Fördelning av underhållsansvaret mellan aktieägare och bolag Kristel Pynnönen, jurist Finlands Fastighetsförbund rf © Suomen Kiinteistöliitto ry

Vem ansvarar för underhållet? I bolagsordningen kan föreskrivas om ansvarsfördelningen mellan aktieägarna och bolaget Förflyttning av ansvaret 2/3 kvalificerad majoritet + likställighetsprincipen Om det inte föreskrivs om ansvarsfördelningen i bolagsordningen tillämpas bestämmelserna i 4 kapitlet OBS! Skadeståndsskyldighet värderas skilt

Vem ansvarar för underhållet? Bolaget ansvarar för den del av underhållet som inte ankommer på aktieägarna De utrymmen som förblir i bolagets besittning Trappuppgångar, förråd, gemensamt bastu- och våtutrymmen

Bolagets underhållsansvar (4:2) Konstruktioner, isolering, grundläggande system som bolaget förverkligar påtagit sig ansvaret för förutsätter uttryckligt godkännande enbart godkännande av ändringsarbete räcker inte Även då delägarna genomfört dessa, då de jämställs med bolagets förverkligade eller de bolaget godkänt på sitt ansvar Exempelvis vattenspärren Grundläggande system - exempelvis; telefonnät, varmvattensberedare, golvvärme

Bolagets underhållsansvar Konstruktioner Isolering Värme-, ljud- och vattenisolering Bolagets ansvar Wc stolen Kranar, som bolaget installerat, eller aktieägarens då de kan jämställas med de bolaget installerat Sk. guld kranar

Aktieägares underhållsansvar Skall underhålla sin aktielägenhet invändigt Lägenhetens invändiga anordningar som inte utgör en beståndsdel av ett grundläggande system Ytor exempelvis; parkett, tapet, bastuugn, spis, spisfläkt

Balkong (1:3 och 4:2) Till en aktielägenhet hör även en sådan balkong som nås endast via aktielägenheten Bolagets underhållsansvar Balkongens konstruktioner (vattenspärr) och utsida Aktieägares underhållsansvar OBS! Avlägsnande av snö, vatten och skräp

Bolagets underhållsansvar (4:2) Aktielägenheten invändigt, om den skadats pga. fel i konstruktionen fel i en sådan annan del av byggnaden som bolaget har underhållsansvaret för eller pga. reparation av sådant fel Återställa lokalen till s.k. basnivå Avgörande kan vara kostnaderna (HD 2003:80) Tillägg till inredningen eller extra utrustning på aktieägarnas ansvar – likställighetsprincipen som bakgrund

Basnivå Lägenhetens ursprungliga standard (byggskedet – dock inte enligt aktieägares beställning) Standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering Standard som bolaget valt vid en enskild reparation Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna lägenheter enligt saknar betydelse för definitionen av den basnivå som bolaget följer, även om merparten av lägenheterna har denna standard

Aktieägares skyldigheter Sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (4:3) Tillsyn även då lägenheten är tom Använda installationer och apparater på normalt sätt (ventilation, värme) Skyldighet att sköta sin lägenhet så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas Inte ansvar för slitage som orsakas av sedvanlig användning Anmälningsskyldighet i fråga om underhåll som ankommer på bolaget – utan dröjsmål (4:8)

Förflyttning av underhållsansvaret i bolagsordningen Bör framgå tydligt ur bolagsordningen I oklara fall tolkas bolagsordningen vara minst möjligt avvikande från lagen Förflytta aldrig underhållsansvaret med bolagstämmobeslut – tolkas som avtal? Binder enbart dem som varit med – eller binder det dessa? Har aktieägarna utgått ifrån att de binder alla även de som inte är med på bolagstämman Ny aktieägare binds inte av dessa?

Utförande av reparationer Reparation av fel / brister Den som ansvarar för underhållet har rätt att välja tidpunkten för reparationen, sättet samt reparatören Platsreparation även möjlig Är det förnuftigt God byggnadssed – slutresultatet estetiskt godkännbart Då aktieägaren upptäcker fel och brister i konstruktionerna under egen renovering Aktionären bör avbryta sin egen renovering, meddela bolaget och komma överens om fortsatta åtgärder (vad gör aktieägarens entreprenör, vilken är bolagets andel osv.)

Underhållsansvar och skadestånd (24 kap) Ansvar för orsakade skador (princip om orsakande) Grundförutsättningarna för skadeståndansvar: Ansvar baserar sig på vårdlöshet / uppsåt Orsakssamband Uppstå skada Ansvarssituationer Felaktigt underhålls- eller ändringsarbete Försummelse av omsorgsfullheten Försummelse av anmälningsplikten

Bolagets underhållsrätt 4:1 Bolagsstämman kan besluta att på bolagets bekostnad låta utföra sådant underhållsarbete som ankommer på en aktieägare, om Arbetet har samband med bolagets underhålls- eller renoveringsarbeten Är ekonomiskt ändamålsenligt för bolaget Beslutet inte kränker aktieägarnas likställighet För närvarande är enda kriteriet likställighet

Bolagets anmälningsskyldighet Bolagets ska en anmälan om sådana underhållsarbeten, renoveringar eller andra ändringsarbeten som inverkar på användningen av lägenheten Till aktieägaren, innehavaren av nyttjanderätten I tillräckligt god tid Anmälan lämnas skriftligen till den adress som aktieägaren har uppgett för bolaget och till lägenheten

www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net Tack! www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net