Fastighetsförvaltare & Juridik Några viktiga lagar:

En presentation över ämnet: "Fastighetsförvaltare & Juridik Några viktiga lagar:"— Presentationens avskrift:

1 Fastighetsförvaltare & Juridik Några viktiga lagar:
Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) Sekretesslagen Kommunallagen Förvaltningslagen Miljöbalken (MB) Lagen om skydd mot olyckor Arbetsmiljölagen Lagen om offentlig upphandling (LOU) (lagar, svensk författningssamling, SFS)

2 Grundläggande begrepp JB = Jordabalken (1970:994)
1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) 2:1 JB Tillbehör till fastighet 2:2 JB Byggnadstillbehör

3 Vad är ett hyresavtal? (JB 12:1)
Ett avtal som andra typer av avtal, krävs utbyte av anbud (hyra den här lokalen för den här hyran?) – accept (ren) för att avtal ska ha ingåtts. Ifall skickar över hyreskontrakt som mottagaren ändrar i och sen skickar tillbaka – ej ren. För att avtalet skall utgöra ett hyresavtal (och hyreslagens regler tillämpliga) krävs dessutom; Hus eller del av hus (lägenhet i hyreslagen) Upplåtits Nyttjanderätt Mot ersättning/vederlag

4 Avgränsning mot bostadslägenhet
Bostadslägenhet utgörs av Lägenhet som Upplåtits Att användas som bostad Helt eller till ej oväsentlig del Lokal – lägenhet som ej är bostadslägenhet

5 Blockuthyrning Hyresgästen hyr flera lägenheter eller bostadshus, dock minst 3st bostadslägenheter och: Hyresgästen upplåter dessa vidare med nyttjanderätt i andra hand eller med kooperativ hyresrätt. Parterna kan överenskomma om villkor som strider mot bestämmelser om bostadslägenheter med vissa undantag. Kommun som hyresvärd har ytterligare möjligheter.

6 Tvingade – dispositiva regler
Tvingande regler Lagens regler är tvingande om ej annat anges. Medför att regeln ej kan avtals bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan. Dispositiva regler Lagens regler dispositiva endast där så anges. Medför att parterna kan avtala om annat villkor än vad lagen anger. Hyreslagen= skyddslagstiftning, svagare part bostadshyresgästen

7 Hyrestid Obestämd tid om ej annat avtalats – skall sägas upp för att upphöra att gälla. Bestämd tid om så avtalats – om hyresförhållandet varat längre än 9 mån måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal på bestämd tid kan anses förlängt på obestämd tid. Max avtalstid inom detaljplan är 25 år.

8 Hyra jämte tillägg Avtalet löper tillsvidare eller på kortare tid än 3 år – hyran skall vara bestämd i avtalet. Undantag för kostnader för bränsle, va, el och omsättningshyra. Avtalet löper på bestämd tid som är minst 3 år – hyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund och även indexeras. Observera förlängningstidens längd.

9 Uppsägningstid Tidsbestämda avtal
Om hyresförhållandet varat längre än 9 mån i följd; hyresavtalet måste sägas upp för att upphöra. Om hyrestiden varat längre än 9 mån skall uppsägning ske minst 9 mån före hyrestidens utgång. Om hyrestiden varat längre än 3 mån men längst 9 mån skall uppsägning ske minst 3 mån före hyrestidens utgång. Gäller lokaler

10 Uppsägningstid Tillsvidareavtal
Uppsägning kan ske tidigast till det månadsskifte som infaller närmast 9 mån från uppsägningen. Gäller också bara för lokaler.

11 Hyresgäst krav under hyrestiden
Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden) Omgivningen Vad är avtalat / framgår av omständigheterna? Annars brukbarhetsbedömning Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

12 Hyresvärdens krav på hyresgäst
Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse Vårdplikten Upplysningsplikt – vid skada m.m. Inte minska bruksvärdet Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar Betalning av hyran

13 Uppsägning av hyreskontrakt
Två olika typer av uppsägningar Uppsägning för avflyttning Uppsägning för villkorsändring

14 Skälig hyra Skälig hyra - marknadshyra
Den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Gäller för lokaler. Bostäder har bruksvärdeshyra, hv och hg föreningar förhandlar, riktvärden styr (allmännyttan).

15 Jämförelseprövning I första hand jämföra med hyror för liknande lokaler (tidigare lokaler som i grova drag jämförbara) avseende: Lokaltyp Läge Storlek Standard Lokaltyp – butiker, kontor, restauranger, hotell, industri, garage etc. Storlek – mindre yta ger högre hyra/kvm För att hitta marknadshyran tittar hyresnämnden (HN) på jämförelse med hyran för lokaler på orten.

16 Uppsägning I praktiken krav på skriftlighet
Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna Angiven adress eller lägenhetens adress Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

17 Besittningsskyddet Bostad – rätt att i vissa fall kräva att få förlänga hyresförhållandet. (direkt besittningsskydd) Lokal – rätt att i vissa fall få ersättning för sin skada pga hyresförhållandets upphörande. (indirekt besittningsskydd) Undantag vid: Speciella hyressituationer Vissa avtalsmöjligheter Särskilda omständigheter

18 Undantag besittningsskydd
Andrahandsuthyrning under två år (ej block) Möblerat rum/fritidshus under 9 mån Del av hyresvärds bostad Särskilt avtal om avstående Förverkat hyresrätt Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul) Hyresvärd övervägande intresse förfoga Bostadsrätt och intresse förfoga I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

19 Avstående från besittningsskydd
Särskilt upprättad skriftlig handling. Godkännande från hyresnämnd krävs om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat i 9 mån om inte: Den gäller högst 5 år. Orsaken är att hyresvärden själv ska bedriva verksamhet i lokalen, eller I fråga om andrahandsupplåtelser; hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.

20 Besittningsbrytande grunder
Åsidosatta förpliktelser. Rivning – rivningsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal. Ombyggnad – ombyggnadsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal. Annat fall befogad anledning (annan hyresgäst, egen verksamhet). Skäliga hyresvillkor.

21 Uppskov Både hyresgäst och hyresvärd kan söka.
Maximal uppskovstid är 2 år. Saklig skäl för uppsägning – när blev det klart att förlängning ej skulle ske? Ansökan skall inges före hyrestidens utgång, beslut kan dock fattas senare.

22 Godtagbar ersättningslokal
Bedömning utifrån den uppsagda lokalen. Hyresgästen skall ha samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda. Hyran får vara högre i anvisad lokal så länge som den är marknadsmässig. Möjlighet begära att hyresnämnden yttrar sig över anvisad lokals godtagbarhet.

23 Skadestånd Minimiskadestånd i fall av skadeståndsskyldighet uppgår till en årshyra. Full ersättning om skadan ej täcks av minimiskadeståndet. Ersättning utgår för: Flyttkostnader Värdeminskning på egendom Kvarvarande värde av godkända ändringsarbeten Hinder och intrång i verksamhet Alternativt värdet av verksamheten om denne läggs ned.

24 Tvister Hyresnämnden (medlar/avgör) Kronofogden (beslutar/handräcker)
Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

25 Offentlighet / Sekretess
2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän Icke allmän – ex. internpost Allmän men sekretessbelagd? 7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter 7 kap 25§ - bostadsförmedling 8 kap 10§ - affärsförhållanden

26 Sekretesslagen Vilka omfattas? Vad menas med sekretess?
Gäller i det allmännas verksamhet För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen Mot vem gäller sekretess? Gäller både mot annan myndighet och enskild Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

27 Menbedömning Svag sekretess = huvudregel offentligt
Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs Stark sekretess = huvudregel sekretess Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men Absolut sekretess = ingen menbedömning Samtycke bryter sekretess

28 Vad händer om man bryter mot sekretessen?
BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt Böter eller fängelse i högst ett år

29 Fastighetsägarens ansvarsområden
Egenkontroll Kemikalier PCB, radon, asbest Ventilation (OVK) och energianvändning Fukt och mögel Brandskydd Myndighetskontroller Internkontroll Riskanalys Etc…

30 Vad är myndighetskrav? Lagar beslutade av riksdagen
Förordningar utfärdade av regeringen Föreskrifter utfärdade av myndigheter Fastighetsägarens ansvar

31 Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)
Aktuell lagstiftning Arbetsmiljölagen Ellagen Lagen om skydd mot olyckor Lagen om brandfarliga och explosiva varor Lagen om gaturenhållning och skyltning Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m.m. Miljöbalken Ordningslagen Plan- och Bygglagen Mfl…

32 Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)
Regeringsförordningar Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk. Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar. Myndighetsföreskrifter Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

33 Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter?
Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket Boverket Elsäkerhetsverket Kemikalieinspektionen Naturvårdsverket Räddningsverket Socialstyrelsen

34 Fastighetsägarens ansvar
Fastighetsägaren skall: Förebygga olyckor Förebygga ohälsosamma förhållanden Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m.m. Följa upp hur lokaler och bostäder används Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

35 I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för:
Brandskydd Snöjröjning och halkbekämpning Att avhjälpa brister i och på byggnader Hissar och andra motordrivna anläggningar Enkelt avhjälpta hinder Pannanläggningar, varmvattenberedare Brunnar, bassänger

36 Vidare ansvarar ägaren för:
Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur Kvaliteten på inomhusmiljön Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet