommunen, om 1. marken eller utrymmet enligt detaljplanen ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för eller för en allmän byggnad, 2. marken eller utrymmet behövs för en ändamålsenlig användning av området, och 3. länsstyrelsen, innan planen antogs, har beslutat att marken eller utrymmet ska avstås till kommunen utan ersättning.

Allmän plats från småhusfastighet 1 Marköverföring mindre markområden Marknadsvärdeminskningen Bestäm marknadsvärde före Bestäm marknadsvärde efter MVF-MVE=MVM Oftast omöjligt, dela upp, gör en direktuppskattning Arealförlust Tomtanläggningar Företagsskada

Allmän plats från småhusfastighet 2 Marköverföring mindre markområden 1 Arealförlust Marginalvärde, normalt 1/3 av genomsnittsvärdet (20-50%) En fastighet på 1500 m2 har ett tomtmarksvärde på 2 milj kr. Genomsnittsvärdet 2 milj / 1500 = 1333kr/ m2. Marginalvärdet 1333*1/3 = 444 kr/ m2 Se upp med trappstegseffekter Förlorad delbarhet Förlust av strand

Allmän plats från småhusfastighet 3 Marköverföring mindre markområden 2 Tomtanläggningar Väsentliga objekt Sådant som återförskaffas, ex staket, häck, gräsmatta, garage mm Vissa objekt ökar i värde med tiden, ex en häck Vissa objekt minskar i värde med tiden, ex staket Mindre väsentliga objekt En del av ett helhetsintryck Oväsentliga objekt Ingen ersättning

Allmän plats från småhusfastighet 4 Marköverföring mindre markområden 3 Företagsskada Innebär ex breddningen av gatan ökade trafikmängder, dvs buller mm? Är störningen över vad som skäligen bör tålas, dvs över toleransgränsen? Om ja, hela skadan ska ersättas (inget avdrag) Om nej, ingen ersättning

Allmän plats från småhusfastighet 5 Marköverföring mindre markområden Addera Arealavståendet Tomtanläggningar Företagsskadan Rimlighetsbedömning Addera 25% på arealavståendet och tomtanläggningarna

Marköverföring Ersättning för TOMTMARK Vinstfördelningsfall Vinsten fördelas mellan avträdare och tillträdare Ska efterlikna en ”normal” frivillig överenskommelse Finns bara i FBL och AL (AL hänvisar till FBL) Inget 25% påslag

Tre olika typfall Bebyggelsefastigheter (tomtbildning) - Marköverföring i syfte för bebyggelse - Servitut och gemensamhetsanläggningar i syfte för bebyggelse (väg på kvartersmark, en specialare) Jord- och skogsbruksfastigheter - Fastighetsreglering berörande fastigheter för de areella näringarna - Gemensamhetsanläggningar Klyvning

Genomsnittsvärdeprincipen 1a. Tomtens nya marknadsvärde (tomtmarksvärde) 1b. Dra av exploateringskostnader mm (råtomtmarksvärde) 2 Värdehöjande åtgärder eller övervärden 3. Fördela efter areal 4. Eventuell jämkning 5. Skälighetsbedömning Inget särskilt tillägg för: Tomtanläggningar Övrig skada Värdehöjande åtgärder tillfaller den som utfört åtgärden ex rivning Övervärden som ex skog tillfaller tomtdelen där skogen finns. Råtomt: Exploateringskostader Förrättningskostnader Rivningskostnader markberedningskostnader

Genomsnittsvärdeprincipen Exempel En ny obebyggd bostadsfastighet ska bildas av markområden från tre olika fastigheter fig A 200 kvm, fig B 400 kvm, fig C 100 kvm Den nya fastighetens värde är 2 000 000 kr (råtomtmarksvärde) A C B

Genomsnittsvärdeprincipen Exempel (forts) Fig A 200/700 x 2 000 000 = 571 429 kr Fig B 400/700 x 2 000 000 = 1 142 857 kr Fig C 100/700 x 2 000 000 = 285 714 kr I ovanligt enkla fall kan behovet av jämkning snabbt uteslutas och förrättningskostnaderna kan fördelas på samma sätt som ovan Normalt sett måste de tre berörda fastigheternas marknadsvärdeminskning värderas för att se om jämkning behövs och för fördelningen av förrättningskostnader I förarbetena pekades särskilt på möjligheten av att i tätbebyggelsesammanhang tillämpa förenklade beräkningsmetoder genom att t.ex. utgå från fastigheternas areal eller likvidvärde. Prop. 1969:128 s. B 427. Om det hade varit fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan så hade den med största värdet (dvs B) haft företräde. Om två lika mycket, den som sökte först.

Jämkning FBL 5:11 En kontroll av värdeökningar och värdeminskningar i förhållande till ersättningarna Normalt bara vid vinstfördelningsfall, det går dock inte att jämka till vinst, bara så att förlust undviks Skydda mot förlust, både tillträdare och avträdare Ex en bebyggd småhusfastighet tillförs mark, ersättningen enligt blir GVP 100 000 kr. Men fastighetens värdeökning är bara 35 000 kr. Då jämkas ersättningen ner till 35 000 kr. Otillbörligt stor vinst till avstående fastighet Vinstandelen ska vara skälig Regeln gäller ej för tillträdande fastighet Det är alltså ibland bättre att bli exproprierad, då får man +25% Otillbörligt stor vinst, avstår något som är värt mkt lite men få mycket i ersättning