Bostadsbyggande handlar om finansiering Sveriges Arkitekter 15-02-11

Varför byggs det så få bostäder? Felaktig problembeskrivning Avsaknad av ekonomisk/ finansiell analys Bristande förståelse av historiska samband 2018-09-20

Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

Stort fokus på utbudet Planprocessen Kommunernas markberedskap Tekniska särkrav (miljö- och energi) Kommunernas handläggningstider Ökad industrialisering Bullerregler 2018-09-20

20.09.2018

20.09.2018

20.09.2018

20.09.2018

20.09.2018

20.09.2018

20.09.2018

”Bokrisen har en tydlig bostadssocial dimension ”Bokrisen har en tydlig bostadssocial dimension. Det är efterfrågan, inte utbudet som är huvudproblemet”

Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

Nya bostäder måste finansieras 2km-radien Svaga hushållens tillgång till EK Lånerestriktioner 300” lgh Finansieringsbehov ca 1000 mdr SEK Insatser 750 mdr Bank (LiF) 250 mdr ------------------------------- Privatlån 525 mdr EK (privat) 225 mdr - Finns real efterfrågan i svaga lägen? - Hur påverkas skuldsättningen? - Hur påverkas byggandet av lånebegränsningar? 2018-09-20

Marknaden +65 Unga vuxna 70% av hushållens förmögenheter 80% saknar helt kapital 2018-09-20

… och påverkan på efterfrågan ”Flyttskatt”, ROT Kapital blir inlåst Flyttkedjor havererar Tryck på succession i centrala lägen Prisspiral Brist på mark i A-lägen ”Dubbla lås” Tryck på minsta lgh. +60 Unga vuxna Bolånetak 2018-09-20

Stor variation i byggandet över tid. Varför?

Variationen i bostadsbyggande förklaras av hushållens finansiella styrka, räntan och byggkostnaderna

Rekordhögt sparande. Svenska hushållen har en stor börsexponering i sitt sparande Källa: SCB och Evidens

Vad krävs för att nå målen? De nya politiska målen knappast realistiska Scenario Antagande om finansiellt netto, real tillväxt per år Byggande av lägenheter flerbostadshus Långsiktig trend 7 111 000 För att nå målet 14 155 000 Scenario Antagande om finansiellt netto, real tillväxt per år Antagande om sysselsättning i Stockholmsregionen, tillväxt per år Byggande av lägenheter flerbostadshus Långsiktig trend 7 1,5 32 500 För att nå målet 35 6 49 000

Bostadsbyggande enligt politiska mål innebär att skuldkvoten inte faller – ökat byggande av HR ett alternativ?

Kan fler hyresrätter kompensera bortfallet av ägda bostäder? 2018-09-20

Skatt på realisationsvinst och ”evig” skatt på uppskovsbeloppet ROT Bolånetak Tvångsamorteringar (på nominellt belopp) = Minskad flyttbenägenhet Högre inträdesbarriärer för resurssvaga 2018-09-20

Tuffare krav för developers Krav på mer eget kapital Fullgörandegarantier innebär…. Stramare finansiella regelverk Regler för antal osålda/ pågående produktion 2018-09-20

”Tillgången till kapital är bostadsbyggandet blodomlopp ”Tillgången till kapital är bostadsbyggandet blodomlopp. Stryps flödet dör patienten.”

Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren – avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder

Sämre finansieringsvillkor för produktion av hyresbostäder gör att borätter dominerar – eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad 1 250 1 625 988 Varav eget kapital 750 375 Varav lånat kapital 875 613 Drift och underhåll 350 Total boendeutgift 1 600 1 975 1 338

Högt byggande av (”billiga”) hyresrätter förutsätter omfattande subventioner 2018-09-20

Stora förändringar av allmännyttans villkor Fram till 1993: Schablonbeskattning Gynnsamma finansieringsvillkor Undantag för uttagsskatt på förvaltningspersonal Allbolagen 2010: Varje projekt underkastas marknadsmässigt avkastningskrav Förbjudet att subventionera produktionen via lägre avkastningskrav 2018-09-20

Slutsatser Finansiellt relaterad verksamhet Hushållens efterfrågan avgörande Tillgång till kapital – helt avgörande Banksektorn är motorn … annars måste staten åter in på banan 2018-09-20

Åtgärder Stödja ”unga vuxna” och resurssvaga att bygga upp EK Frigöra kapital i beståndet Locka kapital till investeringar i HR Särskilda åtgärder för svaga grupper Subventionerat bosparande ”Startlån” (norska modellen) Spar- och amorteringskultur Ersätta ”flyttskatt” med kom. Fastighetsskatt Hyressystemet Bostadsbidrag Micro social housing Ny ”social” aktör..? 2018-09-20

”Vi tillsätter en utredning”