Vad kommer att behandlas:

En presentation över ämnet: "Vad kommer att behandlas:"— Presentationens avskrift:

1 Vad kommer att behandlas:
Massvärdering - fastighetstaxering - LTH Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Vad kommer att behandlas: Allmänt om massvärdering Användningen av taxeringsvärden Fastighetstaxeringsprocessen Den svenska fastighetstaxeringen Regelverket Vad ska taxeras? Centrala begrepp (riktvärden, värdeområden mm) Byggnadstyper och ägoslag Taxerings- och värderingsenheter Värderingsmodellerna Småhus Lantbruk Hyreshus Industri

2 Användningen av taxeringsvärden
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Skatteändamål Fastighetsskatt Realisationsvinstskatt Förmögenhetsskatt Arvsskatt Gåvoskatt Stämpelavgift Andra ändamål Kräver värdering av den fasta egendomen !

3 Användningen av taxeringsvärden
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden och taxeringsinfor-mation används för en mängd andra ändamål än beskattning: Bankverksamhet (lån, inteckningar) Bokföring Kommunal planering Värdering Officiell statistik Försäkringsverksamhet Marknadsföring ”Smörjolja i fastighets-marknadsmaskineriet”

4 Användningen av taxeringsvärden
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden används för en mängd andra ändamål än ren beskattning För alla dessa ändamål är det en klar för-del om taxeringsvärdet har en direkt koppling till marknadsvärdet Taxeringsvärde och viss övrig informa-tion måste vara allmänt tillgängliga ”Marknadsvärde” ”Tillgänglighet”

5 Användningen av taxeringsvärden
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Användningen av taxeringsvärden

6 Definition av marknadsvärde (1)
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Definition av marknadsvärde (1) Antal transaktioner Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad

7 Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad

8 Allmän fastighetstaxering i Sverige
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Allmän fastighetstaxering i Sverige Idag genomförs allmän fastighetstaxering i Sverige enligt följande treårsschema: 2003 småhus 2004 hyreshus (förenklad) 2005 lantbruk 2006 småhus (förenklad) 2007 hyreshus och industri 2008 lantbruk (förenklad) 2009 småhus 2010 hyreshus (förenklad) 2011 lantbruk småhus osv

9 Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 % av taxerings- _____________________________ värdet----- Småhus (inkl småhus på lantbruk) 0,75 % eller max 6 362:- per småhus Hyreshus-bostad ,4 % eller max 1 242:- per lägenhet Hyreshus-lokal ,0 % Industri ,5 % Vattenkraftverk ,2 % Vindkraftverk ,2 % Övriga kraftverk ,5 % Jordbruksmark, ek-byggnader % Skogsmark %

10 Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Fastighetstaxering i de nordiska länderna: Ej allmän fastighetstaxering (disk. pågår), fastighetskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig och kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt

11 Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder
__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder Allmän fastighetstaxering i några andra länder: Ej allmän fastighetstaxering av modernt slag, diskussioner pågår Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter

12 Fastighetstaxering i Sverige
Fastighetstaxeringslagen, FTL Riksdagen Fastighetstaxerings-förordningen, FTF Regeringen Skatteverket (SKV) SKV:s föreskrifter SKV:s rekommendationer och allmänna råd Skatteverket (SKV) SKV:s lokala rekommen- dationer och allmänna råd Skattekontoret (LSK)

13 Fastighetstaxering i Sverige
Förberedelsearbete Marknadsanalys Erfarenheter från föregående AFT Modellkonstruktion eller- översyn Bearbetning av ortsprismaterial Tabellkonstruktion Föreskrifter och allmänna råd Provvärdering Fastighetstaxering av enskild taxerings-enhet Fastighetsdeklaration Granskning, bearbetning Formellt beslut Information till fastighetsägaren

14 Fastighetstaxering i Sverige
Skatteverket,SKV Lantmäteriverket, LMV Sektion för fastighets- ekonomi. FQFE - fastighetstaxering - skogsvärdering - fastighetsekonomi i övrigt Regionalt skattekontor Handläggare med ansvar för fastighets-taxering (KSK) Skattenämnd Värderings- tekniker

15 Värderingsmetoder (3) V= k0 + k1 * A + k2 * B + + k3 * C + k4 * D + k5 * E + + kn * Z etc där k0, k1, k2 - - kn = koeffi- cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

16 Värderingsmetoder (4) Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) utan indelning i värdeområden med indelning i värdeområden Två typer av värdefaktorer direkt fastighetsanknutna områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

17 Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer:
A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

18 Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel trans-formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk-lare funktioner) för att åstadkom-ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för-ståelse från dessa och medbor-garna i allmänhet

19 Värderingsmetoder (7) Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen 100 80 60 40 20 2 4 8 15 30 60 Antal parametrar i modellen

20 Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Full MRA” Två-stegsmodell med fasta inbördes relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships”

21 Transaktionsregister
Information om egendomen från fastighets-registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm Transaktionsregister

22 Transaktionsregister
Databaser Hyresinformation Transaktionsregister Värdeområden Fastighets- taxerings- processen Byggkostnader Fastighetsregister

23 Problem vid massvärde-ring (2)
Kostnads- restriktioner Tidsrestriktioner Massvärdering Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets- aspekter

24 Problem vid massvärde- ring (3)
Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Komplexitet

25 Problem vid massvärde- ring (4)
Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Optimum Komplexitet

26 Problem vid massvärde- ring (5)
Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads-värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde-begrepp

27 Värderingsnoggrannhet
Problem vid massvärde- ring (6) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet

28 Värderingsnoggrannhet
Problem vid massvärde- ring (7) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Acceptabel Värderingsnoggrannhet

29 Problem vid massvärde- ring (8)
Var söka marknadsdata (priser, annan information)? Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? Vilka värderingsmodeller ? Vilken ambitionsnivå ? Datorstöd ? GIS ?

30 Vad ska taxeras? Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB
Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

31 Byggnadstyper Hyreshus Småhus Ekonomibyggnad Industribyggnad
Kraftverksbyggnad

32 ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde
Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla !

33 Ägoslag Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark
Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd Följande ägoslag finns: Tomtmark Täktmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark

34 Indelning i taxeringsenheter
Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo slag och byggnadstyper

35 Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag
Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Ekonomibyggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment

36 Riktvärden, värdeområden
och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark- nadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

37 Säreget förhållande När ska justering ske ? Jämför
Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande Onormalt för - värdeområdet fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) Nej = Ingen justering Ja = Justering på någon eller några värde ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

38 Värdeområden Riket ska indelas i geografiska värde områden för olika byggnadstyper och ägoslag. Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

39 Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet (med vissa undantag)

40 Värderingsmetoder/Värde
Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande: Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Värde Metod Avkastnings- beräkning Ortspris- metod Produktionskost- nadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till marknads- värdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning

41 Beskaffenhetstidpunkt
Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari Moét & Chandon

42 Värdetidpunkt FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med
hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT10 - hyreshus Nivåår = 2008 AFT11 - lantbruk Nivåår = 2009 FFT 12 - småhus Nivåår = 2010 osv

43 Värdefaktorer och värderingsmodeller
Småhus Hyreshus Industri Täkt Elproduktion (kraft- verk) Lantbruk

44 Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: Storlek Ålder Standard
Byggnadskategori Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning Värdefaktorer för tomtmarken: Vatten och avlopp Typ av bebyggelse Närhet till strand

45 Taxering av hyreshus Värdefaktorer för hyreshuset: Lägenhetstyp Hyra
Ålder Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, kvm byggrätt Typ av bebyggelse

46 Taxering av industri Värdefaktorer för industribyggnaden:
Avkastningsberäkning Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsberäkning Återanskaffningskostnad Byggnadskategori Ortstyp Värdefaktorer för tomtmarken: Storlek, tomtareal kvm (eller i vissa fall byggrätt, kvm)

47 Taxering av täktmark Värdefaktorer för täktmarken: Årligt uttag, kbm
Väntetid Brytningstid

48 Taxering av kraft- verksbyggnad
Värdefaktorer för kraftverks- byggnaden: Vattenkraftverk Normalårsproduktion Utnyttjandetid Flerårsreglering Belägenhet Ålder Värmekraftverk Effekt Typ av värmekraftverk

49 Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Småhus och tomtmark:
Samma värdefaktorer som för småhus och tomtmark i övrigt Åkermark: Storlek Beskaffenhet Dränering Betesmark:

50 Taxering av lantbruk Värdefaktorer: Skogsmark: Storlek Bonitet Kostnad
Virkesförråd barrträd Virkesförråd lövträd Skogsimpediment: Ekonomibyggnad: Byggnadskategori Ålder Beskaffenhet