Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september.

En presentation över ämnet: "Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september."— Presentationens avskrift:

1 Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigt Förhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna 25 september 2012 Stockholm Tarja Karppinen Finanschef & Kicki Björklund VD

2 SigtunaHem Varumärke och Värdegrund
Kategori Ett bostadsföretag som erbjuder attraktiva hyresrätter i Sigtuna kommun Vision Sigtunahem skall ha Sveriges mest nöjda hyresgäster Position Värderingar Vi arbetar som ett lag Vi arbetar med ständiga förbättringar Vi bryr oss Vi håller våra löften Vi tror på dialog Vårt löfte? Boende med omtanke Vad kännetecknar det vi levererar? Enkelt Vänligt Aktivt Vad ska vi uppfattas vara bäst på? Engagerat värdskap 2

3 Största lyftet serviceindex medelstora företag 2011

4 Utgångspunkt Hur ser vårt fastighetsbestånd ut Teknisk status
Vad måste vi göra Vad kan och vill vi göra mer Kundstatus Vad vill hyresgästerna ha Ekonomisk status Hur ser företagets ekonomiska status ut Löpande ekonomi Fritt och bundet kapital Hur ser hyresgästernas ekonomi ut

5 Utmaning läget 2011 innan försäljning
Antal bostadslägenheter (3 000 byggda under miljonprogrammet) Stort ombyggnadsbehov Betydande teknisk skuld Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion

6 Tekniska skulden

7 Anpassning till familjestruktur SigtunaHem
Genomsnitt

8 Disponibel hushållsinkomst genomsnitt per år

9 Nuläge antal lägenheter per storlek
(9%) (1,5%)

10 Lägenhetsstorlek medelvärde samt minsta och största

11 Strategi när SigtunaHem bygga nytt
Anpassad lägenhetsfördelning och yteffektivitet baseras på: Befintligt utbud, statistik Efterfrågan, hämtas från statistik, intressekö och jämförbara projekt Betalningsförmåga, hämtas från boendeprofiler och statistik Lgh-storlek 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Fördelning 40% 30% 20% 10% Yteffektivitet Förslag 35 m2 47 m2 65 m2 80 m2 Hyra/mån (1 500 kr/m2/år) 4-5 tkr 5-6 tkr 7-8 tkr 10 tkr

12 Betryggande justerad soliditet

13 Snabb expansion påverkar ekonomin Motivet till försäljning.
Prognos visade ett nollresultat. 8 000 kkr sämre än budget, trots besparingar under året Detta trots att vi endast bygger om 180 lägenheter och att vi fick 4,35 % from 1 april på årsbasis 3,26% Vi behöver ekonomiska resurser möjliga finansieringskällor: Lån soliditeten sjunker är nu 17,0 % sjunker 2011 till ca 13% Hyresökning vi fick inte vad vi behövde Ägartillskott inte aktuellt Försäljning Det som återstår

14 Vad vann vi på försäljningen?
Vi fick resurser för att genomföra ombyggnaden: mini, midi, maxi i snabbare takt Vi fick resurser att renovera allmänna utrymmen och driftsystem Vi fick resurser att i större utsträckning tillmötesgå våra hyresgästers önskemål om bättre bostadsmiljö. Vi fick en partner i utvecklingen av ett Stort miljonprogramsområde med viss nybyggnad Vi kan fortsätta att bygga nya hyresrätter Vi får en jämnare åldersstruktur i vår fastighetsportfölj

15 Utmaning: stor nyproduktion och omfattande ombyggnad
Antal bostadslägenheter 4 400 varav byggda under miljonprogrammet. Vi har byggt om 310 (14 %) Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion Stort ombyggnadsbehov Betydande teknisk skuld NYCKELORD BOINFLYTANDE: Valfrihet Delaktighet

16 Avtal med hyresgästföreningen
Generellt avtal för hela ombyggnadsbeståndet Områdesspecifikt avtal Kvalitetsfaktorer bestäms utifrån Generell överenskommelse Områdesspecifika förutsättningar Visningslägenhet byggs Slutlig områdesförhandling Ombyggnad etappvis

17 Valfrihet : Mini – ”måste”åtgärder
Midi + nya köksluckor Maxi Nyrenoverad lägenhet Nya stammar Nytt badrum Ny el Ny ventilation

18 Först ut i nytt koncept - Tingvallavägen
Byggnadsår 1961 – 1962 481 Lägenheter (ca 40 lägenheter klara) Visningslägenheter med enkät Hyresförhandling Information Ombyggnadstid, 5 veckor per lägenhet Arbete pågår i 12 lägenheter samtidigt Byggtakt ca 90 lägenheter per år Fullt färdigt till sommaren 2015

19 Kommunikation under ombyggnaden
Områdesinformation inför varje etapp Personligt möte om så önskas Information innan flytten till Stugbyn Information innan återflytten till lägenheten Veckobrev i trapphus Avstängning av media aviseras i trapphusen Välkommen hem, Välkomstpaket

20 Evakuering till ”Stugbyn”

21 Underhåll: ”Måste”- pengen

22 Genomsnittligt målpris
Min Midi Maxi Underhåll Totalt per lägenhet, kkr 490 510 685 269 Snittyta m2 61 Total byggkostnad kr/m2 8 033 8 361 11 230 4 410 Andel som är investering kr/m2 3 623 3 951 6 820 Befintliga hyresgäster väljer fritt Vi vet inte fördelningen mellan alternativen Tilläggsisolering är redan utförd i Tingvalla

23 Ny månadshyra förhandlad
Nivåhöjning mini 2010 Mini kr/månad Midi kr/månad 1 125 Maxi kr/månad 1 150 1:a 33 kvm 3 997 4 086 2:a 55 kvm 5 668 5 794 3:a 64 kvm 6 443 6 586 3:a 70 kvm 6 801 6 952 3:a 75 kvm 7 099 7 257 4:a 77 kvm 7 517 7 684 Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån)

24 Ny månadshyra Område 6 Sätuna 3;183 Dalgatan 8-10, Södergatan 29 Stationsgatan 5 Mini kr/månad 1 000 kr/kvm relativt Midi kr/månad 1 148 kr/kvm relativt Maxi kr/månad 1 173 kr/kvm 1:a 24 kvm 3 076 3 531 3 608 1:a 41 kvm 3 977 4 566 4 665 2:a 58 kvm 5 197 5 966 6 096 3:a 69 kvm 5 992 6 879 7 029 3:a 71 kvm 6 098 7 001 7 154 4 1/2:a 86 kvm 7 238 8 306 8 493 Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkong samt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån) Gäller fr o m tom

25 Allt är inte investering?

26 Ombyggda lägenhet fördelad på standardnivå
22 flyttat av 210 6 Flyttat av 66