Underhållsplanering Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

Syfte Varför underhållsplanering? Förstå principerna bakom underhållsplanering Förstå mekanismerna bakom underhållet – förslitning Välplanerat underhåll – en väg till ständig förbättring!

Varför underhållsplanering? Ett hjälpmedel att styra underhållskostnaderna Skaffa underlag för beslut i underhållsfrågor

Investeringar i fastigheter Fastighetsägarens motiv: Fastigheternas goda bestånd och avkastningsvärden Marknadsattraktivitet Säkerhet, ordning, hygien, trivsel, hälsa Fastighetsekonomi Trivsamma, tidsenliga och prisvärda byggnader

Frågeställningar Underhållsplanering svarar på frågor såsom Hur mycket kommer underhållet att kosta år 201x med nuvarande underhållsstandard? Vilka åtgärder behöver ställningsbyggnad? Vilka åtgärder kan utföras inom vår budgeterade ram? Vad händer om vi tvingas förskjuta åtgärderna i tiden?

Metodiken är busenkel! Uppmätning Objektsbeskrivning Ytor Inventering + Beräkning = Underhållsplan Prövning = Underhållsbudget Ytor Mängder Skick Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning

Ambitionsnivåer Nivå 1 - Skapa överblick Nivå 2 – Teknisk och ekonomisk planering Budgetunderlag Uppföljning Finansiell planering Beredskap för utgiften Fonderingsbehov Planeringsunderlag Nivå 3 – Styra genomförandet Upphandlingsunderlag Erfarenhetsåterföring Uppslagsverk Kontakt med boende Nivå 4 – Erfarenhetsåterföring

Indelning i underhållsobjekt Fastigheterna delas upp i underhållsobjekt, objektsbeskrivning Detaljeringsnivå beroende på syfte och ambitionsnivå Uppmätning Besiktning Beräkning Plan Prövning Genomförande Uppföljning

Termen ”Underhåll” Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och omfattning

Underhåll = vidmakthållande 2018-12-27 Underhåll = vidmakthållande Investering Investering - Standardhöjning Ursprungligt värde UH1 UH2 Reparationer (Felavhjälpande underhåll) Tid

Underhåll/ombyggnad Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande Syfte Frekvens Omfattning Drift Hålla i funktion Kontinuerlig Liten Underhåll Bevara funktion Ofta till mer sällan Liten och stor Ombyggnad Ändra funktion Höja standard Sällan Stor

Två strategier Steg för steg Åtgärd för åtgärd ”Småpaket” Badrumsrenovering och stambyte samordnas Utvändiga arbeten, t ex omläggning av tak -samordning styrd av t ex ställingsbyggnad Pakettänkande Stor genomgripande ombyggnad ”Totalprojektmetoden”

Underhållspolicy Hur? När? Till vilken standardnivå? Ska fönstren målas om eller bytas ut? Ska alla fönster bytas eller ska de som är tillräckligt bra (återstående livslängd > X år) enbart målas om? Om fönsterbytet kräver ställningar, ska då även balkongerna repareras och hängrännorna bytas? Räcker det med bättringsmålning och sedan satsar vi på ombyggnad om Y år?

Investeringsbehovet Bestäms av: Ekonomiska krav Tekniska behov Brukarnas önskemål Teknikutveckling Förväntad framtida efterfrågan på bostäder och lokaler på den aktuella marknaden

Underhållsintervaller 2018-12-27 Underhållsintervaller 30 år 20 år Antenner Balkonger Förstärkare Laminatgolv Lås Papptak Plastmatta våtutrymme Vv-växlare Pumpar Betongmålning Brännare Elradiatorer Fönster Hisslinor Plastmatta Tvättutrustning Kyl/Frys Soputrustning Fasader plåt/sten Hissbyte Falsad plåt Takpannor Parkett utbyte långstav/brädgolv Sanitetsvaror Spiskåpa

Hjälpsystem Förteckning över underhållsåtgärder Tidsintervaller Kostnader/á-priser

Fördelar underhållsplanering Skapa överblick Samordna underhållsinsatser Underlag för budget Underlag för ekonomisk plan Utjämna kostnader Erfarenhetsåterföring Information till de brukarna Samordning med ombyggnad Samordning med brukarens planer

Planering är nödvändigt, men planer är livsfarliga! Winston Churchill