Värderingsmetoder Värdepåverkande faktorer

En presentation över ämnet: "Värderingsmetoder Värdepåverkande faktorer"— Presentationens avskrift:

1 Värderingsmetoder Värdepåverkande faktorer
Direkt fastighetsanknutna faktorer (läge, omgivning, storlek, ålder, standard m m) Marknadsanknutna faktorer (marknadsaktörer, marknadsvillkor, förändringar i beståndet) Omvärldsanknutna faktorer (samhällsekonomiska o politiska faktorer) 12/24/2018

2 Värdering storhus Prispåverkande faktorer Läget
Fastighetsanknutna faktorer

3 Produktionskostnadsmetoden
Marknadsvärde Ortsprismetod Avkastningsmetod Produktionskostnadsmetoden

4 Ortsprismetoden Bedömningar görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. 12/24/2018

5 Avkastningsvärde ”Nuvärdet av förväntade avkastningar”
(Värde genom framtida nyttor) (Vad kan jag betala?) ”Information om likviditetskonsekvenser under en kalkylperiod”

6 Marknadssimulering Vem är sannolik köpare ?
Vilka användningsmöjligheter finns ? Vilka kalkyler gör köparen ? Vilken konkurrens finns på marknaden ?

7 Marknadssimulering Vem är sannolik köpare?

8 Marknadssimulering

9 Värdepåverkande faktorer
Hyror bostäder (bruksvärdehyra) lokaler (marknadshyra, internhyra) Vakans Räntebidrag Drift- och underhåll – driftsfördelar ? Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Belåning ? Belåningsmöjligheter

10 Värdering storhus Drift och underhållskostnader Fastighetsskötsel
Administration Uppvärmning El Vatten och avlopp Renhållning och sophantering Objektsskatter Försäkringar Övrigt

11 Kassaflödeskalkyl +Hyra -Vakans =Effektiv hyra -Drift -Underhåll
-Fastighetsskatt -Tomträttsavgäld =Driftnetto -Räntor -Amorteringar =Betalnetto +Räntebidrag

12 Kalkyl-data Kalkyl-längd (antal år) Inflation Direktavkastning
Kalkylränta

13 Kassaflödeskalkyl (Cash-flow)
Diskonteringsmodell ”analys av framtida betalningsflöden”

14 Investeringskalkyl - variabler
Grundinvestering Betalningsöverskott Bedömt restvärde Kalkylperiod Kalkylränta 12/24/2018

15 Avkastningsvärde

16 Kassaflödeskalkyler Fördelar Nackdelar
Möjlighet att göra likviditetsanalyser Möjlighet att analysera olika alternativ Hyra D & U Skatter Möjlighet att beakta belåning Nackdelar Kräver att rimliga antagande görs om hyror, drift & underhåll etc om 5 år (10 år) Hög känslighet för bedömning av olika faktorer Kräver stor erfarenhet av bedömaren Svåranalyserad

17 Kassaflödeskalkyl Direktavkastningskrav
avser driftnettot relaterat till fastighetens marknadsvärde. Det direktavkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde anpassas efter marknadsutvecklingen med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln

18 Kassaflödeskalkyl Aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Den nominella ränta som gäller på andrahands-marknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkyl-längden. Tillägget för risk: Generellt tillägg om 1-3 % Specifikt tillägg om 0-5 %

19 Normeringsmått Bruttokapitaliseringsfaktor (BKF=P/H)
Direktavkastning på tot kap (Pdt=f/P) Pris per kvadratmeter (P/kvm) Köpeskillingskoefficient (P/T) P=pris f=driftnetto T=taxeringsvärde

20 Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar
Direktavkastning på totalt kapital PDT=((H-D-U)/F)*100 Effektiv avkastning på totalt kapital PET=((H-D-U+dF)/F)*100 Direktavkastning på eget kapital PDE=((H-D-U-R-A)/F-L)*100 Effektiv avkastning på eget kapital PEE=((H-D-U-R+dF)/F-L)*100 12/24/2018

21 Värdering storhus Besiktning - förberedelse FDS-utdrag Registerkarta
Byggnadsritningar Detaljplan Underrättelse om fastighetstaxering Servitut, nyttjanderättsavtal m m Hyreslistor Lokalhyreskontrakt Drift- och underhållskostnader Ev lånebild Ev mätningar (radon, buller, fukt etc)

22 Värdering storhus Besiktning - på plats BYGGNAD Grundläggning Stomme
Fasad Yttertak Ledningar Värmeanläggning Planlösning (flexibilitet till framtida förändringar)