2014 Karl Rüter Tekniska förvaltningen Lunds kommun

En presentation över ämnet: "2014 Karl Rüter Tekniska förvaltningen Lunds kommun"— Presentationens avskrift:

1 2014 Karl Rüter Tekniska förvaltningen Lunds kommun
Vinstdelningsfallen 2014 Karl Rüter Tekniska förvaltningen Lunds kommun

2 Distinktion/vattendelare
Skadeersättningsfallen - markåtkomst enl. PBL, ExL, LBJ, LL, MB Vinstfördelningsfallen - när marken inte kan tas i anspråk i enlighet med skadeersättningsfallen, FBL, AL Vilken är LBJ? Vinstfördelning är övriga fall.

3 Vinstdelningsfallen 5 kap FBL
I AL hänvisas man via AL§13 till 5 kap FBL

4 FBL 5:10 - Likvidvärdering
Likvidvärdering = ersättningsvärdering 10 § Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas värdeförändring som föranleds av servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till någon annan ägare.    Ersättning enligt första stycket bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). Lag (1992:1212). Likvidvärdering är då ersättningsvärdering Till skillnad från båtnadsvärdering eller graderingsvärdering Vad säger 5:10? Jo, vi ska bli ersatta för det värde vi förlorar. Även om det är servitut eller anläggning. Denna ersättning ska grunda sig på en värdering av det vi förlorar. Vid markbyten så går ersättning in för mellanskillnaden

5 5:10a 10 a § Vid värdering av egendom enligt 10 § gäller andra och tredje styckena.    Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 § plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719).    Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket tillämpas 4 kap.expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt gäller värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. Lag (2010:1003 Det gröna i lagstiftningen är de expropriativa fallen. Alltså, sker det fastighetsreglering och det är något av skadeersättningsfallen så ska den lagstiftningen tillämpas, förra föreläsningen. Omvänt alltså, av ovan följer för vinstdelningsfallen att: ExL ska användas men med undantag av det 25%iga påslaget. Influensregeln om det blir företagsnytta. Dock ska företagsskada ersättas, på vanligt manér. Skäligt hänsyn ska ta till det värde egendomen har för tillträdande fastighet = vinstdelning! Man ska alltså ha del i vinsten som frånträdande.

6 5:10a i klartext Omvänt alltså, av ovan följer för vinstdelningsfallen att: ExL ska användas men med undantag av det 25%iga påslaget. Influensregeln ska inte användas, om det blir företagsnytta. Dock ska företagsskada ersättas, på vanligt manér. Skäligt hänsyn ska ta till det värde egendomen har för tillträdande fastighet = vinstdelning! Man ska alltså ha del i vinsten som frånträdande.

7 Vinstfördelningsfallen
Två typfall 1)Bebyggelsefastigheter - tomtbildning - tomttillbehör (allt som tillför fastigheten) 2) Lantbruksfastigheter - omarrondering (Dalarna) - gränsjusteringar, samfällighetsåtgärder - servitut

8 Övrig skada, 5:12 FBL All ekonomisk skada ska ersättas
Dessa övriga skador ska ersättas i den mån de inte täcks Denna motsvaras av ExL 4:1 om annan ersättning. Men

9 Exempel Skjutsstallen
Vem har rätt att lösa mark för allmän plats med enskilt huvudmannaskap?

10 Byggrätten Byggrätt medför Byggrätten medför båtnad, fördel byggnad
Servitut kan upphävas Ersättning för skadan Vinst i byggrätten Fler skador/nyttor?

11 …fortsättning, marknadsvärdeminskningen
Likviden!

12 Grunderna för vinstdelning
Se det som att det som tillhör B är det mö Värdeökningen Värdeminskningen måste vara mindre än ökningen, annars uppstår inte båtnad. Båtnaden Kostnaden är en minuspost som båda får bära och Vinsten är en pluspost som båda får bära

13 Grunderna för vinstdelning
För de berörda fastigheterna A och B kan resultatet av vinstfördelningen uttryckas såhär A:s vinst = = Värdeökning – Likvid – Kostnadsandel B:s vinst = = Likvid – Värdeminskning - Kostnadsandel Märk att båda parter gör vinst

14 Vinstdelningen 290 kvm BTA 4600 kr/kvm, från fastighetstaxeringen
Detta är 75% av bedömt marknadsvärde Byggrättsvärde 6100 kr/kvm BTA Försäljningspris kr/kvm BOA Byggkostnader, Övriga kostnader, -5000 Värde av byggrätten 6500 kr/kvm BTA

15 Vinstdelning forts.    Via omvägar hamnar vi på byggrättens värde inom aktuell fastighetsdel. Del av denna vinst ska alltså gå till de som förlorar servitutet.

16 …forts… Därefter får parkeringsplatser räknas av på byggrätten. Bygglovsplikten kräver p-plats. Friköp av p-plats är per plats. 3 platser Lunds kommun har friköp om kr/plats.

17 …och slutligen Man kollar alltså vad marken var närmast innan. Men vad den värderas som idag.

18 Graderingsvärde enl FBL 5:8
§8, Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits…. inlösen Graderingsvärde. Skyddsregel. Stoppregel för hur mycket man ska behöva tåla, totalt sett, när det inte är ett allmnt värde. Den här regeln är något svår. Temat är i alla fall att man får inte ta mer mark från fastighetsägaren än vad den rimligen kan tåla. Här finns gränsvärden 5% på skog och jord 10% på bebyggelse 25% inom detaljplan (upp till) Finns uppluckringsbeslut i HD, mer om det åk 4.

19 Utanför aktuell detaljplan, planen påverkar bara.
Inlösen av Eskil Utfartsförbudet låser fastigheten. Planskada med inlösen, Rådighetsinskränkning Utanför aktuell detaljplan, planen påverkar bara. karta Här får man ju mest 25%. Men hela fastigheten är ju lösensvärd. Tur vi kom överens. Jag vet inte riktigt vart vi hade hamnat annars.

20 Jämkning enligt FBL 5:11 Det som sägs är alltså, om enskild fastighet drabbas av en förlust eller får otillbörligt stor vinst, ska man jämka denna. Man får komma ihåg att det kan röra sig om när flera fastigheter är inblandade. Det ska inte krocka med båtnadsvillkoret, som också finns med. Förlust kan uppstå när en fastighet får större värdeminskning än vad tillträdande fastighet får i marknadsvärdeökning MEN att ersättningen som ska betalas överstiger denna ökning. Tvärtom kan också ske, att en fastighetsägare blir mer gynnad än vad den ska, t.ex. om den får en ersättning för en byggnad som frångår den men i själva verket hade byggnaden liten betydelse. Grunden till det här är att man gör en värdering enligt genomsnittsvärdeprincipen (en indirekt princip) så hamnar man inte alltid helt rätt. Mer om de olika principerna vid senare tillfälle.

21 värderingsprinciper Hur ska denna bussgata ersättas? Kvartersmark som industri? Allmän platsmark?

22

23 X = allmän gång och cykeltrafik
Z = allmän körtrafik T= vägtrafiktunnel (el bro, se tidigare dpl från Kristallen) U = underjordisk ledning L= luftledning Inga särskilda regler finns här utan marknadsvärdeminskningen enligt ExL gäller helt enkelt.

24 Råmark = mark som inte är detaljplanelagd men som betingar ett mervärde pga betingelse om förändrad markanvändning. Järnväg har inte några särbestämmelser. Inte heller allmän väg. Ersättning för råmark – konkurrens mellan pågående och förväntad markanvändning –antingen eller – det som ger det högsta värdet.

25