Fastighetsvärdering, uppgift Tomträtten till Malmö Ritaren 1 © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsvärdering, uppgift Område: Kulladal Läge: - Bostäder B Kommersiellt C Industri C © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsvärdering, uppgift Syfte Värdekategori Värdetidpunkt © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson Värderingsunderlag Kopior av hyreskontrakt Utdrag ur fastighetsdataregistret Budget inklusive historiska utfall avseende driftskostnader Besiktning 22 februari kl 13 Bryggans marknadsmatris för hyres- och fastighetsmarknaden i Malmö 2012-12-31 Ortsprismaterial = Bryggans transaktionsanalyser av försålda kontors- och specialobjekt i Malmö fr o m 2010. © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsrättlig information Tomträttsavtal Planförhållanden Servitut/nyttjanderätter Gemensamhetsanläggningar/samfälligheter Anteckningar © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Ytor och hyresinbetalningar Kontorslokal 2 257 m2, uthyrd till Malmö kommun Kontorslokal 504 m2, uthyrd till Region Skåne Lager/förråd i källarplan 327 m2, outhyrd Uppgifter: Granska hyresavtalen och identifiera all information som krävs för att beräkna utgående hyra och hyrestillägg under återstående kontraktsperioder. Bedöma marknadshyra och tid för uthyrning av outhyrd lokal. © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Ytor och hyresinbetalningar Hyresgäst Löptid, t o m Bashyra Index Andel, basindex F-skatt, andel Tillägg, drift 2013 Malmö kn 2016-08-31 2 151 kkr 100 %, 305,57 73,1 % 520 kkr Region Skåne 2013-12-31 580 kkr* + 3 %/år fr o m 2013 - 116 kkr * Hyra 2013 = 580 x 1,03 = 597,4 kkr © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson Drift och underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftskostnader Reparation och löpande underhåll Administration Periodiskt underhåll © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Taxeringsvärde, fastighetsskatt Förberäknat taxeringsvärde 2013 Mark: 3 095 000 kr Byggnad: 12 200 000 kr Totalt: 15 295 000 kr Fastighetsskatt: 1 % av taxeringsvärdet = 152 950 kr © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Antaganden, kassaflöde Kalkylperiod Inflation Hyresutveckling, marknadshyror Kostnadsutveckling, drift- och underhåll Vakans/hyresrisk © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Antaganden, avkastningsvärde Direktavkastningskrav (exit yield) Kalkylränta Gordons formel (baklänges): Kalkylränta = Direktavkastning +/- värdeförändring(driftnettoförändring) © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Marknadsanalys (ortspris) Nyckeltal ur transaktionsanalyser kr/m2 bruksarea Bruttokapitaliseringsfaktor (köpeskilling/hyra) K/T (köpeskilling/taxeringsvärde) Direktavkastningskrav (nettokapitaliseringsprocent) Driftnetto / köpeskilling (%) © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson Lathund (fusk) © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsvärdering, uppgift Bedöm värderingsobjektet marknadsvärde per 2013-01-01 med hjälp av kassaflödesmetod (Datcha) och motivera Era antaganden om: Hyresnivå och hyresutveckling Normaliserade utbetalningar för drift- och underhåll Direktavkastningskrav (exit yield) Kalkylränta © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsvärdering, uppgift © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson

Fastighetsvärdering, uppgift © MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB Peter Samuelsson