Kurs Fastighetsvärdering-massvärdering LTH Arne Sundquist Allmänt om massvärdering Användningen av taxeringsvärden Marknadsvärde? Värderingsmetoder Acceptans i samhället Komplexitet hos modellerna Problem vid massvärdering

Definition av marknads-värde (1) Antal övelåtelser Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad

Definition av marknads-värde (2) Marknadsvärdet är det belopp för vilket en tillgång byter ägare vid värdetidpunkten mellan en villig säljare och en villig köpare inom armlängds avstånd från varann och efter adekvat marknadsföring varvid båda parter agerat förutsebart, heder-ligt och utan tvång (Ett försök till översättning av den engelska/internationella definitionen)

Värderingsmetoder (1) Ortsprismetoden Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Då man söker marknadsvärdet måste de två senare metoderna innehålla klara inslag av marknadsimulering

Värderingsmetoder (2) Pris = Värde = Kostnad

Värderingsmetoder (3) V= k0 + k1 * A + k2 * B + + k3 * C + k4 * D + k5 * E + + kn * Z etc där k0, k1, k2 - - kn = koeffi- cienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet

Värderingsmetoder (4) Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) utan indelning i värdeområden med indelning i värdeområden Två typer av värdefaktorer direkt fastighetsanknutna områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc)

Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer: A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden

Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel trans-formeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enk-lare funktioner) för att åstadkom-ma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad för-ståelse från dessa och medborgarna i allmänhet

Värderingsmetoder (7) Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss Procentuell andel av marknadsvär- det som förklaras av värderings- modellen 100 80 60 40 20 2 4 8 15 30 60 Antal parametrar i modellen

Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships”

Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets-registret Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm Transaktionsregister

Databaser Värdeområden Byggkostnader Fastighetsregister Hyresinformation Transaktionsregister Värdeområden Fastighets- taxerings- processen Byggkostnader Fastighetsregister

Problem vid massvärde-ring (1) Tidtabell Organisation Värderingsmodeller Transaktionsregister Datorstöd

Problem vid massvärde-ring (2) Kostnads- restriktioner Tidsrestriktioner Massvärdering Rättsliga restriktioner/rättssäkerhets- aspekter

Problem vid massvärde- ring (3) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Komplexitet

Problem vid massvärde- ring (4) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Optimum Acceptans Komplexitet

Problem vid massvärde- ring (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Marknads-värde Adminstrativa beslut/dekret Andra värde-begrepp

Värderingsnoggrannhet Problem vid massvärde- ring (6) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet

Värderingsnoggrannhet Problem vid massvärde- ring (7) Samband mellan värderingsnog- grannhet och kostnad för värde- ring - en principskiss Kostnad för värdering Acceptabel Värderingsnoggrannhet

Problem vid massvärde- ring (8) Var söka marknadsdata (priser, annan information)? Hur bygga upp ett transaktions- register? Vem? Var? Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? Vilka värderingsmodeller ? Vilken ambitionsnivå ? Datorstöd ? GIS ?

Problem vid massvärde- ring (9) Gränsdragning offentlighet vs personlig integritet Marknadsvärde vs andra värdebegrepp Komplexitet hos värderings-modeller m a p acceptans Komplexitet hos värderings-modeller m a p genomförbarhet Organisation Finansiering (Statlig eller kommunal fastighetsskatt)