Fastighetsmarknaden ”Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer”

Fastighetsmarknaden Vad påverkar fastighetsmarknaden? Inflationsutvecklingen Ränteutveckling Befolkningsförändringar Näringslivsstruktur Politiska beslut Förändrade vanor/beteende ………. Påverkan på fastighetsmarknaden analyseras i flera steg

Sysselsättning Procent av befolkning, ålder 16-64 år.

Bostadsräntor, villa

Marknadsanalys ”En systematisk studie som syftar till att analysera och prognosticera framtida efterfrågan för en viss fastighetstyp och relatera denna efterfrågan till det relevanta utbudet.”

Marknadsanalys Fungera som beslutsunderlag i samband med kreditgivning, igångsättning och genomförande. Visa nuläge och framtida förändringar som kan påverka fastighetsprojekt. Ge underlag för marknadsföring och uthyrning Utgöra underlag för fastighetsvärdering och andra fastighetsekonomiska analyser.

Arbetsmodell Omvärldsanalys Ortsanalys Objektsanalys Generella samhällsekonomiska förutsättningar (inflation, BNP, ränteutveckling, export och import …..) Institutionella förutsättningar knutna till fastighetsföretagandet (beskattning, bostadsfinansiering, hyressättning …..) Ortsanalys Samhällsekonomiska ortsanknutna förutsättningar Objektsanalys Komplettering av ortsanalysen utifrån behoven i det aktuella fallet Analys av insamlad information för anknytning till objektet 2018-12-28

Omvärldsanalys Inflation Ränteläget Konjunkturläget Sysselsättningen Export och import Fastighetsmarknaden Fastighetsbeskattning

Ortsanalys Näringsliv Sysselsättning Befolkning Kommunikationer Fastighetsbestånd Geografiskt läge Yta Invånarantal Politiskt styre Utbildningsnivå Åldersfördelning Befolkningsförändringar Pendling till och från kommun Arbetsmarknaden Arbetstillfällen Kommunikationer Inkomst

Objektsanalys Steg 1 (beskrivning av området i förhållande till orten Lägets attraktion för den fastighetstyp som objektets hänförs till Områdets karaktär Kollektivtrafik Parkeringsmöjligheter, transportmöjligheter Serviceutbud Trender Positiva och negativa egenskaper

Objektsanalys Steg 2 (analys av själva objektet) Utbud och efterfrågan av objektstypen i området Konkurrerande objekt idag, under nybyggnation eller planerade Troliga intressenter för fastighetsköp Objektets potentiella hyresgäster Hyresrisker, kontraktstider, branschtillhörighet

Marknadsanalys Omvärldsanalys Ortsanalys Objektsanalys SLUTSATS ”Sunt förnuft”

Fastighetsmarknaden Delmarknader Småhusfastigheter Hyreshusfastigheter Industrifastigheter Jord- och skogsfastigheter (Bostadsrätter)

Fastighetsmarknad Sveriges fastighetsbestånd Lantbruksenheter ca 382 000 Småhusenheter ca 2 230 000 (fritidshus ca 470 000) Hyreshusenheter ca 124 000 Industrienheter ca 69 000 Specialenheter ca 86 000 (bostadsrätter) ca 700 000 SUMMA ca 2 900 000 enheter

Omsättning på fastighetsmarknaden Objektstyp Omsättning av tot bestånd Villor 3,1 % Fritidshus 3,2 % Hyreshusfastigheter 3,9 % Industrifastigheter 3,0 % Lantbruk 3,0 % Bostadsrätter 10,0 %

Fastighetsmarknaden Vilka aktörer finns på fastighetsmarknaden? Långivare/investerare Fastighetsbolag Privatpersoner som ägare Privatpersoner som hyresgäster Hyresgäster (butik/kontor/industri) Staten (bidragsgivare, skattetagare) Kommunen ( bl a planprocessen) Konsulter Mäklare Organisationer (hyresgästföreningen, Fastighetsägarföreningen, SABO, SBC mfl) ………..

Fastighetsmarknad Fastighetsprisindex

Villamarknaden

Bostadsrättsmarknaden

Fastighetsmarknaden Förändringar under de senaste 30-40 åren Hushållen går mot fler 1 och 2 personhushåll. Högre utbildning kan förmedlas i stort sett i varje residensstad. Kommunala bostadsbolag är inte längre de ledande bostadsproducenterna. Hälften av alla nybyggda bostäder ersatte på 1960-talet omoderna bostäder, i dag rivs moderna bostäder. Dagens pensionärer har tre ggr så stort konsumtionsutrymme som på 1960-talet samt lever sex år längre. Bostaden har blivit ett viktigt skatteobjekt för staten.

Den svenska bostadsmarknaden Urbanisering – Gröna Vågen Fokus på interiör - matlagningsprogram Utbyggnad av gamla hamnområden Bostadslös – ej bostadslös Segregation Nischade boenden – seniorbostäder, studentbostäder….. Ökad andel bostadsrättslägenheter Höga produktionskostnader – billig arbetskraft stoppas !! Allt fler 1 eller 2 familjshushåll – vad krävs ? Transaktionskostnader för bostadsbyten har minskat under åren Vi bygger hus som skall bebos under lång tid – förändrade krav Kommunala bostadsbolag, vad gör dem ? Hyresregleringar,bruksvärdesystemet kommer det att finnas kvar ? Fastighetsmarknad och byggmarknad ej i fas

Tendenser storhusmarknaden i Sverige Slutet på 1980-talet, början på 1990-talet – FASTIGHETSBOOM Bank- och Finanskris ledde till ”oönskade” bestånd hos bankerna Banker startade fastighetsbolag (Mandamus, Kungsleden, Castellum, Diligentia m fl) Strukturering av fastighetsbestånden Mitten på 1990-talet ett påbörjat intresse från utlandet för svenska fastigheter Slutet på 1990-talet (1997-1999) utländska aktörer köpte udda bestånd (del av Vasakronan, Postens fastigheter m fl). Hög avkastning. Fel prissatt !!? Svenska aktörer vill fokusera på ett fåtal orter (oftast låg avkastning) Nischade bolag blir allt mer vanligt (hotellfastigheter, centrumanläggningar) Senaste åren, industriföretag väljer att lägga fastigheterna i egna bolag eller sälja fastigheter eller sale and lease back/renting. Senaste åren, utländska fonder köper fastigheter i Sverige, helst nybyggt och centralt och STORT. FRAMTIDEN ??

Fastighetsindex

Fastighetsindex