Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Allmänt om värdering: Syftet med värderingen Värdetidpunkt Datainsamling - marknadsanalys Besiktning Val av värderingsmetod –Ortsprismetod –Avkastningsmetod –(Produktionskostnadsmetod) Bestämning av marknadsvärdet Dokumentation

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Lån Köp/försäljning Intrång/Expropriation Fastighetsbeskattning Andra ändamål

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2008) Hösten Genomsnittlig värde- nivå under 2006 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner Marknaden Typ av hyreshus Storlek, ålder och standard hos byggnaden

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Tre metoder: Ortsprismetod Avkastningsmetod (Produktionskostnadsmetod)

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: Pris / kvm Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” Bruttokapitaliseringsfaktor Direktavkastningsprocent

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Pris per kvadratmeter: Fastig- AreaPris Pris/kvm het A B C D E F Medeltal:3 940

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A B C D E F Medeltal:3.1

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Avkastningsmetoder: Nettokapitalisering Räntabilitetsmodeller Diskonteringsmodeller Bruttokapitalisering

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto-Pris Direktavkast- het intäkt ningsprocent A B C D E F Medeltal:7.3

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = Σ + (H - D - U) R (1 + p) t (1 + p) n t = 1 n t V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader R= Restvärde n= Kalkylperiod t= Tidsvariabel p= Kalkylränta på totalt kapital, % n Diskonteringsmodell:

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden V = (H - D - U - Ba) p V = (H - D - U) p V= Fastighetsvärde H= Hyra D= Driftskostnader U= Underhållskostnader B= Byggnadsvärde a= Avskrivningsfaktor p= Kalkylränta, procent Räntabilitetsmodell:

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A B C D E F Medeltal:7.9

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) Driftskostnader Underhållskostnader Skatter Lån Översikts- och detaljplaner

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? Bruttohyra per år och kvm Bostäder Lokaler Bruttokapitaliseringsfaktor Bostäder Lokaler

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings- modell. Värdefaktorer - hyreshus Lägenhetstyp Bostäder Lokaler Hyra Bruksvärdehyra Marknadshyra Ålder

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Värdefaktorer - tomtmark för hyres- hus Storlek Kvm byggrätt ovan mark, BTA Bostäder Lokaler Typ av bebyggelse Bostäder Lokaler Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå-Värdeårsklass faktor 29 xx xx xx xx xx ,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: Nivå-Värdeårsklass faktor29 xx xx xx xx xx ,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på riktvärdeangivelser vid FFT04 (2002 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla Stan B 8, BR L 4, BR Norrmalmstorg B 7, BR L 4, BR Lund, centrum B 6, BR B-läge L 6, BR Åsele, glesbygd B 1,50 60BR L 1,50 40BR

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Exempel på hyresnivåer vid FFT04: (2002 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg < Lund, B-läge Åsele, glesbygd

Taxering av hyreshus Arne Sundquist/Orsalheden Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: Bostäder: Bruksvärdehyra Jämförelsehyra Genomsnittshyra Lokaler: Marknadsmässig hyra Marknadshyra Internhyra