Hyresjuridik

Utmärkande drag för svensk hyresrätt Skyddslagstiftning Tvingande regler Kollektiva förhandlingar Hyra Underhåll Olika regler Bostäder Blockuthyrning Lokaler Hyressättning Bruksvärdeshyra för bostäder Marknadshyra för lokaler

Hyreslagen Jordabalken 12 kap. = ”Hyreslagen” Tvingande regler Lagens regler är tvingande om inte annat anges. Medför att regeln inte kan avtals bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan Dispositiva regler Lagens regler är dispositiva endast där så anges. Medför att parterna kan avtala om annat villkor än vad lagen anger.

Vad är ett hyresavtal? Ett avtal precis som alla andra avtal som kräver anbud och accept. Dock, för att avtalet ska utgöra ett hyresavtal krävs dessutom att: hus eller del av hus upplåts genom nyttjanderätt mot ersättning/vederlag

Angränsande avtalsformer Arrende Jordbruksarrende Anläggningsarrende Allmän nyttjanderätt Bostadsarrende Lägenhetsarrende Om en upplåtelse avser jord (mark och vatten), föreligger ett arrendeavtal om det ska utgå ersättning för upplåtelsen. Det finns fyra slag av arrenden, nämligen jordbruksarrende, när jorden upplåtes till brukande, 9 kap. 1 § JB; bostadsarrende, när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus, 10 kap. 1 § JB; anläggningsarrende, när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål uppföra eller bibehålla en byggnad, 11 kap, 1 § JB; samt lägenhetsarrende, när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende, 8 kap. 1 § JB.

Bostadshyra eller lokalhyra? Bostadslägenhet utgörs av lägenhet, som upplåtits, att användas som bostad, helt eller ej till oväsentlig del Lokalhyra lägenhet som inte är bostadslägenhet

Hyrestid

Huvudregeln är obestämd tid (tillsvidare) om inte annat avtalats. Hyrestid Huvudregeln är obestämd tid (tillsvidare) om inte annat avtalats. Bestämd tid om så avtalats. Avtal på bestämd tid kan anses förlängt på obestämd tid. Max avtalstid inom detaljplan är 25 år. Vad händer när tiden för ett bestämt tar slut? Är hyrestiden kortare än 9 månader så upphör hyresavtalet ”automatiskt”. Dock måste man anmoda HG att flytta om HG fortsätter att använda lägenheten efter avtalstidens slut. Detta görs senast en månad efter avtalstidens slut. (Se 12:3, 3 st, 2p som hänvisar till 12:49.) Görs inte detta förlängs avtalet på obestämd tid! Formkrav för en anmodan: ska vara skriftlig och delges HG på samma sätt som en uppsägning. I fråga om lokaler är det upp till HG att hänskjuta förlängningstvisten till HN för medling (detta blir dock inte aktuellt då indirekt besittningsskydd inte inträder om förhållandet är kortare än nio mån)

Hyrestid vs. hyresförhållandets längd 1/1 1/4 1/7 1/10 Hyresförhållande

Uppsägning

Uppsägning av lokalhyresavtal 1. Behöver avtalet sägas upp? Om hyresförhållandet varat längre än 9 mån i följd måste det sägas upp för att upphöra att gälla. 2. När ska avtalet sägas upp? Skillnaden mellan hyrestid och hyresförhållandets längd!

Uppsägningstid Hyrestid Uppsägning ska ske senast Längst två veckor En dag i förväg Längre än två veckor men längst tre månader En vecka i förväg Längre än tre månader med längst nio månader Tre månader i förväg Längre än nio månader Nio månader i förväg

Lokaluppsägning Hyrestid 3 år – uppsägningstid 9 månader Avtalet löper per 1 oktober Hyresvärden säger upp 31/12 Sista uppsägningsdag 30/9 Ev- uppskov med avflyttningen. Dock högst 2 år. Hyresgästen hänskjuter Tvisten för medling till HN inom 2 mån. från uppsägningen Medling i hyresnämnden Enskilda förhandlingar Yttrande av HN om Marknadshyran Ersättningslägenhet

Uppsägning av lokalhyresavtal Vanlig delgivning Uppsägningen överlämnas (bevisligen) till hyresgästen eller sänds som rekommenderat brev med mottagningsbevis, som utkvitteras. 2. Surrogatdelgivning (JB 8 kap. 8 § 3 st.) Hyresgästen söks hemma Rekommenderat brev sänds Uppsägningen lämnas - till vuxen hushållsmedlem - till kontorsanställd, eller i sista hand - i hyresgästens brevlåda Inte säkert att REK med mottagningsbevis räcker.

Två olika typer av uppsägningar Uppsägning för avflyttning Uppsägning för villkorsändring Viktigt med firmatecknare. Huvudregel: bifoga det nya avtalet.

Hyra

Hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd (förbud mot rörlig hyra) Förbudet gäller dock inte Tillägg för värme, VA, varmvatten eller el, Omsättningshyra Om avtalet löper på bestämd tid som är minst 3 år får hyran bestämmas enligt annan beräkningsgrund och även indexeras (ex, KPI). Beträffande annan beräkningsgrund jfr hyresjusteringsklausulen. Moms är inte hyra utan skatt.

Skälig hyra Skälig hyra = marknadshyra ”Den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden.” Jämförelseprövning I första hand jämföra med hyror för liknande lokaler avseende: Lokaltyp Läge Storlek Standard I sista hand görs en fri skälighetsprövning av hyresnämnden.

Besittningsskydd

Besittningsskydd Bostäder – direkt besittningsskydd (förlängning av avtalet) Lokaler – indirekt besittningsskydd (ekonomisk ersättning) Avstående från besittningsskydd

Indirekt besittningsskydd och avtal om avstående från besittningsskydd Indirekt besittningsskydd gäller, om inte: Hyresförhållandet upphör innan det varat längre än 9 månader i följd Hyresavtalet upphör p.g.a. förverkande eller p.g.a. försämrad säkerhet för hyresavtalet Giltigt avtal om avstående från besittningsskydd träffats för den aktuella uppsägningssituationen

Avtal om avstående från besittningsskydd är giltigt om: Upprättats i särskild handling, och Godkänts av hyresnämnden, eller Träffats efter det att hyresförhållandet varat längre än 9 månader Avståendeavtal som träffas för en tid om högst 5 år gäller utan hyresnämndens godkännande om avståendet sker med anledning av att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller, om lokalen upplåtits i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst ska upphöra. Egen verksamhet = kan vara t.ex. att en större hyresgäst i en kåk vill ha ytterligare yta.

Besittningsbrytande grunder Åsidosatta förpliktelser Rivning – rivningsklausul max 5 år eller anvisning av annan godtagbar Ombyggnad – ombyggnadsklausul max 5 år eller anvisning av godtagbar lokal Annat fall befogad anledning (annan hyresgäst, egen verksamhet) Skäliga hyresvillkor

Både hyresgäst och hyresvärd kan söka Maximal uppskovstid är 2 år Sakliga skäl för uppsägning Ansökan ska inges före hyrestidens utgång, beslut kan dock fattas senare Jfr Meastroskolan.

Godtagbar ersättningslokal Bedömning utifrån den uppsagda lokalen Hyresgästen ska ha samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda Hyran får vara högre i anvisad lokal så länge som den är marknadsmässig Möjlighet begära att hyresnämnden yttrar sig över anvisad lokals godtagbarhet

Skadestånd Minimiskadestånd i fall av skadeståndsskyldighet uppgår till en årshyra Full ersättning om skadan ej täcks av minimiskadeståndet. Ersättning utgår för: Flyttkostnader Värdeminskning på egendom Kvarvarande värde av godkända ändringsarbeten Hinder och intrång i verksamhet Alternativt värdet av verksamheten om denne läggs ned

Hyresnämnden (medlar/avgör) Kronofogden (beslutar/handräcker) Tvister Hyresnämnden (medlar/avgör) Kronofogden (beslutar/handräcker) Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Lagar beslutade av riksdagen Förordningar utfärdade av regeringen Vad är myndighetskrav? Lagar beslutade av riksdagen Förordningar utfärdade av regeringen Föreskrifter utfärdade av myndigheter Fastighetsägarens ansvar Skillnaden mellan generella och verksamhetsanknutna. Ev möjligheten att civilrättsligt lägga över betalningsansvar på hg trots Hv:s (regress).

Överlåtelse av hyresrätten (semesterparagrafen) 32 § hyreslagen Huvudregel – hyresgästen har inte rätt att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Vägras samtycke eller lämnar hyresvärden inte besked inom tre veckor från det att samtycke till överlåtelse begärdes, får hyresgästen säga upp avtalet i förtid.

Lokalenhetsjuridik

Internt vs. Externt Vid interna avtal är HV och HG samma juridiska person (Nacka kommun). Hyreslagen är då inte tillämplig. Det är också därför vi kan ha sex månaders uppsägningstid istället för nio som är lagstadgat. Som hyresvärd skriver vi då ”Lokalenheten” och hyresgäst är respektive nämnd/enhet (ex, IFO, Välfärd Samhällsservice etc.). Vid externa avtal ska det alltid stå ”Kommunstyrelsen” som hyresvärd. Dessutom ska vi alltid hänvisa till den punkt i KS delegationsordning som säger att enhetschef eller förvaltare får skriva under det aktuella avtalet.

Förvaltaren har fått en uppsägning, vad gör förvaltaren? Inkommande uppsägning för villkorsändring Har uppsägningen skett i rätt tid? Detta ska ha skett 9 månader innan hyrestidens slut om avtalstiden är längre än 9 månader. Är så inte fallet är uppsägningen ogiltig. Uppfyller uppsägningen de materiella villkoren? Om uppsägningen är korrekt, hänskjut ärendet till hyresnämnden! Blanketter finns på hyresnämndens hemsida. Kommunen har två månader på sig men en hänskjutning ska ske direkt från det att vi mottagit uppsägningen, menar vi! Gå igenom några av de materiella villkoren. * Hyra: totalhyra eller kr/m2? * Korrekt hänvisning till JB?