Fastighet som kreditsäkerhet Fastighetspant Fastighet som kreditsäkerhet

Antalet fastigheter m.m. i Sverige Det finns i fastighetsregistrets allmänna del per den 31 december 2017, 3 295 181 fastigheter, 119 816 samfälligheter och 99 475 gemensamhetsanläggningar, 1 452 488 rättigheter, 506 050 planer och andra markreglerande bestämmelser samt 53 117 fastigheter upplåtna med tomträtt. Det finns 2 145 s.k. 3D-objekt. 2017 nybildades 15 647 fastigheter varav 11 890 är avsedda för småhus 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Antalet svenskar och bostäder i Sverige I Sverige bor något över 10 miljarder människor Ca 4 795 000 lägenheter varav ca 2 424 000 i flerbostadshus, ca 2 053 000 i småhus, ca 239 000 i specialbostäder och 78 937 i övriga hus. Flerbostadshus Ca 1 461 000 hyresrätter Ca 963 000 bostadsrätter och 26 000 bostadsrättsföreningar Ca 1 200 ägarlägenheter 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Försäljning av fastigheter m.m. Ca 50 000 småhus säljs varje år för ca 146 miljarder kr Ca 10 000 fritidshus säljs för ca 19 miljarder kr Under 2017 har 101 000 fastighetsöverlåtelser registrerats hos inskrivningsmyndigheten till ett värde om 309 miljarder kr Ca 100 000 bostadsrättslägenheter säljs för ca 216 miljarder kr 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) år 2017 uppgår till 4 604 miljarder kr Sveriges statsskuld uppgår f. n. till 1 239 miljarder kr vilket motsvarar ca 27 procent av BNP vilket i en internationell jämförelse är mycket lågt Uttagna inteckningar i fast egendom år 2017 uppgår till 5 184 miljarder kr. Hela detta belopp utgör dock inte säkerhet för lån. Inteckningar eller del av inteckningar som inte är belånade utgör s.k. ägarhypotek enligt 6:9 JB Sveriges befolkning har i en internationell jämförelse en högt skuldsättning 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Bostadsfinansiering m.m. En bostad representerar ofta ett stort värde som sällan enbart kan finansieras med eget kapital utan kräver finansiering genom utomstående, kreditgivning Statlig eller privat kreditgivning Bostadsbyggande och boende har tidigare haft betydande statligt stöd 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts Det statliga stödet har minskat efter den statsfinansiella kris som Sverige genomled under 1990-talet Bostadsbyggande och boende har tidigare varit ett prioriterat område inom politiken. Det har funnit ett Bostadsdepartement (1974 – 1991), ett ämbetsverk Bostadsstyrelsen (1918 – 1988) Boverket (Karlskrona), en sammanslagning 1988 av Bostadsstyrelsen och Statens Planverk 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Boverket är en myndighet för samhällsplanering, stadsutveckling, byggande och boende Boverket ger ut olika regelverk och handböcker, som är mer eller mindre tvingande, kallade Boverkets byggregler, förkortat BBR) Senare tid uppkommit krav om att staten och kommun bör ta ett större ansvar för bostadsbyggandet beroende på den bostadsbrist som finns på många orter. Det finns behov att bygga ca 700 000 bostäder på tio år 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts Fr.o.m. hösten 2017 har småhus- och bostadsrättspriserna i Sverige stabiliserats. I vissa delar av landet har priserna gått ned. Vissa småhus och bostadsrättslägenheter kan t.o.m. vara svåra att sälja. Detta gäller särskilt nyproducerade, dyrare bostadsrätter. Personer som träffat förhandsavtal om att köpa bostadsrättslägenhet försöker komma ur avtalen 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Fastighetskris - värdet på fastigheter sjunker Fastighetskris kan leda till bankkris som kan leda till finanskris Sänkta fastightsvärden medför att bankerna gör kreditförluster vilken kan äventyra bankernas ekonomi vilken kan leda till staten måste rädda bankerna från konkurs Bankkriser i Sverige 1668 Stockholms Banco (Palmstruchska banken), (uttagsanstormning), 1879 (lågkonjunktur), 1922-23 (lågkonjunktur och deflation) och 1990–1994 (fastighetskris) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Den statsfinansiella krisen i Sverige, under 1990-talet En fastighetskris inträffade som innebar en halvering av värdet på fastigheter vilket ledde till en bankkris och att vissa banker förstatligades vilket bidrog till en statsfinansiell kris som ledde till att BNP sjönk under flera år, till höga räntor, att den svenska valutan försvagades och statsskulden ökade dramatiskt Vad kommer att hända med fastighetspriserna i Sverige? Har Sverige en ”fastighetsbubbla”? Riksdagen har beslutat om amorteringskrav för nya lån. Vad kommer att hända med fastighets- och bostadsrättspriserna? 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Panträtt i fast egendom Fast egendom har kunnat pantsättas sedan i vart fall medeltiden (landskapslagarna) Ursprungligen en form av villkorat köp (förfallpant). En annan form av pantsättningen var brukspant. Detta kom ett ersättas av en panträtt utan besittning av fastigheten (hypotekarisk panträtt) Det moderna fastighetspantsystemet utvecklas i och med 1875 års inteckningsförordning 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Ett fastighetspantsystem bygger på Fungerande inskrivningsväsende – registrering av fastigheter, inteckningar, inskrivningar m.m. (JB) Förmånsrättsordning – fordringars olika prioritet (FmL) Utsökningsordning – exekutiv försäljning av fastigheter (UB) Panträtt medför särskild förmånsrätt enligt 6 § FmL 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Panträttens betydelse Fastighetspant har stor samhällsekonomisk betydelse Lämplig säkerhetsform Fastigheter är trögrörliga Fastigheters värden är relativt stabila, dock ibland fastighetskriser med sänkta priser Ägaren kan använda fastigheten trots pantsättningen – hypotekarisk pant 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Panträttens betydelse forts. Förhållandevist enkelt att ta ut pant och pantsätta en fastighet Förhållandevist enkelt att realisera (försälja exekutivt) en pantsatt fastighet Sverige har ett mycket väl fungerande inskrivningsväsende, tillförlitligt och snabbt 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Alternativ till fastighetspant Säkerhetsöverlåtelse (överlåtelse som egentligen är pantsättning), rätten att återköpa gäller dock under högst två år, se 4:4 1 st JB (svävarklausul) Sale and lease back (köpeavtal, hyresavtal och optionsavtal) Rätten att återköpa fastigheten gäller dock under högst två år, se 4:4 1 st JB (svävarklausul). Ett bolag (aktie-, handels- eller aktiebolag) förvärvar fastigheten. Bolaget utgör lös egendom. Reglerna om försäljning och pantsättning av lös egendom blir tillämpliga. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Panträtt till fast egendom Hypotekarisk panträtt Ett system som löser behovet ”att kunna pantsätta med bibehållet utnyttjande” – jfr byggnad på ofri grund och lösning för sådan byggnad) Pantsätta ”i första hand” och till flera är möjligt 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Fastighetsregistret Inskrivning i fastighetsregistret inskrivningsdel? 19:2 JB Lagfart, 20 kap JB – anteckning av ett fastighetsförvärv Inteckning, 22 kap JB – anteckning om ett penningbelopp Annan inskrivning (tomträtt, annan nyttjanderätt än tomträtt, servitut och elektrisk kraft), 21 och 23 kap JB Inskrivning om förklaring av tillbehör till fastighet, 24 kap JB Anteckningsärenden enligt 19:29 – 30 JB 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Inteckning - pantbrev Inteckning utgör en inskrivning av ett penningbelopp i en fastighet som noteras i fastighetsregistrets inskrivningsdel Pantbrev - bevis om inteckning Ansökan om pantbrev, kan ske skriftligt eller elektroniskt, 19:10, 10 a JB Före 1972, skuldebrev med inteckningsmedgivande, 11 § 3 st, 26 § 2 st SkbL (inteckningsrevers - omslagsrevers) Skriftligt pantbrev - datapantbrev, 22:5 a JB Datapantbrev är numera helt dominerande 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Gravationsbevis Fastighetsbevis gäller som gravationsbevis. 3 – 6 §§ kungörelsen (1974:1063) om fastighetsbevis m.m. Lag (1994:448) om pantbrevsregister Lantmäterimyndigheten för register över sådana inteckningar där det inte har utfärdats skriftligt pantbrev, s.k. datapantbrev. Endast den som fått särskilt tillstånd får registreras som panträttshavare Direktåtkomst till fastighetsregistret, 7 och 7 a §§ lagen om pantbrevsregister 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Inteckning 19 kap och 22 kap JB Ansöka hos inskrivningsmyndigheten (19:3 JB), Var skall inskrivning sker? Den inskrivningsmyndighet under vilken fastigheten är belägen. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Vad kan intecknas? 22:2 3 st JB Ansökan om inteckning får inte avse del av fastighet utan måst avse en hel fastighet (registerfastighet). Inteckning får även avse flera fastigheter gemensamt endast om dessa ägs av samma person och ligger inom samma inskrivningskontors verksamhetsområde. En ansökan som avser en fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste avse samma fasta egendom som inteckningen och får inte också avse en fastighet som inte svarar för inteckningen. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts Inteckning gäller valfritt belopp i kr eller viss utländsk valuta, 22:2 st JB. Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet Stämpelskatten vid inteckning (24 §) är 2 procent på inteckningens belopp som beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. Expeditionsavgiften är 375 kr 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Inskrivningsdag, 19:6 JB – styr prioritet, 17:6 JB Varje vardag är inskrivningsdag, dock inte midsommarafton, julafton och nyårsafton. Inskrivningsdagen avslutas kl 12.00. Fastighetsägaren ansöker – fiktion = ägare är den som senast sökt lagfart (22:1 JB) – Varför denna regel? 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Hur rangordnas olika rättigheter? 17:6 JB Efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökes. Inteckningar som sökes på samma inskrivningsdag ger lika rätt. I förhållande till nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av rättigheten sökes. Inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger företräde framför inteckning som sökes på samma inskrivningsdag. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Gemensam inteckning – gäller i flera fastigheter Gemensam inteckning kan uppkomma Ansökan av fastigheternas ägare (samma person) 22:2 3 st JB Utsträckning, 22:7 JB Avstyckning och klyvning, 10 - 11 kap FbL 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Gemensamma inteckningar, 22: 2 3 st JB Varför? För att ett ”mervärde” skapas Exempelvis jordbrukets rationalisering eller företag som är i behov av utökat utrymme för sin produktion Ansvaret i förhållande till innehavare av pantbrev fördelas i relation till fastigheternas värde, 6:10 och 11 JB 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Grundläggande principer bakom - 22:2 3 st JB Helhetsprincipen Jfr sämjedelning (Ej viss kvotdel eller visst område) Homogenitetsprincipen Enkelhet; en eller flera fastigheter spelar i princip ingen roll Regionalitetsprincipen (förenklar för inskrivningsmyndigheten) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Äldre inteckningar är fortfarande giltiga oavsett inteckningsförhållande. Vid delning eller försäljning av en fastighet kan med nyss nämnda principer icke-förenliga inteckningsförhållanden uppkomma. En inteckningsåtgärd enligt 19 kap JB kan rätta till det icke önskvärda inteckningsförhållanden 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Gemensam inteckning – gäller i flera fastigheter Täby Hästen 4 Hästen 5 Pantbrev 200 000 kr gäller enbart i Hästen4 Nyttjanderätt Pantbrev 300 000 kr som gäller i båda fastigheterna Pantbrev 800 000 kr som gäller i båda fastigheterna Servitut 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Inskrivningsmyndigheten utfärdar ett bevis om inteckning, pantbrev, 22:5 a JB, papperspantbrev eller datapantbrev Avslagsgrund får inte finnas – 22:3 JB Exv. nyssnämnda principer, inskriven tomträtt, konkurs m.m. Kan tomträtt intecknas? Ja, 22:15 JB (ej gemensam inteckning) Vilandegrund får inte finnas – 22:4 JB Exv. rättegång om hävning pågår, tillstånd från sambo saknas m.m. Dvs. väntar på att ”hindret upphör” 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Pantsättning När inteckning har beviljats enligt 22 kap JB och fastighetsägaren har pantbrevet ”i sin hand” kan han eller on pantsätta fastigheten. Detta regleras i 6 kap. JB Papperspantbrev, tradition, 6:2 1 st JB Datapantbrev, registrering i pantbrevsregistret, 6:2 2 st JB Vissa institutioner som fått tillstånd kan registreras som panthavare, 14 § lag om pantbrevsregister 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Panträtt till fast egendom – översikt (vissa ”byggstenar”) Pantsättningen 6:2 JB – koppla samman fordran och rättighet (beloppsmässig del av fastigheten) Panträttens värde 6:3 JB (pantbrevets belopp jämte tillägg) Rangordna panträtter och andra rättigheter, 17:6 JB (kan resultera i en sakägarförteckning enligt 12:24 – 37 UB) Gemensamma inteckningar – ansvar 6:10 och 6:11 JB Förändring av inteckningsansvaret 22 kap JB 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Fordran och pantbrev 6:2 JB kopplar ihop fordran och pantbrev Inteckningen finns noterad i fastighetsregistret, 22:2 JB Pantbrev (ex.vis 100 000 kr). 6:3 JB utgör ramen för pantbrevet i förhållande till fastigheten Fordran där pantbrevet utgör säkerhet, 6:2 JB (låntagare och långivare, även tredjemanspant) Realisera panten 12 kap UB, dvs. tvinga fram betalning 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Traditionsrekvisitet vid papperspant-brev – 6:2 JB Pantsättare (gäldenär) panthavare (borgenär) Avskuren rådighet för pantsättaren eller ensam besittning för panthavaren? Förarbetena till JB har krav på tradition, dock NJA 1996 s. 52, rådighetsavskärande vid pantsättning av skuldebrev NJA 1983 s. 103 – pantbrev av misstag återlämas – borgenären måste återkräva pantbrevet utan oskäligt dröjsmål 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Ägarrekvisitet för pantsättning– 6:2 JB Verklig civilrättslig ägare (jfr 22:1 JB, ansökan om inteckning, senast sökt lagfart) Samägare – samtliga ägare ska pantsätta Återpantsättning av pantbrev är inte tillåten. Panthavaren kan dock överlåta fordran och panten. Godtrosregler – 6:7, 6:7a, 18:2 JB (återkommer till) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Fordringsrekvisitet – 6:2 JB Befintlig – muntlig eller skriftlig fordran, kan innefatta biförpliktelser som räntor och indrivningskostnader Framtida – täcks ej såvida inte av s.k. generell pantförskrivning. Fordringsrekvisitet är uppfyllt först när en fordran uppkommer 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Villkorlig = räknas som befintlig Fordringsrekvisitet är omedelbart uppfyllt – exempelvis garantiförpliktelse Löpande – exempelvis checkräkningskredit, byggnadskreditiv – viss kredit beviljad som löpande får utnyttjas 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Skillnad mellan villkorlig fordran och framtida fordran Fordran anses redan föreligga men är beroende av viss utpekad händelse eller liknande och som framgår av avtalet vid pantförskrivningen (ligger i princip utanför parternas kontroll), exempelvis garantiåtagande 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Framtida fordran Fordran är framtida – dvs. föreligger inte alls; inte ens som villkorad fordran. Fastighetsägaren bestämmer sig först senare för att låna pengar eller på annat sätt väljer att sätta sig i skuld så att en fordran uppkommer (ligger inom parternas fulla kontroll) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Generell pantförskrivning Generell pantsättning innebär pantsättning genom vilken panten svarar för den i pantsättningsför-bindelsen nämnda gäldenärens alla nuvarande och framtida huvudförpliktelser.   Vid generell pantsättning svarar panten gentemot banken för kapital, ränta, dröjsmålsränta, bankens avgifter och provisioner, bankens indrivningskostnader och -arvoden gällande gäldenärens alla huvudförpliktelser och övriga betalningsskyldigheter som följer av huvudförpliktelserna.   2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Har kreditgivaren tillräcklig säkerhet? Fastighetens marknadsvärde 750 000 kr Pantbrev 1 000 000 kr, ram för pantbrevet, 6:3 JB Fordran 2 000 000 kr Fastighetens marknadsvärde 3 000 000 kr Pantbrev 2 000 000 kr, ram för pantbrevet, 6:3 JB Fordran 1 500 000 kr 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Skilj på de ”tre delarna”! Fastighetens marknadsvärde (en utomrättslig värdring, i slutändan försäljningspriset, ligger utanför JB. Bestäms av marknaden) Pantbrevets belopp (6:3 JB bestämmer ramen) Fordrans belopp (avtalat belopp, ligger utanför JB. Bestäms av parterna) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Pantbrevets ram, 6:3 JB När en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan fordringsägare i en fastighet, har en borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Räcker inte detta erhåller borgenären betalning ur medlen genom ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som i övrigt skall fördelas. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar den av Riksbanken fastställda, vid varje tid gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen (1975:635) ökad med fyra procentenheter. Förändringar i referensräntan som inträffar efter upprättandet av en sakägarförteckning skall inte beaktas. Referensräntan är för närvarande -0,5 procent 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts Tillägg – två olika Fast tillägg: 15 procent på grundbeloppet Löpande tillägg: referensräntan + 4 procent på grundbeloppet under viss tid (från utmätning eller motsvarande till medelsfördelning) Varför tillägg? Hela pantbrevet kan utnyttjas som säkerhet Mindre bråttom agera Motverkar ägarhypotek 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6:3 2 st JB (blockregeln) Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran eller har andrahandspantsättning skett och har inteckningarna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra, ska bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp. (blockregeln). Förhindrar uppkomsten av s.k. ägarhypotek 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Ägarhypotek föreligger, 6:9 JB Obelånad del av pantbrev Pantbrevet kan vara helt obelånat Pantbrevet kan vara belånat till viss del (delvis belånat från början eller fullt belånat från början varefter amortering har skett) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Ägarhypotek 6:9 JB – varför? Motverkar ”ryckighet” – dvs. att panthavare rycker fram resp. faller tillbaka Anses gynna borgenärskollektivet i stort Lättare att värdera säkerheten Underlättar för kronofogdemyndigheten att bestämma lägsta bud vid auktion 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Tillägg enligt 6:3 JB gäller inte Borgenär som begär utmätning i helt eller delvis ”ledigt” pantbrev (dvs. ett ägarhypotek), 6:3 3 st JB Vid andrahandspantsättning, 6:3 3 st JB Vid ägarhypotek, 6:3 1 st JB 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Sekundopantsättning (i andra hand) av pantbrev (överhypotek) Traditionskravet ersätts av denuntiation, jfr 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man Detta gäller både för papperspantbrev och datapantbrev 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Sakägarförteckning, 12:25 – 31 UB, aktualiseras vid exekutiv försäljning 12:25 UB Vilka krav som finns mot gäldenären 12:26 UB Den ordning som ”kraven” tas upp (Inteckningar, nyttjanderätter och avtalsservitut, de fordringar som finns mot gäldenären) Skyddsbeloppet, 12:29 1 st 1 p UB (fordringar med bättre rätt än exekutionsfordran och förrättningskostnader) Lägsta budet, 12:29 1 st 3 p UB (det lägsta bud som måste lämnas för att fastigheten ska få säljas) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Betalningsansvaret för gemensam inteckning, gäller i flera fastigheter, 6:10 JB 6:10 1 st JB (primärt ansvar) Ansvaret fördelas i relation till fastigheternas värde Värde = taxeringsvärde året före inteckningen eller senare taxeringsvärde eller särskilt åsatt värde 6:10 2 st JB (subsidiärt ansvar) Varje fastighet har ett subsidiärt ansvar/ bristtäckningsansvar 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Avstyckad fastighets ansvar för genensam inteckning, 6:11 JB 6:11 1 st (samma ägare) se 6:10 JB 6:11 2 st Avstyckad och såld fastighet (olika ägare). Stamfastigheten har ett primärt ansvar. Styckningsfastigheten har endast ett subsidiärt ansvar. Finns flera styckningslotter från stamfastigheten bestäms ansvaret i förhållande till om lagfart sökts och när detta har skett. Fastighet med senare sökt lagfart svarar före fastighet med tidigare sökt lagfart o.s.v. Styckningslottens taxeringsvärde har inte någon betydelse när det gäller att bestämma det subsidiära ansvaret. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Exempel. Gemensam inteckning, 100 000 kr, 6:10 1 st JB a) Fastighet A (taxeringsvärde 200 000) och B (taxeringsvärde 800 000) är gemensamt intecknade; inteckningen lyder på 100 000 kr A:s ansvar: 200 000/1 000 000 x 100 000 kr = 20 000 kr samt subsidiärt ansvar för B B:s ansvar: 800 000/1 000 000 x 100 000 kr = 80 000 kr samt subsidiärt ansvar för A 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Forts. Gemensam inteckning 100 000 kr A och B enligt ovan ansvarar för 20 000 kr respektive 80 000 kr (primärt ansvar) Eventuell brist vid försäljning av fastigheterna ta ur andra fastigheten (sekundärt ansvar) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Kombinerade fall, 6:10 och 6:11 2 st JB Fastighet A och B är gemensamt intecknade. Från fastighet B är fastighet C avstyckad. Den gemensamma inteckningen gäller även i C. A och B har ett primärt ansvar, 6:10 JB Uppkommer brist hos A tas den i första hand ut B. Om inte den kan täcka hela bristen tas bristen ut ur C enligt 6:11 2 st JB. Räcker inte detta utnyttjas A enligt 6:10 JB. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Diskrepans (vid gemensam inteckning) Detta innebär en bristande överensstämmelse mellan beviljad inteckning och pantförskrivning/ pantsättning Inteckningsbeslutet gäller Ystad Alby 1:1, Alby 2:1, Alby 3:1 (tre fastigheter) Pantförskrivning/pantsättning gäller Ystad Alby 1:1, Alby 2:1 (Ystad Alby 3:1 pantsätts inte) Pantbrevet uppgår till 500 000 kr, skulden uppgår till samma belopp 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Diskrepans (vid gemensam inteckning) Pantsättningen är giltig Endast den fastighet som deltagit i pantsättningen svarar för skulden, jfr 6:2 JB Deltagande fastighet ska ej drabbas av att annan fastighet inte deltar – omsorg om borgenärer såsom nyttjanderättshavare. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Diskrepans forts Diskrepans enligt 6:10 JB (huvudregeln) Diskrepans vid avstyckning, 6:11 2 st JB Diskrepans vid kombinerat fall Den pantsatta fastigheten har kvar sitt primära ansvar för den gemensamma inteckningen. Fastigheten har inte något bristtäckningsansvar för att andra fastigheters ansvar faller bort, således inget sekundärt ansvar 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Relaxation, 22:11 JB Gemensam inteckning lyfts av från en eller flera fastigheter I princip medgivande från den som kan förlora på åtgärden – dvs. de som får ökad belastning i inteckningshänseende Detta beslutas om av inskrivningsmyndigheten eller av lantmäterimyndigheten som i samband med avstyckning kan besluta om relaxation i styckningslotten, 10:8 a fastighetsbildningslagen (FbL) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

22:11 JB 1 st 1 och 2 meningen – 6:10-ansvar Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter medgivande av pantbrevets innehavare (borgenär) avlyftas från någon eller några av fastigheterna (relaxation) Besväras fastighet, i vilken inteckningen skall kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven och äger rättigheten lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras att innehavaren av sådan rättighet medger relaxationen 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

22:11 1 st tredje och fjärde meningen JB – 6:11-ansvar Svarar fastighet, från vilken inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket JB, får relaxation ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägarens medverkan, får ansökan ske på ansökan av pantbrevets innehavare. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Kombinationsfallet, jfr vid diskrepans Fastigheterna A och B är primäransvariga enligt 6:10 JB. C är avstyckad från B och ansvarar enligt 6:11 2 st JB. Vilka som ska lämna medgivande vid relaxation beror på vilken eller vilka fastigheter som ska relaxeras. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

22:11 2 och 3 st JB Vid flera gemensamma inteckningar i en fastighet måste relaxation avse samtliga gemensamma inteckningar i fastigheten. Kongruens måste föreligga Kommuns förvärv av avstyckning som ska ingå i allmän plats inom detaljplan kan under vissa förutsättningar relaxation ske medgivande enligt ovan 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Godtrosregler vid pant, 18:2, 6:7, 6:7 a och 6:8 JB 6:8 och 18:2 JB – fastigheten pantsätts av annan än rätte ägaren – dvs. det egna fånget (köpet, bytet osv.) är ogiltigt eller tidigare förvärvares fång är ogiltigt (endast ägaren kan enligt huvudregeln förfoga över fastigheten). Ex. A köper fastigheten med hjälp av utpressning – A är då inte civilrättslig ägare och kan inte förfoga över fastigheten (kan inte sälja, pantsätta osv.) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Godtrosregler vid pant, 18:2, 6:7 och 6:7 a JB 18:2 ställer upp undantag från denna huvudregel för att skapa förutsättningar för en trygg och säker marknad (fungerande marknad) Tre krav för godtrosförvärv enligt 18:2 a) lagfart, b) korrekt upplåtelse, c) god tro I 18:3 finns grova fall där godtrosförvärv inte är möjligt 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6:7 och 6:7 a JB 6:7 och 6:7 a behandlar att den tidigare ägaren upplåter panträtt trots att fastigheten sålts (dvs. ”felet” är ett annat än det i 18 kap.) Jfr 18:1 (godtrosförvärv) med 17:4 (tvesala vid köp) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6:7 JB Felet består i att A säljer sin fastighet för att senare pantsätta densamma. När den förre ägaren upplåter panträtt blir den gällande om borgenären (eller ”senare borgenär”) är i god tro Presumtion om god tro finns i tredje stycket – kan förlita sig på ett högst en månad gammalt gravationsbevis (idag inte ett så vanlig fall – använder i stället egen uppkoppling) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6:7 a JB En särskild företeelse skyddas nämligen den då fastigheten i viss mening ”förbereds för pantsättning” men utan att fordringsrekvisitet är/kan uppfyllas (finns ännu ingen fordran) Problemet som uppstår är att fastigheten när väl fordringen uppkommer redan har sålts av den då tidigare ägare (jfr 6:7) 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

6:7 a JB (forts.) 6:7 a 1 st JB. Panträtt upplåts till säkerhet för fordran som inte har uppkommit vid upplåtelsen av panträtt gäller denna även om upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten när fordringen uppkommer. Undantag gäller om borgenären före fordrans uppkomst är i subjektiv ond tro. 6:7 a 2 st Motsvarande gäller vid fordran som efter upplåtelsen byts ut mot annan fordran. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Förändring av inteckningsansvaret, 22 kap JB Utsträckning, 22:7 JB (gäller i ytterligare en eller fler fastigheter) Utbyte, 22:8 JB Sammanföring, 22:8 a JB Nedsättning, 22:9 JB Dödning, 22:10 JB Åtgärden kräver medgivande av pantbrevets innehavare 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen

Dödande av förkommet pantbrev Pantbrev (handlingen) kan dödas enligt 2 § 2011 års lag om dödande av förkommen handling Dödande av förkommet pantbrev medför inte att inteckningen blir utan verkan, 6:17 2 st JB. 2018-09-16 Ronney Hagelberg, Juridiska institutionen