© Suomen Kiinteistöliitto ry Beslutsfattandet i bostadsbolaget Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf

Styrelsens uppgifter  Styrelsen sköter förvaltningen av bolaget och svarar för att förvaltningen av fastigheten och byggnaderna samt övrig verksamhet är ändamålsenligt organiserade (7:2)  Fastighetens och byggnadernas förvaltning nämns uttryckligen som styrelsens uppgift. Avsikten med ett uttryckligt omnämnande är att tydligare än tidigare visa, att tillfredställande av delägares behov att använda bostadsutrymmen och övriga utrymmen, som är målet för bolagets verksamhet, inte enbart begränsar sig till nödvändigt underhåll  Disponenten handhar bolagets löpande förvaltning i enlighet med styrelsen direktiv och bestämmelser

Styrelsens uppgifter  Styrelsen svarar för att tillsynen över bolagets bokföring och medelsförvaltning är ordnad på behörigt sätt  Disponenten handhar att bolagets bokföring är lagenlig och medelsförvaltningen tillförlitligt ordnad  Styrelsens behörighet i förhållandet till bolagstämman är självständig i ärenden som nämns i lagen eller bolagsordningen  Brådskande åtgärder  Val av disponent samt dennes entledigande

Styrelsen uppgifter bl.a.  val av disponent samt dennes entledigande  sammankallar bolagsstämman  verkställer bolagsstämmans beslut  uppgör och skriver under bokslutet  uppgör budgeten  påbörja processen om tagande av en lägenhet i bolagets besittning  handha aktieboken  behandling samt övervakning av aktieägares underhålls- samt ändringsarbete  föra förteckning över anmälningar om underhålls- och ändringsarbeten  uppgörande av redogörelse för underhållsbehov  uppgörande av redogörelse för utförda underhålls- och ändringsarbeten

Begränsning av styrelsens behörighet  Styrelsen behöver bolagsstämmans beslut för åtgärder som;  1) med beaktande av bolagets storlek och verksamhet är osedvanliga eller vittsyftande,  2) har en väsentlig inverkan på användningen av en aktielägenhet som är i en aktieägares besittning, eller  3) har en väsentlig inverkan på en aktieägares skyldighet att betala bolagsvederlag eller på andra kostnader för användningen av en aktielägenhet som en aktieägare besitter  Undantag brådskande åtgärder  Bolagsstämmans beslut kan inte inväntas utan att bolagets verksamhet orsakas avsevärd olägenhet

Genomförandet av renoveringar från beslutsfattandets synvinkel

Befogenhet mellan styrelse och bolagstämman  Styrelsen bereder ärendet för bolagstämman, handhar konkurrensutsättningen samt kontraktsförhandlingarna i enlighet med den fullmakt de fått från bolagstämman samt verkställer bolagstämman beslut  Bolagstämman fattar alla större beslut dvs. fattar beslut gällande projektplanering, påbörjande av själva planeringen samt beslut gällande förverkligande av projektet. Bolagstämman ställer ramarna samt principerna för projektet samt dess innehåll  Huvudregel är majoritetsbeslut

Fördelning av kostnaderna mellan aktieägarna  Gottgörelsen (kompensation)  Majoritetsbeslut  I lägenheten har tidigare utförts liknande arbete, som minskar de kostnader bolaget orsakas (=inbesparing)  Storleken på kompensationen:  Bolagets inbesparing och aktieägarens betalningsskyldighet enligt grunden för bolagsvederlaget beaktas  Krav på att aktieägarens utförda arbete skall vara sakenligt  Aktieägaren bär bevisbördan för inbesparningar (-kostnader, åldersavdrag)

Fördelning av kostnaderna mellan aktieägarna  Jämn fördelning  Kvalificerad majoritet  Kostnaderna kan fördelas jämna då alla följande förutsättningar uppfylls;  åtgärden riktar sig till lägenheten  den fördel samt den kostnad som åtgärden medför lägenheten är för varje lägenhet lika stor

Fördelning av underhållsansvaret mellan aktieägare och bolag Lagen om bostadsaktiebolag 4 kap

Vem ansvarar för underhållet?  I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen mellan aktieägarna och bolaget  Förflyttning av ansvaret  2/3 kvalificerad majoritet + likställighetsprincipen  Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet  OBS! Skadeståndsskyldighet värderas skilt

Vem ansvarar för underhållet?  Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte ankommer på aktieägarna  De utrymmen som förblir i bolagets besittning  Trappuppgångar, förråd, gemensamt bastu- och våtutrymmen

Bolagets underhållsansvar (4:2)  Konstruktioner, isolering, grundläggande system  som bolaget förverkligar  påtagit sig ansvaret för  förutsätter uttryckligt godkännande  enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte  Även då delägarna genomfört dessa, då de jämställs med bolagets förverkligade eller de bolaget godkänt på sitt ansvar  Exempelvis vattenspärren  Grundläggande system - exempelvis; telefonnät, varmvattensberedare, golvvärme

Bolagets underhållsansvar  Konstruktioner  Isolering  Värme-, ljud- och vattenisolering  Bolagets ansvar  Wc stolen  Kranar, som bolaget installerat, eller aktieägarens då de kan jämställas med de bolaget installerat  Sk. guld kranar

Aktieägares underhållsansvar  Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt  Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en beståndsdel av ett grundläggande system  Ytor  exempelvis; parkett, tapet, bastuugn, spis, spisfläkt

Balkong (1:3 och 4:2)  Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast via aktielägenheten  Bolagets underhållsansvar  Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida  Aktieägares underhållsansvar  Insidan av balkongen  OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp

Bolagets underhållsansvar (4:2)  Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga.  fel i konstruktionen  fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel  Återställa lokalen till s.k. basnivå  Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80)  Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar – likställighetsprincipen som bakgrund

Basnivå  Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet – dock inte enligt aktieägares beställning)  Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering  Standard som bolaget valt vid en enskild reparation  Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den basnivå som bolaget följer, även om merparten av lägenheterna har denna standard

Aktieägares skyldigheter  Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3)  Tillsyn även då lägenheten är tom  Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation, värme)  Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas  Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning  Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget – utan dröjsmål (4:8)

Förflyttning av underhållsansvaret i bolagsordningen  Bör framgå tydligt ur bolagsordningen  I oklara fall tolkas bolagsordningen vara minst möjligt avvikande från lagen  Förflytta aldrig underhållsansvaret med bolagstämmobeslut – tolkas som avtal?  Binder enbart dem som varit med – eller binder det dessa?  Har aktieägarna utgått ifrån att de binder alla även de som inte är med på bolagstämman  Ny aktieägare binds inte av dessa?

Utförande av reparationer  Reparation av fel / brister  Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten för reparationen, sättet samt reparatören  Platsreparation även möjlig  Är det förnuftigt  God byggnadssed – slutresultatet estetiskt godkännbart  Då aktieägaren upptäcker fel och brister i konstruktionerna under egen renovering  Aktionären bör avbryta sin egen renovering, meddela bolaget och komma överens om fortsatta åtgärder (vad gör aktieägarens entreprenör, vilken är bolagets andel osv.)

Underhållsansvar och skadestånd (24 kap)  Ansvar för orsakade skador (princip om orsakande)  Grundförutsättningarna för skadeståndansvar:  Ansvar baserar sig på vårdlöshet / uppsåt  Orsakssamband  Uppstå skada  Ansvarssituationer  Felaktigt underhålls- eller ändringsarbete  Försummelse av omsorgsfullheten  Försummelse av anmälningsplikten

Bolagets underhållsrätt 4:1  Bolagsstämman kan besluta att på bolagets bekostnad låta utföra sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om  Arbetet har samband med bolagets underhålls- eller renoveringsarbeten  Är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget  Beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet

Tack!