Storstugan 2.0 Informationsmöte 2017-03-13

Vad ska vi fatta beslut om? Värdet av byggrätten Inledning Historik Vad ska vi fatta beslut om? Värdet av byggrätten Vad räcker byggrätten till? Vad är en detaljplan? Juridiskriskanalys Tekniskriskanalys Hälsopåverkan Skattemässigriskanalys HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

historik Start planarbete 2017/18 Översiktsplan i Täby 2015-17 Stämma 2012 Ansökan planbesked 20113 Planbesked 2015 Översiktsplan i Täby 2015-17 Start planarbete 2017/18 Detaljplan klar 2021 Detaljplan laga kraft 2023 Bygglov 2023 Byggstart 2024 Garage klart 2026 Byggnation klar 2029 HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

historik hur såg det ut 2012 150-200 milj Intäkter FÖRDELAR Betalning av nya hissar och fönster Återbetalning av en stor del av föreningens lån – kostnaderna för föreningen minskar med över 20 procent (räntor och amortering) Alla lägenheter får en garageplats – värdeökning ca 300 kkr per lägenhet Trevligare boendemiljö med ny park på baksidan Intäkter 150-200 milj HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

historik Vad innebär projektet för oss? Byggnation av lägenheter på övre delen av parkeringen. Byggnation av några taklägenheter på befintlig byggnad. Utbyggnaden skulle kunna omfatta upp till 600 lägenheter och lokaler i botten våningarna. Nytt underjordiskt garage med plats för en bil per lägenhet Ingen försäljning av mark, alla nya lägenheter skall tillhöra Storstugan, Vi behåller kontrollen över vår mark. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

historik finns det ekonomiska risker ? RISKBEDÖMNING Inga ekonomiska risker att söka ny plan Endast en avgift till kommunen En eller flera exploatörer skall bära risken vid eventuell byggnation Föreningen skall inte ta någon ekonomisk risk vid försäljning eller projektering av nya bostäder i projektet Peab och Beskab har visat intresse för projektet. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

historik ekonomiska fördelar i projektet? Kalkyl Värde av upplåtelse av nya bostäder Antal ny boyta (m2) Värde per yta (m2) Summa 48000 12000 576 000 000 Kostnad för byggnation av garage under mark Kostnad per p-plats 275 000 Antal p-platser 1337 367 675 000 Ny Insats (Intäkt till Storstugan) 208 325 000 HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

ansökan planbesked HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

vad ska vi nu besluta om? Ska vi ingå en avsiktsförklaring för framtagande av detaljplan? ja eller nej HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

varför ska vi ta beslut om avsiktsförklaring Erhålla en eller flera samarbetspartner för att driva arbetet med framtagning av en detaljplan Vi kan få vederlagsfri hjälp i grovarbetet med framtagandet av ny detaljplan mot kommunen Erhåller erfarenheter för en detaljplan som underlättar byggnationen HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

vilka förpliktelser innebär avsiktsförklaringen Avsiktsförklaringen har en löptid om ett (1) år om gången Föreningen får inte under avtalstiden förhandla med andra aktörer för aktuellt/a kvarter Föreningen äger rätt att utan förpliktelser eller utgivande av ersättning säga upp avsiktsförklaringen vid avtalet slut Föreningen tar inte på sig någon risk i att ingå en avsiktsförklaring HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

påbyggnad storstugan plan 17 Styrelsen överväger att inte gå vidare i planerna med påbyggnad Storstugans tak. HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

vad kan byggrätten bli värd Låghus (4-7 vån) Höghus 16 000 kr per BTA ≈50 500 BTA 783 700 000 kr 10 500 kr per BTA ≈77 000 BTA 784 200 000 kr Totalt: 1 567 900 000 kr HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

eventuell fördelning av intäkterna Fördelning i föreningen Utdelning till medlemmarna Garage 750 platser x 400 000 kr (inkl. moms) = 300 000 000 kr Avbetalning av samtliga upptagna lån i föreningen = 180 000 000 kr Avgiftsfrihet för samtliga medlemmar i 10 år = 260 000 000 kr Totalt: 740 000 000 kr Kvarvarande del till utdelning = 827 900 000 kr 704 lgh i föreningen = 1 175 000 kr per lgh i snitt avgår 30 % kapitalskatt = 822 000 kr per lgh i snitt HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

byggrätten för garage HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

byggrätten för garage + lån HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

byggrätten för garage + lån + avgiftsfritt HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

byggrätten för garage + lån + avgiftsfritt + utdelning HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Vad innebär en ny detaljplan? ANSÖKNINGSPROCESS – TRE ÅR Ansökan Start och planbesked Programsamråd Samråd Samråds-redogörelse Granskning Antagande Ansökan om ny detaljplan görs av föreningen hos kommunen En ny detaljplan innebär rätt men ingen skyldighet att utnyttja byggrätten. Inget krav på byggnation vi bestämmer själva om det skall byggas eller inte i framtiden Ansökan om ny plan bekostas till största delen av kommunen/till viss del av sökande. Hur ser möjligheterna ut att få en ny plan för vår fastighet Föreningen har haft underhands kontakt med kommunen – kommunen är mycket positiv HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Vad är en detaljplan? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

genomförandetid Enligt uppgift från SSM vilket återspeglas i avsiktsförklaringen Garage 2 år Låghus & höghus 3 år Totalt ca 5 år HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Nya mot gamla Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller dam, buller HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Parkering under bygget Hur skall parkeringen lösas under byggnationen Hur mycket kommer garageplats att kosta (svar 0 kr/mån) HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Juridiskriskanalys Är en utökning av föreningen möjligt lagligen Är försäljning av en fastighet möjligt från en brf Vad händer vid obestånds hos byggaren vid försäljning av mark Vad händer vid obestånds hos byggaren vid utökning av storstugan Vad binder sig storstugan för om man ingår en avsiktsförklaring Hur länge är brf storstugan bunden och till vilka ekonomiska åtaganden Vilken inflytande har storstugan över processen för ny plan Vilken upplåtelse är att rekommendera mellan försäljning och utökning HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Teknisk riskanalys Går byggnationen tekniskt att genomföra? Är det möjligt att bygga ett garage utanför storstugan idag? Hur lång tid tar genomförandet? Hur motverkas skador på byggnaden? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Påverkan på människa och miljö Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller dam Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller vibration från sprängningar Hur är hälsopåverkan vid genomförande av byggnationer vad gäller buller Kan påverkan minimeras HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

Skattemässigriskanalys Kan föreningen bli oäkta vid intäkten från försäljningen? Kan parkeringshuset platser inbära skatteeffekter för boende? Vilken skatt blir det på utdelning från en brf? Vilken skatt blir det för brf när man säljer en fastighet i AB/FAB/EF idag? Vilken skatt får en förning betala för nya insatser i en utökad förening? Vad blir skatteeffekten om man inte tar ut någon avgift från boende? HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20

nästa informationsmöte 24 april 2017, kl. 1900, Täby salen i Tibble Kyrka (där nu är) Redovisning av tre oberoende riskanalyser Utifrån ett tekniskt perspektiv Utifrån ett ekonomiskt perspektiv Utifrån ett juridiskt perspektiv Och medverkan från exploatörer och arkitekter HSB BRF STORSTUGAN I TÄBY 2017-02-20