Fastighetsrätt - T2 Idag – tre delar: Allmänt om ämnet - ”allmänbildande” och introducerande del  förståelse (Förstå/förklara varför lösningen blir en annan) Fastighetsbegreppet - objektet – dvs. köper vad (vad ingår)? Fastighetsköp Fastighetsrätt inom grundkurserna – T2 (köp, hyra), T3 (pant), T6 (knappt någon fastighetsrätt) Richard Hager, Juridiska fakulteten

Allmän fastighetsrätt – jordabalken 1-2 kap Fastighet och fastighetstillbehör; 3 kap Grannelagsrätt Miljöbalken (i praktiken); 4 kap Köp, gåva och byte; 5 kap Verkan av klander; 6 kap Pant; 7–15 Kap Nyttjanderätter, servitut, elektrisk kraft; 16–18 kap. Sakrätt (obs även 7 kap); 19–24 kap ”Inskrivningsdel” Richard Hager, Juridiska fakulteten

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetsrätt – några särdrag Ämnet utgår från ett objekt – FASTIGHET – i princip ”en ruta” på marken (avgränsat område) eller Historiska skäl ligger bakom regleringen som ett ”för sig” behandlat rättsområde – inte givet jfr andra länder - Tyskland Mycket omfattande som rättsområde – nästan all verksamhet förutsätter på ett eller annat sätt ”en fastighet” … dvs. alla berörs?

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetsrätt – några särdrag (forts) Innehåller förutom civilrätt även offentlig rätt (kan ha betydelse för tolkningen av en enskild regel) Olika regeltyper och perspektiv blandas samman – ex. obligationsrätt och sakrätt; allmänna regler och särskilda regler; civilrätt och offentlig rätt osv. –Innebär för oss?

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetsrätt – några särdrag (forts) Dvs. när vi utgår från ett objekt kan ”problemet” redan av detta skäl bestå av flera regeltyper och perspektiv! Jfr Lös egendom – Fast egendom; se följande exempel:

Richard Hager, Juridiska fakulteten Köp av bil  köp av fastighet Exempel på förhållanden som ofta är aktuella/hur det vanligen är (som problem): BilFastighet Pantsatt?NejJa Uthyrd?NejInte sällan Andra befintliga rättigheter? NejJa Behov förändra objektet?NejInte sällan Skillnaderna innebär?

Richard Hager, Juridiska fakulteten Lös egendom Köp Hyra Pant Osv, osv … I praktiken tydliga gränser mellan de olika delarna/transaktionerna?

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fast egendom Utgår som sagt från objektet ”fastighet” Dvs. inga tydliga gränser mellan delarna/transaktionerna (går i praktiken ofta inte att bara behandla en del för sig)? Köp Hyra Pant Osv, osv …

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetsrätt – några särdrag (forts) Problem – lösning? Frågan måste först ”delas upp i delfrågor” Ex. köp av uthyrd fastighet – 4:17 och 7 kap reglerar ”i princip samma fråga” men ur olika perspektiv (tänk på vilket persp. ni skall reda ut): köpare – säljare (4:17) resp. köpare – hyresgäst (7 kap) resp. säljare – hyresgäst (7 kap) Finns också samband mellan de olika ”regleringarna” (jfr HD – NJA 1990 s. 331, jfr även NJA 2012:1021!

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetsrätt – några särdrag (forts) Fastighetsrätten kan i en enskild fråga skilja sig från den allmänna kontraktsrätten – jfr exv. hyresrätt där sociala aspekter kan påverka Kan bli ett val mellan avtalsfrihet och fastighetsrättslig begränsning (”hinder”)? Jfr bostadsrättsfall exv. NJA 1992 s. 66, 2001 s. 75

Richard Hager, Juridiska fakulteten Alltså: lätt att ”fånga in mycket” Exempel: En fastighet – ”inte alls ovanlig” Stor villa med styckningsbar tomt (=kan delas) Servitut ”Stora vägen”

Nu över till objektet: Fast egendom Fastighet och fastighetstillbehör Richard Hager, Juridiska fakulteten

Richard Hager, Juridiska fakulteten Objektet: Fastighet med fastighetstillbehör Utgångspunkten en ruta på marken som tillsammans med tillbehören utgör en rättslig enhet Dvs. behandlas i princip som ett objekt om inte annat särskilt regleras/medges!

Richard Hager, Juridiska fakulteten Reglering 1 och 2 kap. JB Dess användning - typkonflikter Löser/reglerar: Vad som innefattas/hör till den rättsliga enheten – exv köpt fastigheten Uppsala Hacksta 1:2 eller upplåtit panträtt i en fastighet Sätter upp gräns för särskiljande av mark och byggnad m.m. – dvs. när vi tillåts dela upp den rättsliga enheten – exv. sale and leaseback och än mer komplicerade upplägg innefattande fastigheter (inte ovanliga vad gäller kommersiella mer dyrbara fastigheter)

Richard Hager, Juridiska fakulteten Tillbehörsreglerna endast drygt 100 år gamla! Dessförinnan endast via ”rättslig enhet” Historiska skäl - jfr före/efter 1895 årslag –Exv års lag i princip endast reglering av marken –1800-talets krav – sakrättsliga problem/behov tvingade fram en reglering (fastighetskrediten blev viktigare – mer ”modern”)

Richard Hager, Juridiska fakulteten Utvecklingen (för förståelse) Lagstiftningen – 1895 års lag till JB Från början i princip en ”kodifikation” - svensk rättsuppfattning (ex. kor/kreatur, nycklar), men också andra länders regleringar gicks igenom. I huvudsak val mellan a.fysiskt/mekaniskt samband eller b.ändamålssamband som grund för reglerna  medelväg, försiktighet? Förklaring till att reglerna ser ut som de gör, exempelvis 2:4 JB samt att både ändamålstankar och fysisk anknytning vad gäller byggnadstillbehör fanns från början (finns kvar?)

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighet – avgränsad del av jord 1:1 JB Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser. Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626).

Fastighet – avgränsad del av jord I princip (som sagt) en ruta på marken – jordabalken tar inte ställning till lämplighet, se istället FBL (termin 6?) Vad är jord? –Mark och vatten, dvs. allt inom Sveriges gränser med undantag för allmänt vatten –Finns gräns (begränsning) i höjd och djupled? – utveckling av intresseprincip?, jfr Norge Richard Hager, Juridiska fakulteten

Richard Hager, Juridiska fakulteten Som en följd av 3D-möjligheten finns idag finns tre ”typer” av fastigheter: Traditionell fastighet – ruta på marken som är formellt tvådimensionellt avgränsad (helt dominerande varianten) Tredimensionell fastighet – fastighet som avgränsats i tre dimensioner Ägarlägenhetsfastighet – en särskild tredimensionell fastighet – rymmer en bostad

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetstillbehör? - Reglerna enkla (”gissa rätt”)? En kastrull En säng En kaffebryggare

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetstillbehör? En kaffebryggare

Richard Hager, Juridiska fakulteten Fastighetstillbehör? En säng

Alltså Motiveringen med utgångspunkt i aktuella rekvisit blir viktig/avgörande! Richard Hager, Juridiska fakulteten

Richard Hager, Juridiska fakulteten Allmänna fastighetstillbehör 2:1 JB Lagtexten 1 st. Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.

Richard Hager, Juridiska fakulteten Allmänna fastighetstillbehör 2:1 JB Vissa föremål anbragts inom fastigheten … … för stadigvarande bruk (subjektivt?/objektivt?) Träd, växter (på rot) Naturlig gödsel Att tänka på: Vad avses med de olika föremålen? Dvs. vad är exv. en byggnad? Vad menas med ”för stadigvarande bruk”?

Richard Hager, Juridiska fakulteten Byggnadstillbehör 2:2 JB Lagtexten 1 och 2 st. Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår 1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling, 2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning, 3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning, 4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning, 5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Richard Hager, Juridiska fakulteten Byggnadstillbehör 2:2 JB Byggnaden försedd med vissa föremål … … ägnat till stadigvarande bruk (objektivt!) Att tänka på: -Exemplifiering -Teknisk utveckling -Praktisk nytta -Vilken användning av byggnaden är styrande

Richard Hager, Juridiska fakulteten NJA 1996 s. 139 ”Till följd av kravet att föremålet skall vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden gäller enligt förarbetena som allmän princip att föremålet med hänsyn till den huvudsakliga användning, för vilken byggnaden på ett bestående sätt är inrättad, skall framstå som en så typisk inredningsdetalj, att man bör anta att en ny ägare eller nyttjare av byggnaden har bruk för föremålet. Standardutrustning vid nybyggen av genomsnittlig typ bör inbegripas i den fasta egendomen (prop 1966: 24 s 90). ”

Richard Hager, Juridiska fakulteten Skillnad på praktisk nytta (stadigvarande bruk)? På arbetsbänkenInbyggd

Richard Hager, Juridiska fakulteten Industritillbehör 2:3 JB Lagtexten Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Sådan egendom hör dock inte till fastigheten, om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets inskrivningsdel enligt 24 kap. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör inte i något fall till fastigheten. Lag (2000:226).

Richard Hager, Juridiska fakulteten Industritillbehör 2:3 JB Fastigheten inrättad för industriell verksamhet … … vissa föremål tillförts … … för att användas i verksamheten huvudsakligen på fastigheten … Att tänka på: -Vad är industriell verksamhet? -Supplerande till 2:1 och 2:2 men egentligen aldrig dubbel tillhörighet -Vissa föremål undantagna -Kan avge förklaring (skrivs in)

2:4 JB – ”undantag” från 2:1-2:3 (tolkas motsatsvis) dvs. föremålet lös egendom 1 meningen: annan än fastighetsägaren tillför och ej i samma ägares hand 2 meningen: fastighetsägaren tillför ”industritillbehör” som annan äger 3 meningen: fastighetsägaren tillför ”industritillbehör” med återtagandeförbehåll Richard Hager, Juridiska fakulteten

Richard Hager, Juridiska fakulteten 2:4 jämförd med 2:7 2:4 reglerar när ett tillbehör blir ett tillbehör (följer med fastigheten) –tillförd av ”rätt person” + ev. äga detsamma/ej förbehåll 2:7 reglerar när ett tillbehör upphör att vara ett tillbehör (kan behandlas för sig dvs. följer inte med fastigheten) –Vid fysiskt avskiljande –Efter vissa beslut (enl. FBL m.fl.)

… till sist Överdriv inte tillbehörsreglernas syfte/betydelse –Kan man sälja en fastighet men undanta bostadshuset (som säljaren vill ta med sig)? –Kan man köpa ett byggnadstillbehör (en spis i köket)? Vilka regler tillämpas på köpet i sådana fall? Richard Hager, Juridiska fakulteten