Bostadshyra och lokalhyra 2018-09-17

Grundregler JB 12 kap ”hyreslagen” är tvingande till hyresgästens förmån Avtalslagen är tillämplig Besittningsskyddet utmärkande för svensk hyresrätt 2018-09-17

Lagstiftningen JB 12:1 5st Tvingande och dispositiva regler finns De tvingande reglerna är tvingande till hyresgästens förmån Exempel: 12:15 2018-09-17

Hyresavtalet Avtalslagen tillämplig vid tecknande av hyresavtal Formkrav – JB 12:2 ”om HV eller HG begär det” Ingen skillnad mellan bostadshyra och lokalhyra 2018-09-17

Kort om besittningsskyddet JB 12 kap = skyddslagstiftning Vad innebär besittningsskydd? Uppsägning kan inte ske hur som helst Rätt till förlängning av avtalet (bostäder) eller skadestånd (lokaler) finns såvida inte särskilda omständigheter föreligger Intresseavvägning sker 2018-09-17

Bostadshyra Hyrestider – bestämd tid eller tills vidare (obestämd tid) – 12:3 Glöm inte maxtiderna i 7:5 Uppsägning – 12:3 och 12:4 Skilj mellan hyrestid och hyresförhållande 2018-09-17

Bostadshyra, forts Hyressättning – 12:55 Skälig hyra = bruksvärdeshyra Jämförelse med likvärdiga lägenheter i de allmännyttiga bostadsföretagen sker 2018-09-17

Besittningsskyddet Ett ”direkt” skydd Grundförutsättningar; 12:45 Vid andrahandsuthyrning Vid hyra av möblerat rum/fritidshus Vid hyra av del av HV:s bostad Om avtalet är förverkat 12:42; HG:s kontraktsbrott Väsentlighetskrav finns Måste åberopas inom viss tid Rättelser 2018-09-17

Besittningsskyddsbrytande grunder Saklig grund för uppsägning 12:46; bland annat HG:s kontraktsbrott Rivning, större ombyggnad generalklausulen Får ej vara oskäligt mot HG 2018-09-17

Besittningsskydd, forts Särskilt om rivning/ombyggnad Särskilt om kontraktsbrotten Två sätt hantera samma fråga 2018-09-17

Generalklausulen Övriga uppsägningsgrunder Måste föreligga sakliga skäl HV:s sakliga skäl vägs mot HG:s behov av att behålla lägenheten Tolka alltid generalklausulen restriktivt 2018-09-17

Lokalhyra Hyrestiderna: oftast på bestämd tid (långa avtal) Hyressättningen: marknadshyra Uppsägningen Uppsägningstid oftast 9 månader Uppsägning sker för Avflyttning Villkorsändring Automatisk förlängning vid utebliven eller felaktig uppsägning 2018-09-17

Besittningsskyddet Ett ”indirekt” skydd = skadestånd Samma system som vid bostadshyra, dock andra regler Grundförutsättningarna: 12:56 Besittningsskyddsbrytande grunderna: 12:57, 12:57(a) Vid uppsägning för avflyttning Vid uppsägning för villkorsändring 2018-09-17