Swedish Self Storage Association Stockholm 3 september 2015 MOMS för self storage Ulf Hedström

PwC Agenda Momsreglerna för self storage Verksamhetsformer för investeringar i self storage Övriga frågor 2

PwC Grundläggande momsregler för self storage Ersättning för self storage-tjänster är en ersättning för upplåtelse av lokal (fastighetstjänst) Fastighetstjänster är i sig momsfria, vilket innebär ej avdrag för moms investering i och drift av verksamheten Intäkten kan momsas gentemot företagskunder m.fl., vilket ger rätt till momsavdrag Intäkten kan inte momsas till privatpersoner m.fl., vilket innebär att moms på leverantörsfakturor helt eller delvis måste kostnadsföras. 3

PwC Mer om momsreglerna Upplåtelser av bl.a. verksamhetslokaler undantagen från moms Frivillig skattskyldighet Införda 1979 Delvis nya regler

PwC De nya reglerna 1 januari innehåll Nuvarande regler om frivillig skattskyldighet kvarstår, d.v.s. en uthyrning av en lokal är som utgångspunkt momsfri. I det fall uthyrningen sker till ”…stadigvarande användning i en verksamhet som medför skattskyldighet…” kan hyresvärden precis som idag bli skattskyldig för uthyrningen. Skattskyldighet inträder när det angivits ”…utgående skatt i en faktura för uthyrningen eller upplåtelsen”. En sådan faktura ”…ska ha utfärdats senast sex månader från den dagen i den uthyrningsperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser.” 5

PwC De nya reglerna 1 januari 2014 (forts.) Ångerregel: Sådan skattskyldighet för moms inträffar inte om momsen krediteras ”…senast fyra månader från den dag då fakturan utfärdades.” Om fastigheten säljs kvarstår beslutet om frivillig skattskyldighet om inte köpare och säljaren före tillträdet kommit överens om att den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra. Nuvarande regler om ansökan och beslut om s.k. uppförandeskede kvarstår. Det blir möjligt att få s.k. retroaktivt avdrag för sådan moms som inte är direkt avlyftbar genom beslutet om s.k. uppförandeskede. 6

PwC De nya reglerna 1 januari 2014 – exempel En lokal som tidigare varit registerad för frivillig skattskyldighet står tom. Konsekvens/åtgärd Lokalen hyrs ut till en privatperson. Konsekvens/åtgärd? Lokalen hyrs ut till ett företag. Konsekvens/kontroll/åtgärd? 7

PwC De nya reglerna 1 januari 2014 – exempel (forts.) En lokal som inte tidigare varit registrerad för frivillig skattskyldighet står tom. Konsekvens/åtgärd? Lokalen hyrs ut till en privatperson. Konsekvens/åtgärd? Lokalen hyrs ut till ett företag. Konsekvens/kontroll/åtgärd? 8

PwC De nya reglerna 1 januari 2014 – exempel (forts.) Den icke tidigare momsade lokalen hyrs ut till ett företag och aviseras med moms, en ny hyresgäst flyttar därefter in i lokalen och önskar bli aviserad utan moms. Konsekvens/åtgärd? Samma slags lokal som ovan, men en ny momspliktig hyresgäst önskar hyra lokalen i sex månader med moms. Konsekvens/åtgärd? 9

PwC De nya reglerna 1 januari 2014 – exempel (forts.) En fastighetsägare överväger en nybyggnation av en fastighet, som ska användas för uthyrning till bl.a. momspliktiga företag. Efter en period av förprojektering, bestämmer han sig för att han vill blir registrerad för moms under s.k. uppförandeskede. Åtgärd/konsekvens? 10

PwC Utmaningar/problem med momsreglerna för self storage Både företagskunder och privatpersoner Stadigvarande användning Beräkning av avdragsrätt Komplicerade regler om jämkning av investeringsmoms 11

PwC Verksamhetsformer vid investeringar i lokaler Ett gemensamt fastighets- och driftsbolag Separat fastighets- och driftsbolag Har de nya reglerna per 2014 inneburit några förändringar när det gäller val av verksamhetsform från ett momsperspektiv? 12

PwC Verksamhetsformer… forts. Fördelar/nackdelar med gemensamt bolag: +Slippa hantera fler legala enheter -Kan inte nyttja positiva likviditetseffekter jämfört med separata bolag. -Mer resurskrävande att hantera frivillig skatteskyldighet samt retroaktivt/jämkningsvisa momsavdrag jämfört med separata bolag. 13

PwC Verksamhetsformer…. forts. Fördelar / nackdelar med separata bolag: +Gemensam blockuthyrning av lokalerna till driftsbolaget kan ge direktavdrag för momsen på investeringar, trots att driftsbolaget har ”blandad” verksamhet. -Icke avdragsgill moms uppkommer i driftsbolaget till följd att fastighetsbolaget lägger moms på hyran. -SKV har i några fall ifrågsatt ovanstående synsätt genom att ”se igenom” hyresavtalet om blockupplåtelse. 14

Frågor och diskussion! Ulf Hedström, PwC 010 –