”Bra boende för seniorer” TROSA den 9 jan. 2017 SPF seniorerna Trosa Fredrik von Platen Arkitekt SAR/MSA Bostadssakkunnig SPF Seniorerna

VEM ÄR JAG? FD. ordf för Sveriges stadsarkitekter 1989- 2003 st.f. generaldirektör för Boverket Chef för Boverkets Stadsmiljöavd och efter 1997 dess Byggavd. Medverkat i ett flertal statliga utredningar och delegationer t.ex: Kretsloppsdelegationen 1993 – 1999 Sakkunnig eller expert i några PBL-utredningar på 1990-talet Byggkostnadsdelegationen 1997 - 2000 Tagit fram ”Mer trä i byggandet”, en svensk träbyggnadsstrategi Ds 2004:01 Expert i Utredningen om bostäder för äldre. SOU 2015:85 Boverkets byggkostnadsforum, BKF För närvarande SPFseniorernas bostadssakkunnige Ordf. Karlskrona Seniorhusförening

Bostadsbyggande, räntor, prisindex och KPI 1965 = 100 © Fredrik von Platen

Utveckling av prod.kostn. och hyror jmf. KPI

Utmaningarna i seniorbostadsfrågan Dålig tillgänglighet i Svenska bostadsstocken Nya tillgängliga bostäder för dyra Byggsektorn bygger för dem som får låna BTP har inte följt prisutvecklingen Unga seniorer en outnyttjad resurs Gamla seniorer kommer att bli ett ekonomiskt sänke för samhället – om inga åtgärder vidtas. Ensamhet är en hälsofråga

Seniorer, samhället och kommunen Att bygga fysiskt och ekonomiskt tillgängligt för seniorer är ett win-win projekt. T.ex. installera hiss i 3-4 vån. hus som tillhör kommunens bostadsbolag. Bygga bostäder som gynnar gemenskap Se till att butiker fixar lätt avhjälpta hinder, så att seniorer kan sköta sig själva på stan. 100 nya seniorbostäder genererar 60 radhus eller villor - centralt belägna - till barnfamiljer

Så här gjorde vi i Karlskrona. Det började med Karlskrona seniorhusförening Karlskrona Seniorhusförening är en utveckling av en diskussions-grupp ……. En samhällsvetenskaplig diskussionsgrupp om svensk demografi äldres boende och kostnaderna för framtida hemsjukvård …… till en förening för Framtidsboende och Bygg-och bogemenskap

Delegationen Hållbara Städer ut-nämnde oss till en Byggemenskap ”En bygg-gemenskap är en grupp av människor som i egen regi och utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och senare använder en byggnad” Utan spekulation!

Vi har idéerna, byggnadsprogrammet och de boende, Vad kan man vinna på det? JO - ni bygger det vi vill ha till rätt pris Och vi har boenden beredda att flytta in!

Detta huset var vårt första försök

www.seniorhus.se/ snart en reviderade version!

Vanligaste boendeformerna för äldre Seniorbostaden ganska ordinär bostad med hög tillgänglighet, speciellt i sov- och badrum. Gemensamhetslokal. Alla upplåtelseformer. Ålder? Trygghetsbostaden som seniorbostad + tillgång till personal och kök för daglig matberedning minst 65 år, hyresrätt och kooperativ hyresrätt, investeringsstöd.

Det är kämpigt för seniorer! Bostadstillägget har inte höjts sedan 2007 Pensionerna har urholkats Bostadskostnaderna har ökat Priset på nya bostäder har ökat med 40 % sedan 2007. ”Taket” borde höjas från 5090 till 7300 kr. Bankerna och bostadsbolagen är njugga ”Skuldkvotstaket” gör det svårt att låna och hyra

Ungefär så här funkar bostadstillägget SPFare! Vi måste informera om att BTP finns, det är inget bidrag! DET ÄR EN DEL AV SVENSKA PENSIONSSYTEMET – men det måste sökas.

BRA IDÈ! Punkthuset är lämpligt att göra senior- typhus av. 12 – 13000:- per kvm BOA

Prisökningen – ”ax-limpa” för 1 m2 BOA Självkostn. för totalentreprenören: 6000 – 8000 kr Grundlägg och markbehandl: 2000 - 4000 kr Vinst + risk= entreprenadpris : 13000 – 19000 kr Inkl. Moms 16000 – 23500 kr Tomtpris 2000 – 10000 kr Byggherrekostnad 3000 – 5000 kr S:a = Produktionskostnader 21000 – 39500 kr Boendekostnad hyresrätt/m2 år 1300 – 1900 kr eller Sålt till BRF Barskrapan 1 för 27000 – 48000 kr Boendekostnad bost.rätt/m2 år 900 – 1350 kr © Fredrik von Platen

Så här gjorde vi i Karlskrona Vårt andra hus

LOU-upphandling med poängsättning

I Karlskrona hyra 1440 kr/kvm/år inkl. varmgarage Produktionskostn: 24 200 kr Hyra:7400 kr för 2 rok. med garage

Seniorer kan ta egna initiativ? Gå ihop? - Bilda Byggemenskaper? Hamburg anvisar 20% av marken till byggemenskaper SOU 2015:85 förslår det. Gå ihop och bli sin egen byggherre? Seniorer kan klara det - med lite hjälp Inte minst från kommunen

Har ni läst denna broschyr?

Ta exemplet jag just visat Prod.kostn 24000 kr/kvm Hyran blev 1415 kr/kvm BOA , Drift o Underhåll, avskrivning 350 kr/kvm , år 1055 kr förräntar 24000 kr efter 4,4 % (2,1 %) Men om en byggemenskap tar hand om huset som förvaltas som en bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrätt - ägaremodellen) Hur blir då det ekonomiska utfallet?

Byggemenskapen anlitar en byggkonsult/sakkunnig Produktionskostn.(PK) ökar därför till 25000 kr/kvm Vad blir boendekostn. per kvm och år? 50% av PK belånas efter 2,7 % = 325 kr/år 30% av PK belånas som insats efter 2,4 % = 175 kr/år 20% av PK egen kontant insats värderas 0 – 150 kr/år Drift o Underhåll 275 kr/år ”Reparationsfond ” 35kr/år Boende kostn. Per kvm BOA och år 960kr/år

Några slutsatser Byggemenskap enligt det nyss beskrivna, det var så ”som HSB funkade på 1920- talet”. Det är inte kostnadseffektivt för konsumenten att köpa bostadsrätter av entreprenör-bygg-herrar (typ JM,NCC, PEAB Skanska m.fl.) Alla, inte bara seniorer bör kunna gå ihop Men, gör seniorer det, då blir det lönsamt för kommunen. Varför då??

om det i ett seniorhus ”frivilligt” flyttar in 33 st 65-plussare Om det är lönsamt för samhället att sätta in hiss i ett befintligt trapphus, därför att två äldre, under 25 år, kan senarelägga flytt till särskilt boende i 1,5 år … hur lönsamt är det inte då ? ….. om det i ett seniorhus ”frivilligt” flyttar in 33 st 65-plussare

Det är en besparing för kommunen på ca. 8-12 milj. kr Säg att flytten till särskilt boende för 11 av dessa, i vårt hus ”Växthuset”, skjuts upp i 1 – 2 år Det är en besparing för kommunen på ca. 8-12 milj. kr

Produktionskostnaderna måste minska

LÄGESPRISSÄTTNING Insats genomsnitt 33700 kr ÅRSAVGIFTEN 700 kr./ kvm BOA, lika för alla

Lägesberoende prissättning Avgift: 700 kr/ kvm. år

Kommunen har en nyckelroll Använd kommunens egna bolag, bygg KOMBOHUS eller motsvarande. Låt plan- och exploateringskontoren bli ett ser-vicekontor åt BYGGEMENSKAPER Oj! Men va ska EU då säga om konkurrensen? Ingen fara! - Så länge inte den privata byggsektorn kan förse svenska folket med bostäder som vi har råd att bo i, då måste kommunen göra sin plikt. Kommunen som koncern blir vinnare

SONDERA BILDA GRUPP SÄTT IGÅNG

SONDERA BILDA GRUPP SÄTT I GÅNG Bland vänner, pensionärsorg, föreningsliv hemvändare, arbetskollegor, 15 – 20 hushåll bör det vara, förklara stegen ni måsta gå igenom FINNS INTRESSE? Gå vidare! SONDERA Studiecirkel, studera litteratur, tidskrifter, arbets- pärm, kontakta kommunen, markanvisning, Bilda ekonomisk förening - tex. BRF, bestäm en INTRÄDESAVGIFT – minst 5000 kr. Spruta idéer men fortsätt kontakta banker, entreprenörer, ta hjälp av byggkonsulter som får föreläsa eller berätta hur bygge går till, vad är en BRF, upprätta en ARBETSPLAN GÅ VIDARE? BILDA GRUPP Konsultavtal, låna pengar till konsult, kravspec, budget/kalkyl, låt konsult översätt era idéer och spec till ”bygg –juridikprosa”, upprätta handlingar, sondera bland totalentreprenörer, bestäm er, entreprenören upprättar handlingar , ni tecknar avtal, efter 22 mån INFLYTTNING; så lätt är det …… INTE! SÄTT I GÅNG

Långsiktigt lönsamt för kommunen SPFseniorerna anser att det är nödvändigt med moraliskt stöd från kommunen; men det är Långsiktigt lönsamt för kommunen

Det är en besparing för sam-hället (kommunen) på ca. 8 milj. kr Men även vi seniorer vinner på det - nämligen många bra år i social gemenskap Säg att det för 11 av dessa per-soner, i Växthuset, flytten till särskilt boende skjuts upp i 1 – 2 år Det är en besparing för sam-hället (kommunen) på ca. 8 milj. kr TACK FÖR NI LYSSNADE