Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri AvkastningsmetodenAvkastningsmetoden ProduktionskostnadsmetodenProduktionskostnadsmetoden Två metoder tillämpas vid fastighetstaxering av industri.

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Metodvalet är reglerat i FTL Uppskattningsvis 80-90% av landets industribyggnader utgör produktions- eller lagerlokaler i ”normal” industri- produktion, d v s mer eller mindre ordinära byggnader. För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig. Avkastningsmetoden är en traditionell bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres- hus)

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnadsmetoden: Byggnader som har endast be- gränsad användbarhet för annat ändamål än för vilket de utnyttjas Bensinstationsbyggnader Byggnader med olämplig utform- ning för normal industriproduktion Byggnadskonstruktioner som inte har karaktär av hus

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktorer för industribygg- nad (och övrig byggnad): Avkastningsmetoden: Lokaltyp Storlek Ålder Standard Produktionskostnadsmetoden: Återanskaffningskostnad Ålder Byggnadskategori Ortstyp

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnads- metoden: Värdefaktorn Återanskaffnings- kostnad: Med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom en omräkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor skall bestämmas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap 6§ FTL)

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnads- metoden: Värdefaktorn Ålder: Åldern ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värde- ringsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderings- enheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (Hänvisning till 11 kap 4§ FTL)

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnads- metoden: Värdefaktorn Ålder: - Ombyggnadstillägg - ” regeln” Ombyggnad < 20 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Ombyggnad > 70 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Värdeår = Nybyggnadsår Värdeår = Ombyggnadsår

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnads- metoden: Värdefaktorn Byggnadskategori: Med byggnadskategori avses värderingsenhetens karaktär och konstruktion (11 kap 8§ FTL) Byggnads- Omfattning kategori 1 Oljeraffinaderier 2 Massa- och pappersbruk 3 Järn- och stålverk  Cement- och kalkindustrier 5 Spannmålssilor  Sågverk  Övrigt

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Produktionskostnads- metoden: Värdefaktorn Ortstyp: Ortstypen bestäms med hänsyn till värderingsenhetens läge i förhållande till tätort (11 kap 8§ FTL) Landets samtliga kommuner klassi- ficeras i ett antal ortstyper. Antalet ortstyper beror på kommunens attraktivitet för den aktuella bygg- nadskategorin Byggnadskategori 1- 6 Tre ortstyper Byggnadskategori 7 Fem ortstyper

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri IN-tabell – principskiss: Återstående Värdeår Ortstyp ekonomisk 123 livslängd_______________________________ < 5år ,08 0,05 0,02 ≥ 5 år ,12 0,08 0,04 ……………………………………… ,14 0,10 0,05 ………………………………………… ,24 0,17 0,10 ……………………………………… ,37 0,26 0,17 ………………………………………… 20000,49 0,36 0,23 ………………………………………… ,60 0,45 0,30

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Justering för säregna för- hållanden: Industribyggnad och övrig byggnad: - eftersatt underhåll - konstruktionsfel - överloppsbyggnader och rivnings- objekt - avvikande vakansgrad Tomtmark för industri - reservmark - lång väntetid inför exploatering - fördröjd/utdragen exploatering

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Något om reparationskostnaders- och förbättrings- kostnaders genomslagskraft i marknadsvärdet /Arne S Bedömt genomslag i marknadsvärdet, % Byggnadskategori 7 OrtstypTyp av åtgärd Akuta åtgärder 1)Ej akuta åtgärder 2)

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Justering för säregna för- hållanden: ” Taxeringsenheten ifråga är belägen i…………… kommun och har klassificerats som byggnads- kategori……… Kommunen ifråga tillhör härvid ortstyp…………. Med stöd av det värderingstekniska förberedelse- arbetet vid fastighetstaxeringen bedöms investe- ringar i industribyggnader därvid slå igenom i marknadsvärdet med cirka..……..... %. De redovisade kostnaderna bedöms därför med ledning av detta påverka marknadsvärdet med högst…… kkr. ”

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktorer för täktenheter: - Årligt uttag, kbm fast mått - Väntetid, år - Brytningstid, år För varje värdeområde och materialslag anvisas ett riktvärde i kr/kbm brytvärd fyndighet, t ex för materialslagen - Grus och sand - Berg - Lera - Kalksten - Granit - etc

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Exploateringsfaktor för täktenheter: Väntetid, år Brytnings-BrytningVäntetid, år tid, årpågår ,950,90,850,750,650, ,90,850,80,750,60, ,850,850,80,70,60, ,80,750,70,650,550,4 11-0,70,650,60,550,450,3 Brytningstid, år Brytning pågår

Arne Sundquist/Orsalheden Taxering av industri Värdefaktorer för elproduktions- enheter: Vattenkraftverk: - normalårsproduktion, kWh - utnyttjandetid - flerårsreglering - belägenhet - ålder Värmekraftverk/vindkraftverk: - effekt, kW - typ av kraftverk - ålder