Ortsprismetoder Baseras på marknadsanalyser av överlåtelser på jämförbara fastigheter. Informationen bygger alltid på överlåtelser på marknaden Facit finns på marknaden inte i fastigheten. Problem: Låg omsättning Jämförbarheten Tidsfaktorn

Ortsprismetoder Dilemma Stränga jämförelsekrav ger få köp Många köp ger sämre jämförbarhet Två grupper 1 Direkta ortprismetoder baserade på jämförelseköp. 2 Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltal.

Ortsprismetoder Steg vid direkta ortsprismetoder A Definiera och avgränsa en relevant marknad B Få fatt på jämförelseobjekt C Erhålla information om jämförelseobjekten D Bearbeta, analysera & tolka materialet, relatering och normering E Göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner F Göra slutgiltig värdebedömning och bedöma graden av osäkerhet.

Direkta ortsprismetoder Jämförs med Areametod Pris relaterat till arean Nettokapitaliseringsgrad Pris relaterat till driftsnetto Bruttokapitaliseringsmetod Pris relaterat till hyran Köpeskillingskofficient Pris relaterat till taxeringsvärde

Ortsprismetoder Areametoden: Pris per kvm Mätproblem Vilken area avses, är erhållna uppgifter korrekta? Jämförbarhet Standard, skick etc framgår oftast ej. Analys Pris 2,5mkr / boa 125 kvm = 20 000:- Tillämpning boa 140 kvm X 20 000:- = 2 800 000:-

Ortsprismetoder Nettokapitaliserings-/Direktavkastningsmetoden Baseras på framräknat normaliserat bedömt driftsnetto och relateras som driftnetto / pris = direktavkastning Mätproblem Hyresnivåer, typ av area, relevanta drifts- & underhållskostnader Analys driftnetto 500`/5mkr =direktavkastning 10% Tillämpning Bedömt driftnetto 1mkr/10% direktavkastning = 10 mkr marknadsvärde

Ortsprismetoder Bruttokapitaliseringsmetoden Innebär att man söker en multipel på bruttohyran i relation till betalt pris. Hur många gånger bruttohyran betalas på marknaden. Man erhåller en bruttokapitaliseringsfaktor. Mätproblem Veta faktiska och marknadsmässiga hyresnivåer, vakanser. Jämförbara typer av lokaler o.s.v Analys Pris 5 mkr/ Bruttohyra 800´ = 6,25 i bruttokapfaktor Tillämpning Bruttohyra 1,2 mkr x 6,25 = 7,5 mkr i marknadsvärde

Ortsprismetoder Köpeskillingskoefficientmetoden Betalda pris relateras till åsatt taxeringsvärde och vi får en kvot, köpeskillingskoefficienten. Tillämpningsproblem Relevans och aktualiteten i redovisade grunddata för fastighetstaxeringen beroende på korrekta eller inkorrekta deklarationsuppgifter, ny- & ombyggnader. Analys pris 2,5 mkr / taxvärde 1,75 mkr = 1,43 Tillämpning Taxvärde 2 mkr x 1,43 = 2,86 mkr i marknadsvärde

Ortsprismetoder Indirekta ortsprismetoder baserade på nyckeltalsmatriser Generella erfarenhetsbaserade nyckeltal används ofta istället för direkta ortsprisjämförelser. Metoden är enkel och snabb. För att metoden skall ha relevans krävs att man successivt byggt upp en erfarenhetsmatris med nyckeltal tex i form av pris/kvm eller direktavkastning. Datscha, Svefa m.fl. Den bakomliggande analysen bör beskrivas och ordentliga källhänvisningar presenteras. Varning för alltför schablonmässigt utnyttjande!

Ortsprismetoder Hög Läge S Sämsta Bästa T D C B A N 16000 19000 15000 14000 22000 R 20000 12000 13000 Låg 10000 Hyra / Kvm