Exploateringsavtal och LOU Är det någon som vet vad som gäller? Thomas Kalbro Fastighetsvetenskap, KTH MEX-dagar, 8-9 november 2016

Utgångspunkter för presentationen Utbyggnad av allmänna platser där byggherren är skyldig att finansiera de faktiska anläggningskostnaderna. Måste kommunen tillämpa offentlig upphandling och LOU?

Regler om exploateringsavtal 6 kap. 40 § PBL ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.”

EG-domstolens La Scala-dom La Scala-domen Projekt Scala 2001 i Milano avsåg byggande av offentlig infrastruktur och en teater. Enligt ett exploateringsavtal” skulle arbetena utföras av en privat arkägare/exploatör. Avtalet överklagades av konkurrenter till exploatören, som menade att det enligt Byggdirektivet (93/37/EEG, numera Upphandlingsdirektivet) borde ha skett en offentlig upphandling av de kommunala anläggningarna. En central fråga var om utgick det någon motprestation från kommunens sida – i pengar eller på annat sätt – för att exploatören utförde offentliga anläggningar/arbeten. Domstolen ansåg att så var fallet. Därmed skulle reglerna om offentlig upphandling ha tillämpats.

Bakgrund till domen Bicocca Byggande av offentlig infrastruktur och en teater i Bicocca, en stadsdel i Milano... … kopplat till en renove- ring av La Scala-operan. Bicocca Med stöd av ett ”exploaterings- avtal” skulle arbetena utföras av en privat exploatör.

…. bakgrund Exploateringsavtalet överklagades av konkur- renter till exploatören. En offentlig upphandling av de kommunala anläggningarna borde ha skett. EU-domstolen ansåg att så var fallet. Reglerna om offentlig upphandling skulle ha tillämpats. Mot bakgrund av domen rekommenderade Svenska Kommunförbundet att LOU bör användas för ”att vara på den säkra sidan”.

De ekonomiska förutsättningarna i La Scala-fallet En förutbestämd, taxebaserad ”stadsbyggnadsavgift” för att täcka bl.a. offentliga infrastrukturkostnader. Avgiften var oberoende av de faktiska kostnaderna som projektet medförde. Exploateringsavtalet reglerade att stadsbyggnads- avgiften skulle reduceras med exploatörens kostnader.

… i figurform Om en offentlig upphandling skett – till en lägre kostnad – hade kommunens intäkter blivit större!

mellan Italien och Sverige En jämförelse mellan Italien och Sverige

Sverige Vad händer med kommunens ekonomi om man gör – eller inte gör – en offentlig upphandling Exploatören utför anläggningarna med stöd av exploateringsavtal Offentlig upphandling (1) (2) (3) En entreprenör vinner upphandlingen Exploatören vinner upphandlingen Entreprenören får betalt av kommunen Exploatören får betalt av kommunen Kommunen tar ut kostnaden av exploatören Kommunen tar ut kostnaden av exploatören Exploatören står för kostnaden

Vad är poängen med LOU? Två huvudsyften Hushållning med skattemedel Tillvarata konkurrens Punkt 1: Det saknas kommunalekonomiska motiv för att göra en offentlig upphandling. Punkt 2: En rationell byggherre deltar i upphandlingen – och lägger ett så lågt bud att det garanterar att upphandlingen vinns. Konkurrenssyftet uppnås inte.

Med likartade regler som Sverige Norge? Med likartade regler som Sverige Norske kommuner kan pålegge grunneieren å bygge ut teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp etter plan- og bygningsloven. Pålegget omfattes ikke av regelverket for offentlige anskaffelser, da det ikke er en gjensidig bebyrdende kontrakt i anskaffelsesregelverkets forstand. Fornyings- og administrasjonsdepartementet, 2013, Veileder til reglene om offentlige anskaffelser, s.29-30.

Negativa effekter av LOU administrationskostnader vid en upphandling samordningsproblem vid byggande på allmän plats respektive kvartersmark

Kommunala VA-anläggningar Lite mer komplicerat. Det finns en va-taxa att ta hänsyn till, med två typfall, beroende på om taxan över- eller under- stiger de faktiska anläggningskostnaderna. För en närmare belysning av den frågan, se Planprocessutredningen (SOU 2015:109).

Stort behov av klargörande vägledningar Oklarhet huruvida LOU ska tillämpas eller inte. Denna oklarhet medför effektivitetsförluster i bostadsbyggandet, med bl.a. tidsfördröjningar och ökade kostnader. Behov av vägledningar – regelförtydliganden. Om det skulle vara så att en sådan vägledning skulle komma fram till att LOU alltid måste tillämpas? Dags för en översyn av 6:40 PBL och begreppet ”vidta åtgärder”.