SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan

Reala huspriser

De nordiska länderna

Regional spridning och samvariation

Några gemensamma drag Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder Tätorter växer och mark blir en allt knappare resurs. Huspriser rör sig i cykler Prisutvecklingen är förutsägbar Men kanske inte totalavkastningen Huspriser samvarierar Mellan regioner i samma land Mellan olika länder Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner

Två marknader i en Marknaden för hus (tillgångsmarknad) Avkastning = kapitalkostnad. Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring. Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt. Direktavkastning = brukarkostnad Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris Marknaden för boendetjänster Utbud = efterfrågan Priset (hyran) beror på Efterfrågan Brukarkostnaden Inkomst Befolkningsutveckling Utbud Produktionskostnader

Direktavkastning (hyresindex/småhusprisindex) Brukarkostnad (baserad på femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation)

Tillgångsmarknaden Direktavkastningen har fallit i takt med brukarkostnaden, men kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av Ökade lånemöjligheter Amorteringsfria lån Valfri räntebindingstid förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag). fastighetsskatten har sänkts värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran. Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .

Marknaden för boendetjänster Hyresnivån och boendekostnaden i egna hem har stigit mer än priser i allmänhet. Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning. Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen? Bristande konkurrens i byggsektorn?

Huspris/produktionskostnad (”Tobins Q”) och bostadsinvesteringar, index

Sammantaget Dagens värdering inte orimlig givet låga långa realräntor lågt byggande förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande Men om (när) byggande kommer igång och realräntorna stiger finns det utrymme för prisfall.