V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona Bokslutskommuniké 21 januari 2004 Operaterrassen

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Disposition w Ett aktivt år w Caponas hotellmarknad w Bokslutskommuniké w Home w 2004

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P 2003, ett aktivt år w Resultat före skatt 134 MSEK w Resultat efter skatt 100 MSEK, 5,32 SEK/aktie w Bokfört värde MSEK, marknadsvärde MSEK w Projektvolym 73 MSEK w Utdelning 3,75 SEK, motsvarande 70% av resultatet efter skatt

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P 2003, ett aktivt år w Reavinster 22 MSEK w Likviditetshöjande åtgärder w Aktiekursen +23% w Attract 40 w Förvärv av Home w 2:a plats i tävlingen Årets Börsbolag

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Börskursutveckling, +23%

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Totalavkastning, +32%

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Ägarstruktur

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellens varumärken

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P C aponas hotellmarknad

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Vem bor på nordiska hotell?

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P RevPAR-utveckling Norden Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader, Sverige * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader, Norge Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader, Danmark Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknad, Finland Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Bokslutskommuniké w Resultat- & balansräkningar w Räntebindning w Nyckeltal w Känslighetsanalys w Marknadsvärdering

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Resultat före skatt 134 MSEK

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hyresintäkter 285 MSEK

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotelloperatörsverksamheten

Balansräkningar

Fastighetsbeståndet

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Räntebindningsstruktur

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Nyckeltal

Känslighetsanalys

Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet w Samtliga fastigheter har externvärderats w Bedömt marknadsvärde MSEK w Exklusive försäljningar om 127 MSEK avser förändringen valutaförändringar och minskade fastighetsvärden

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Home

Home w 19 hotellfastigheter, varav 16 i Sverige, två i Norge och en i Danmark w Förvärvas genom nyemission av 6,0 miljoner aktier w Passar väl in i Caponas mål och strategier w Påverkar Caponas nyckeltal positivt w Positiv respons från ägare och marknaden

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Motiv w Portföljen passar väl in i Caponas mål och strategier w Förbättrade nyckeltal och bibehållen finansiell stabilitet w Attraktiv portfölj som stärker och breddar Caponas nuvarande bestånd såväl geografiskt som avseende typ av fastigheter w Jämnare fördelning av varumärken

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Processen w Övergripande genomgång av Homes hotellfastigheter w Djupare analys av Home genom anlitande av Handelsbanken Capital Markets, Catella Corporate Finance, CB Richard Ellis, KPMG, Mannheimer Swartling Advokatbyrå m fl w Överenskommelse om förvärv av Home w Bolagsstämma för beslut om emission av nya aktier i Capona som vederlag för aktierna i Home

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Fastighetsvärdering w CB Richard Ellis w Caponas värderingsprinciper w Samtliga fastigheter i Capona och Home har värderats

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Bolagsvärdering w Oberoende värdering av fastigheter w Beräkning av substansvärden w Börsens värdering av Caponas fastigheter w Skillnader i kapitalstruktur, kostnader för central administration m m w Överenskommen köpeskilling för Home är 6,0 miljoner aktier eller 24,3 procent av Capona efter nyemission

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Fastighetsbeståndet w 19 hotellfastigheter, varav 16 i Sverige, två i Norge och en i Danmark w hotellrum w Uthyrbar area kvm w Merparten av beståndet beläget i centrala lägen i storstadsregioner och regionstäder w Hotellfastigheter i bra skick

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Fastighetsbeståndet w Choice Hotels hotelloperatör och varumärke i samtliga fastigheter w Marknadsvärde MSEK w Storstadsregioner 39% w Regionstäder 36% w Övriga orter 25% w Hyresintäkter proforma 1 okt sep MSEK, driftnetto 130 MSEK

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hyresavtalen w 18 hyresavtal med Choice Hotels w Löper ut under w Omsättningsbaserad hyra i kombination med minimihyra w Hotelloperatörerna har större ansvar för underhåll, vilket leder till lägre underhållskostnader

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona efter ett förvärv w Antal hotell ökar från 40 till 59 w Antal hotellrum ökar från till w Hyresintäkterna proforma ökar med 53% w Marknadsvärdet ökar från MSEK till MSEK w Choice Hotels blir näst största hotelldistributör w Capona stärker sin position som Nordens ledande hotellfastighetsbolag

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona efter ett förvärv

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona efter ett förvärv

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona efter ett förvärv

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Capona efter ett förvärv

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Nyckeltalen förbättras * Vid beaktande av 14% latent skatt

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Ägarstruktur

Sammanfattning w 6,0 miljoner nyemitterade aktier, motsvarande en ägarandel om 24,3% w 19 hotellfastigheter i gott skick och bra lägen w Marknadsvärde MSEK w Förvärv med 8% rabatt mot marknadsvärde och till en direktavkastning om 8,9% w Synlig soliditet 29% w Effekter på Caponas nyckeltal per aktie proforma: w Vinst +5,3%Kassaflöde +11,2%Substansvärde +4,8%* * Vid beaktande av 14% latent skatt

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Sammanfattning w Starkt varumärke, större riskspridning w Lämplig tidpunkt w Capona stärker sin position som Nordens ledande hotellfastighetsbolag w Bra affär för alla Caponas aktieägare

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P 2004

2004 – Ett spännande år w Fortsätta att utveckla fastighetsbeståndet w Integrera Home-beståndet w Scandic Hotel Kolding w Fortsatt aktiva i förvärvsdiskussioner

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P 2004 – Resultat i nivå med 2003 w Den allmänna konjunkturen förväntas vända uppåt under senare delen av 2004, vilket påverkar hotellkonjunkturen positivt w Resultatet efter finansnetto för helåret 2004 bedöms bli i nivå med motsvarande resultat för 2003, exklusive reavinster

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Frågor?

Bilaga w Nordiska hotellmarknaden w Grafer och tabeller w Caponas hotellmarknader w Tabeller w Kvartalsfördelade resultaträkningar

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Norden Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Norden, november oktober 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Sverige * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Sverige cirka hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Norge Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Norge cirka hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Danmark Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Danmark cirka 500 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Finland Valuta: SEK * nov okt 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Hotellmarknaden i Finland cirka 700 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader, november oktober 2003

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader i Sverige cirka 550 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader i Norge cirka 100 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknader i Danmark cirka 100 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Caponas hotellmarknad i Finland cirka 55 hotell

V Ä R D E S K A P A N D E V Ä R D S K A P Kvartalsfördelade resultaträkningar