Ff103A Moment Fastighetsmäklarlagen Allmänt om upplägget Litteraturen Tentainfo mm.

Moment Fastighetsmäklarlagen Mäklarens grundläggande funktion Mäklarens opartiskhet Uppdragsavtalet God fastighetsmäklarsed Mäklaren och jordabalksreglerna Mäklarens ersättning Plus övning!

Mäklarens grundläggande funktion Inledning Förmedling i Sverige och internationellt Reglerat yrke Mäklarens rättsliga ställning

Mäklarens uppdrag: förmedling (1 § FML) ”Med förmedling avses en fristående verksamhet (…) som har till syfte att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken han kan träffa avtal.” - Prop. 1983/84:16, s. 27 ”Detta är kärnan i mäklarens uppdrag, och det är huvudsakligen för det arbetet han får sin provision.” - Prop. 1994/95:14, s. 44

Mäklaren Säljaren Köparen

Historisk tillbakablick Mäklare känt yrke redan under medeltiden Montpellier Prato Brügge De medeltida mellanmännen Mäklare – reglerat yrke Värdshusvärdar Notarier – reglerat yrke

Svensk förmedlingsprocess I regel säljaren som uppsöker mäklaren och träffar ett uppdragsavtal med denne Mäklaren hittar spekulanter och (förhoppningsvis) en köpare bland dessa Mäklaren bistår parterna vid förhandlingarna Mäklaren upprättar juridiska dokument och övervakar kontraktsskrivningen

Den latinska notarien Frankrike, Italien, Benelux, Portugal, Spanien, Brasilien, Argentina, Mexico mm. Jurist i allmänhetens tjänst som: Ger juridisk rådgivning till alla parter Upprättar och bestyrker juridiska dokument Är obligatorisk i bl a fastighetsöverlåtelser

Utbredning av notariesystemet

Förmedlingsprocess i ”notarieländer” I regel säljaren som uppsöker mäklaren och träffar ett uppdragsavtal med denne Mäklaren hittar spekulanter och (förhoppningsvis) en köpare bland dessa Notarien bistår parterna vid förhandlingarna. Notarien upprättar juridiska dokument och övervakar kontraktsskrivningen. Notarien ger alla parter juridisk rådgivning.

Svenska fastighetsmäklare: kontakt och kontrakt Finna medkontrahent åt sin uppdragsgivare Förmedla information om objektet Kontrakt Bistå vid förhandlingarna Upprätta juridiska dokument Övervaka kontraktsskrivning/ge rådgivning

Reglerat yrke Utbildningskrav – 6 § FML Registreringsplikt - 5 § FML 120 hp enligt FMN:s specifikation Senast ändrat i december 2005 Registreringsplikt - 5 § FML Endast den som är registrerad fastighetsmäklare får utöva yrket

Reglerat yrke FML – fastighetsmäklarlagen (1995:400) MFL – marknadsföringslagen (1995:450) 18 kap HB – sysslomän Allmän civilrättslig lagstiftning

Reglerat yrke: branschens aktörer FMN = Fastighetsmäklarnämnden Tillsynsmyndighet För register över alla fastighetsmäklare Prövar anmälningar om misskötsel ARN = Allmänna Reklamationsnämnden Prövar civilrättsliga frågor mot mäklare Skadestånd, provision Inte bindande beslut!

Reglerat yrke: branschens aktörer Branschorganisationer Mäklarsamfundet (har AN) Fastighetsmäklarförbundet (har FRN) Blanda aldrig ihop dessa med myndigheterna!

Bärande tanke: konsumentskydd Explicit konsumentskydd 4 §: tvingande regler i konsumentförhållanden Implicit konsumentskydd Lagens ”anda” Registreringskrav Utbildningskrav God fastighetsmäklarsed

FML: Civilrätt resp. Offentlig rätt Reglerar rättigheter och skyldigheter mellan rättssubjekt ”Horisontella” rättsförhålladen Ex: AvtL, KöpL, HB Offentlig rätt Reglerar förhållandet mellan rättssubjekten och det allmänna (stat och kommun) ”Vertikala” förhållanden Ex: Förvaltningslagen, BrB, konkurrenslagen

FML: Civilrätt resp. Offentlig rätt Civilrättsliga regler Rättigheter och skyldigheter mellan parterna Exempel: 11 § - uppdragsavtalet 21 § - provision Sanktion: skadestånd 20 § Forum: allmän domstol Offentligrättsliga regler Krav från det allmänna på M Exempel: 6§ Utbildningskrav 12 § God FM-sed Sanktioner: varning och avregistrering 8 §, straff 10 § Forum: FMN, förvaltningsdomstol

Mäklarens (civil-)rättsliga ställning Mellanmän Fullmäktig Kommissionär Mäklare Bud Sysslomän 18 kap HB Advokat, mäklare, m fl.

Mäklaren ”Opartisk mellanman” 12 och 15 §§ FML Säljaren Köparen